【大紀元2011年05月01日訊】（新唐人電視台《熱點互動》節目）主持人：各位好，歡迎收看新唐人電視台《熱點互動》節目。中國近十年來不斷出台各種各樣房地產的調控政策，時快時慢，時鬆時緊。伴隨著一系列的調控政策，中共的樓市就像脫韁的野馬一樣，一直向前衝，衝得民眾心驚膽顫。
進入2011年，中國又說要在未來5年建設3,600萬套「保障房」，中國樓市發展的二十年來背後隱藏著哪些不為人知的奧秘呢？我們將在接下來的幾期節目中，跟資深評論員陳志飛教授一起來探討和回顧一下中國房地產市場的前世今生以及未來。志飛您好。
陳志飛：妳好，林雲。
主持人：中國是從2000年初的時候，完全取消了這種「福利房」的制度，房子進入了商品市場，經過十多年的發展到現在，中國又要推出「保障房」的建設，而且一推就是3,600萬套，您覺得這件事情靠譜嗎？它錢從哪裡來？
陳志飛：對，這個問題其實是問的很尖銳，妳應該當人大代表，在兩會上提一下這個問題。因為我們今天談的是「中國房市二十年的怪現狀」，前十年我把它從92年鄧小平南巡到02年，因為02年據我研究的話，是住建部，當時叫建設部，正式發文取消了。在之前，2000年初可能各地有所鬆動了，就是取消了所謂的保障房。當時它規定「保障房」必須要佔到80%，就是你說的「福利房」，當然在中國大部分像幹部、職工都住在「福利房」當中，它是保證80%。在那之後就取消，所有的房子變成商品化了。
我說在前十年主要是資金界的階段，它把社會資金蘊育起來，讓精英去下海。後十年我大概講一下，就是怎麼把房市控制，然後中共怎麼佈局，怎麼把錢又收回來。因為妳提到「福利房」的問題，相比2002年吧，從我的觀念來看好像是一個輪迴，十年一輪迴。因為2002年正式下文取消了，全國「福利房」沒有了，或「保障房」沒有了，現在你又開始要建，為什麼？因為咱們中國有句古話……
主持人：它其實有一個概念，它現在說開始，實際上它一直都在說要建這種保障房，但是十年它沒建起來，現在好像真的要建了。
陳志飛：它給中國老百姓的空頭支票多了，今年這次兩會它好像是一刀見血，來真格的了，嚴格的說有數碼的拍胸脯保證，說在將來5年當中要建多少套房，今年可能就有一千多萬套房要建立。我看文章它說，資金到位要建這一千萬套房的話，是1.4萬億，中國政府只能出資1千億，8千億它準備從企業融資，徵地皮、棚戶改造來獲得，還有4到5千億的缺口，從哪個地方來呢？
很多人關心的問題就是地方財政，這是現在中共表面上的說法。可是中共由於幾年的房市持續上漲和炒地皮，地方財政已經負債纍纍了。現在最新的研究表明，還是它自己審計署做出的統計數字，它說不完全調查的話，現在中共各級政府的負債已經達到15萬億。它的融資平台、中央政府貸它出售的債券已經15萬億了，那麼它全年的財政支出是8.7萬億，15萬億相對於8.7萬億，也就是說中央政府已經破產了，它已經沒有餘力繼續進行更多的融資活動。而且我在別的節目也談到了，中國銀行可能面臨一個新的危機，像十幾年前一樣，因為它給政府借貸過多。
主持人：破產的因素可能會轉嫁到它身上。
陳志飛：對，據我研究表明了，因為西方經濟研究一般認為中國的GDP一半是存在銀行的。從GDP我們來看一下，從08、09到十年，3年，咱們打出每年GDP在30萬億為標準，那3年就是90萬億，那就是說45萬億實際是留在銀行的，那麼中國內部一般的數據表明了，存在銀行的貸款70%是投到房地產的，那45（萬億）的7%大概就是30億到40億。
