【大纪元2011年06月19日讯】（大纪元记者林泠黛编译报导）在美国，花少量租金就能租到好房的时期已经过去了。约10年前，房市泡沫初起，很多租房业主用减低房租来挽留房客或吸引新客户，还不断抛出各种优惠和折扣推销空置房。现在租金都在回升，不是因为经济正在改善，而是因为房市仍然低靡。
由于很多美国民众失去了房产，或继续推迟购买房产，现在有比以往更多的租房业主。随着空房的减少，业主增加了租金。2010年，全美租金平均上涨了4.2%；而在2009年，业主为吸引租户，大幅打折，租金下跌5.9%。据公寓市场研究公司AXIOMetrics调查，过去的15年中，去年是租房业主最好的获利期，在短期内，可能标志着一个转折点。
南卡罗来纳州格林维尔市（Greenville）的豪华高层物业Lofts of Greenville，最近租金上涨了。建于1900年的纺织厂，如今旧瓶装新酒，翻修成超豪华公寓，在二月份租出率达到100%。业主针对高需求和低空置率，不断提高租金和取消免费住一个月的优惠。Lofts of Greenville的一卧室公寓每月房租780美元，高出该地区平均月租的16%，但即使这样，来询问租房的人仍是络绎不绝。物业管理经理比斯利表示，最近看房预约超过过去数月，预计在2011年都能保持满房率。
在整个格林维尔市，从2009至2010年，有效租金增加了11.2%，达到669美元，在全美涨幅最大。根据格林维尔市地产分析公司提供的成交资料显示，当格林维尔市的租房市场火热时，去年空房率下降至7.7％，在2009年的空房率是9.5％。
AXIOMetrics预计今年房租全国增长率上跳约5％，到2012年降至4.6％，2013年是4.1％，2014年是3.4％，因为新的公寓正在赶工，逐渐可上市。AXIOMetrics总裁约翰森建议租房者，要锁定目前的租金签订尽可能长的租约。
租金涨幅最大
AXIOMetrics追踪全国 88个都市地区约1,6131万个公寓物业，涉及到超过430万套公寓。据劳工部统计，全美的房租金在2010年上涨4.2%，可是整体消费物价仅上涨1.6%。全美的空房率由8.1%下降到7%，第四季度的优惠幅度由7%下调到5%。（例如8.33%的优惠相当于签订12个月的租约，享受一个月的免费）。
排名格林维尔之后，都市区租金升幅最高的城市有查塔努加（Chattanooga），升幅率10.4%，该市在2010年引领田纳西州的就业增长有善声。乔治亚州的萨瓦纳市（Savannah），租金升幅8.4%，当地公司Gulfstream Aerospace已宣布雇员计划。在西海岸，俄勒冈州的波特兰市（Portland）和圣何塞（San Jose）租金上涨8%左右。
纽约州Wayne-White平原区去年租金上涨6%，排名18，但格林维尔市地产分析公司认为，纽约都市的租金上涨仍将继续，达到7.8%，2011年会上升到第一名。
只有两个城市，内华达州Las Vegas-Paradise和佛罗理达州的海湾城市 Coral-Fort Myers，有效租金在2010年下降。
2009年租房人数大增，为了省钱，都由原先的租赁两到三居室公寓而改租一居室公寓。据John Burns房地产咨询观察，在2005至2010年，还有超过120万的青壮年与父母合居，为房租市场创造了巨大的潜力。
就业市场的强势和弱势
对租户来说，很不幸的是，大家都要租房时，租金就上涨，无论本地就业市场有所改善或恶化。即使人们找到工作，在短期内都只租不买，除非找到很喜欢的社区。
一些地方，失业率上升，租赁比购买变得更加可行，尤其是因为抵押贷款更难申请。业界人士观察到人们没兴趣购买房产。愿意租房住的人，租住时间更长，同一套公寓更换租客的概率有所下降。
格林维尔市依赖一些大公司驻址其市，如米其林（Michelin），通用电气（General
Electric）和Fluor，它的就业市场得到改善。根据南卡罗来纳州的就业和劳动力部调查，在2010年，非农业类就业人数增加了2,300人，达到294,900人。城区失业率从前年10.5%下降至去年的9.8%。如电动公交车制造商Proterra公司还宣布雇工计划。
随着经济好转，格林维尔市其他物业，如高档住宅区McBee Station，有197个公寓，租金在过去的一年增加了数倍。该物业公司的助理经理索维（Courtney Sauve）说，在一年半以来，租房率一直是百分之百；绝大多数租户不是本地人，是来自外州或海外找工作的。
在加州的几个城市，如Oxnard、千棵橡（Thousand Oaks）和Ventura，经济不景气，但房租更高。2009年平均失业率是10%；2010年，上升至10.9%。根据RealtyTrac的数据，本地法拍屋的比例是3.81%，超过全美平均的2.23%。本地的房屋销售量很低，由于租房空置率跌破5%，在2010年业主增加租金约5.8%。
位于Simi Valley市的Creekside公寓，有397套公寓。附近的Archstone物业公司新盖了许多单元，两家公司互相竞争，即使这样，在过去的一年，出租房屋仍供不应求，Creekside公寓的租金也一再看涨。
房屋反弹
预计在未来数年，租金会继续上涨，但这种涨幅不可能永远持续下去。尤其是如果房价下跌，最终会吸引人们重新购买。业内人士估计，房地产价格会下跌15%到25%。
AXIOMetrics总裁约翰森说：“如果租金上涨，人们会尽量控制住房成本在预算之内。有租户会说，控制居住成本的终极方式是买套房子。”
正在兴建的新公寓在几年内将上市，将缓解供不应求的情况。根据美国人口普查局的资料，去年有11,6700万套多户种家居开工兴建，在2009年上10,8900万套，2008年是28.35万。
目前，房租市场人头攒动，使房地产市场愈加疲弱，但约翰森说，租金上扬，更多就业机会的涌现和地产价格的下跌，都是地产市场走旺的前奏。
