供少於求 美國房租繼續走高

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【大紀元2011年06月19日訊】(大紀元記者林泠黛編譯報導)在美國,花少量租金就能租到好房的時期已經過去了。約10年前,房市泡沫初起,很多租房業主用減低房租來挽留房客或吸引新客戶,還不斷拋出各種優惠和折扣推銷空置房。現在租金都在回升,不是因為經濟正在改善,而是因為房市仍然低靡。

由於很多美國民眾失去了房產,或繼續推遲購買房產,現在有比以往更多的租房業主。隨著空房的減少,業主增加了租金。2010年,全美租金平均上漲了4.2%;而在2009年,業主為吸引租戶,大幅打折,租金下跌5.9%。據公寓市場研究公司AXIOMetrics調查,過去的15年中,去年是租房業主最好的獲利期,在短期內,可能標誌著一個轉折點。

南卡羅來納州格林維爾市(Greenville)的豪華高層物業Lofts of Greenville,最近租金上漲了。建於1900年的紡織廠,如今舊瓶裝新酒,翻修成超豪華公寓,在二月份租出率達到100%。業主針對高需求和低空置率,不斷提高租金和取消免費住一個月的優惠。Lofts of Greenville的一臥室公寓每月房租780美元,高出該地區平均月租的16%,但即使這樣,來詢問租房的人仍是絡繹不絕。物業管理經理比斯利表示,最近看房預約超過過去數月,預計在2011年都能保持滿房率。

在整個格林維爾市,從2009至2010年,有效租金增加了11.2%,達到669美元,在全美漲幅最大。根據格林維爾市地產分析公司提供的成交資料顯示,當格林維爾市的租房市場火熱時,去年空房率下降至7.7%,在2009年的空房率是9.5%。

AXIOMetrics預計今年房租全國增長率上跳約5%,到2012年降至4.6%,2013年是4.1%,2014年是3.4%,因為新的公寓正在趕工,逐漸可上市。AXIOMetrics總裁約翰森建議租房者,要鎖定目前的租金簽訂盡可能長的租約。

租金漲幅最大
AXIOMetrics追蹤全國 88個都市地區約1,6131萬個公寓物業,涉及到超過430萬套公寓。據勞工部統計,全美的房租金在2010年上漲4.2%,可是整體消費物價僅上漲1.6%。全美的空房率由8.1%下降到7%,第四季度的優惠幅度由7%下調到5%。(例如8.33%的優惠相當於簽訂12個月的租約,享受一個月的免費)。

排名格林維爾之後,都市區租金升幅最高的城市有查塔努加(Chattanooga),升幅率10.4%,該市在2010年引領田納西州的就業增長有善聲。喬治亞州的薩瓦納市(Savannah),租金升幅8.4%,當地公司Gulfstream Aerospace已宣佈雇員計畫。在西海岸,俄勒岡州的波特蘭市(Portland)和聖何塞(San Jose)租金上漲8%左右。

紐約州Wayne-White平原區去年租金上漲6%,排名18,但格林維爾市地產分析公司認為,紐約都市的租金上漲仍將繼續,達到7.8%,2011年會上升到第一名。

只有兩個城市,內華達州Las Vegas-Paradise和佛羅理達州的海灣城市 Coral-Fort Myers,有效租金在2010年下降。

2009年租房人數大增,為了省錢,都由原先的租賃兩到三居室公寓而改租一居室公寓。據John Burns房地產諮詢觀察,在2005至2010年,還有超過120萬的青壯年與父母合居,為房租市場創造了巨大的潛力。

就業市場的強勢和弱勢
對租戶來說,很不幸的是,大家都要租房時,租金就上漲,無論本地就業市場有所改善或惡化。即使人們找到工作,在短期內都只租不買,除非找到很喜歡的社區。

一些地方,失業率上升,租賃比購買變得更加可行,尤其是因為抵押貸款更難申請。業界人士觀察到人們沒興趣購買房產。願意租房住的人,租住時間更長,同一套公寓更換租客的機率有所下降。

格林維爾市依賴一些大公司駐址其市,如米其林(Michelin),通用電氣(General
Electric)和Fluor,它的就業市場得到改善。根據南卡羅來納州的就業和勞動力部調查,在2010年,非農業類就業人數增加了2,300人,達到294,900人。城區失業率從前年10.5%下降至去年的9.8%。如電動公交車製造商Proterra公司還宣佈雇工計畫。

隨著經濟好轉,格林維爾市其他物業,如高檔住宅區McBee Station,有197個公寓,租金在過去的一年增加了數倍。該物業公司的助理經理索維(Courtney Sauve)說,在一年半以來,租房率一直是百分之百;絕大多數租戶不是本地人,是來自外州或海外找工作的。

在加州的幾個城市,如Oxnard、千棵橡(Thousand Oaks)和Ventura,經濟不景氣,但房租更高。2009年平均失業率是10%;2010年,上升至10.9%。根據RealtyTrac的數據,本地法拍屋的比例是3.81%,超過全美平均的2.23%。本地的房屋銷售量很低,由於租房空置率跌破5%,在2010年業主增加租金約5.8%。

位於Simi Valley市的Creekside公寓,有397套公寓。附近的Archstone物業公司新蓋了許多單元,兩家公司互相競爭,即使這樣,在過去的一年,出租房屋仍供不應求,Creekside公寓的租金也一再看漲。

房屋反彈
預計在未來數年,租金會繼續上漲,但這種漲幅不可能永遠持續下去。尤其是如果房價下跌,最終會吸引人們重新購買。業內人士估計,房地產價格會下跌15%到25%。

AXIOMetrics總裁約翰森說:「如果租金上漲,人們會盡量控制住房成本在預算之內。有租戶會說,控制居住成本的終極方式是買套房子。」

正在興建的新公寓在幾年內將上市,將緩解供不應求的情況。根據美國人口普查局的資料,去年有11,6700萬套多戶種家居開工興建,在2009年上10,8900萬套,2008年是28.35萬。

目前,房租市場人頭攢動,使房地產市場愈加疲弱,但約翰森說,租金上揚,更多就業機會的湧現和地產價格的下跌,都是地產市場走旺的前奏。

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