就是說從08年開始中國為了刺激經濟，為了讓中國各級地方政府通過炒地皮賺錢，投放了起碼30億到40萬億資金流通到社會上，這也是造成現在經濟通貨膨脹最主要的原因。
那麼這麼大的債務扛在政府的身上，各級政府它根本沒有能力繼續再做這個事，這是第一點，第二點你現在講的是建廉價房，廉價房就是政府無利可圖，你這個30萬億40萬億這個房子投出去，這是可以賺錢的，為什麼我覺得30萬億40萬億這個房貸是可信的呢？
我再給你列舉一下國家統計局的官方數字，05年全國房貸是5萬億，07年是7萬億，數字很好記，可是07年其實它沒有完全公佈，07年只公佈上半年的，也是最後一次公佈全國房貸4萬億。
主持人： 之後就沒有了。
陳志飛：然後根據理論推算有7萬億，為什麼不公佈了呢？膨脹太多了，不敢公佈了，那麼如果你說按07年經濟危機之前，泡沫正式被中共政府吹大之前的7萬億來算的話，3年有21萬億，所以我這個數字可能還是最保守的，那麼等於是中共把相當於一年的GDP的數量的錢全部投到房貸，這最起碼的3年，這個負擔現在已經把中共壓的喘不過氣來。
而外界據此最近的Fitch IBCA（惠譽）像類似於Moody’s（穆迪）建立政府債務的，已經把中國政府債務還是它的貨幣水平已經下降了，就是因為中國政府債務現在負擔過多，從各方面來講我覺得政府即便也沒有能力也沒有這個意願去填補4千億的廉租房的黑洞。
主持人：好的，那麼我們先賣一個關子不去繼續說這個話題，它到底怎麼樣去實現3,600萬套的廉租房、保障房的建設問題。我們先來回顧一下，像您剛才講的，回顧中國二十年樓市發展的歷史，應該說樓市發展是之後於經濟發展，經濟發展到一定時候樓市才開始進入的，那它這個中間是怎麼一個發展過程的。
陳志飛：這個我覺得是非常好的一個視角，因為為什麼中國樓市實際上跟中國的經濟發展是並行的而且是互相推動的，今天這個題目叫二十年，為什麼前十年樓市好像沒有什麼大的進展、沒有什麼大的波動，但是那十年從92年到02年給房市的發展提供了推手、提供了資金，提供一個基礎。
否則的話如果沒有這前十年的話，就不可能有後來的商品房，也不可能有後面的炒房，也不可能有現在一個人可以擁有好多套房，那麼就是92年之後鄧小平根據80年代就是沒有讓精英下海的掙錢的教訓，他可能自廂情願認為是造成六四的原因，所以他搞了個南巡，讓改革物資賣的大一點，讓大家都賺錢。
主持人：把門打開了，你們都下海了。
陳志飛：所以說國營企業、政府機關真正精英下海賺錢。那麼到02年的時候，就是中國經過十年這樣一個大的這種轉型，其實當時民間的企業，包括私營企業家也好、個人也好，已經存放了大量資金，他們賺了很多的錢，因為精英在下海賺錢，那麼這筆錢又跟中國政府當時非常不好的財政狀況形成了鮮明的對照。
因為到80年代末90年代初中國政府出現了財政的危機，當時在80年的中央政府向地方借了二次債都沒有還，所以當時有「大地方小政府」之說，當時中央政府的財政可能落到了歷史最低點，就全國財政的14%，在改革開放之前是33%，所以中央可能要通過這種方式來想把這資金引到什麼地方去獲利使自己度過危機。
從地方政府來講由於人員的流失，留下來的人可能也海吃海喝而且造成很多的虧空，地方財政也在朱鎔基隨即不久94年的分稅改革當中遭受空前的打擊，地方財政在90年代中後期遭受了非常大的……
主持人：但是同時中央的財政卻是開始富了。
陳志飛：中央財政慢慢開始復甦，因為它這個分稅的話就是，中央到現在也是拿回來70%的財政稅收，只負擔各地20%的財政稅收，這是非常，算是一種就是中央來穩固它地位的一種表現吧！
那麼所以中央財政穩固在回收，可是地方財政到21世紀之前的話，陷入空前的危機，有的地方基本發不出工資來，因為我們都知道中共的一些高官還喜歡吃喝玩樂，到處遊山玩水，所以這個財政虧空非常大。那麼中共在這個當頭，它要面臨的社會游資、熱錢、個人財產如此龐大，空前高漲的時候，我個人感覺，這是我今天題目的一個主旨，就是說它引入了這麼一個機制。
通過房市來收錢，通過房地產來把社會的資金吸收進來，沉澱起來，然後再補貼政府之用，而它現在做得非常成功，現在像我這種，你可以把它說成陰謀論，但這種陰謀論已經到尾聲了，我說的話基本都是事實，大家都看得到的，只是我的解讀不同，那麼沒有人像我這麼極端解讀，但是你現在看一個輪迴，從02年住建部，當時叫建設部，取消這個保障房，當現在又開始建保障房，那麼保障房從哪裡來？這個輪迴是怎麼形成的？怎麼走過的？其間有多少辛酸苦辣？我覺得確實是非常有意思的事情。
主持人：那您就認為這十多年的房地產市場的發展，實際上是人為在操控的，並不是市場在調節的。
陳志飛：對，你像我們可以講講看，它完全是壟斷，因為是政府、商家、銀行，這其實都是中央政府的各個部門在參與其中，因為銀行……
主持人：可是就像我剛才講的，中央是一直在出台各種各樣的調控政策。
陳志飛：對，這個我們可能後邊要更詳細講，就是它所為的佈局，但是我可以講它的幾個利益的階段，那麼從02年開始對吧，有商品房推出正式進入社會，其實當地當時的人跟現在的心態完全不一樣，當時沒有說什麼買房增值保值之說，大家想想，那時候有嗎？
主持人：對。
陳志飛：只是有需要的人才去買房，對吧，但是當時的人都是有需要的人，不見得是非常強烈需求的人才買，那麼造成了價格的上漲，一線城市可能漲到了，到05年漲到了大概5千塊錢左右，北京，那麼各地的地方可能到2千到3千，我指的是非城市，這是第一個階段，但是因為大家不炒房嘛，所以02到05年不炒房的話，這價格就上不去了，因為只有你需要你才買，到05年的時候，房市又出現了另外一個變化，因為我談到了，那個時候人都是有了需要才去買房子，但是有需要的人畢竟是有限的，並不像現在炒房，誰都可以參加。
主持人：80%的都已經有房了。
陳志飛：都已經有房子的人就不再炒房，那麼房市就出現了瓶頸，房價也不再往上漲了，那麼這時政府又協同媒體，就是搞了一個溫州炒房團，讓游資和熱錢進入房市來維持價格，另一方面政府也非常巧妙，可以說，你說它是偶然也好，它出台了一個二手房交易的稅收政策，這樣使二手房交易冷卻，這樣使價格穩定下來了，因為二手房被控制住了，所以說到了2005年這個一線城市的價格並沒有，再有大的波動，其實已經向1萬塊錢的衝擊了，那麼到二、三、四線城市的話，是已經達到3千塊錢。
主持人：初步形成了一個房地產的市場？
陳志飛：對，是這樣。
主持人：好的，那麼我們這期的節目時間到了，我們將在之後再繼續來談。觀眾朋友們感謝您收看今天的《熱點互動》，我們將在下期節目接著談這個話題，感謝您的收看。
（據新唐人電視台《熱點互動》節目錄音整理）
視頻：【熱點互動】中國樓市二十年之怪現狀(上)
