加拿大未來長者倍增 小型居所前景看漲

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【大紀元2012年01月10日訊】(大紀元記者周行多倫多報導)加拿大按揭及房屋公司(CMHC)最新發表年度加拿大房市報告稱,人口老化及移民人口流動正在影響加拿大房市將來的結構和發展,尤其是人口老化,將導致公寓等小型房產的需求增加。

報告稱,加拿大的人口老化將日漸嚴重,隨著嬰兒潮一代開始踏入退休年齡, 25年內,長者人數將翻一倍,達到加拿大總人口的四分之一。他們對居所的需求不再是之前養育一家大小的獨立房屋,而轉為對小面積居所的需求,這將改變加拿大房市的結構。

報告顯示,2009年新開工公寓占所有新開工住宅的29%,2010年上升到占三分之一,且這個趨勢很可能持續下去。到2020年後,人口老化將使一人家庭的比率上升到28%;到2036年,主人55歲以上的家庭數量,將占家庭總數的一半(2006年的數字是37%)。

次外,CMHC數據還顯示,加拿大與住房有關的開支,2010年達3,330億元,比2009年上升7.1%,占全國國民生產總值的20%以上。住宅按揭的信用額,至2011年3月止已經達到10,420億元。

CMHC轄下房屋需求政策小組的梅爾澤(Ian Melzer)表示,加拿大整體房地產市場將會持續增長,但速度會減緩。

人口及社會經濟結構影響房市

加拿大的經濟自2009年下半年開始回升,就業及收入都在增長。CMHC報告稱,雖然全國平均失業率仍比經濟衰退前高,但加拿大在2008至2010年人口增長率達90年代初以來最高,2010年登陸的移民人數達271,000人,是40年來最高記錄。

大多數移民會選擇多倫多、滿地可及溫哥華定居,但人數相對已較過去有所降低。去年計算,63.8%移民在該3個城市安頓,低於2001年的72.7%。

人口是影響房市的主要因素之一,人口增長最快的加拿大西部城市,房市也同步增長。3年前在阿省卡爾加里市工作的多倫多道明銀行資深經濟學家麥首(Jacques Marcil)稱,當時一些來自紐省及紐芬蘭省等海洋省份的油砂企業員工,每隔10天乘飛機回家一次,因為那裏的住房很貴,公司出資讓他們飛回家更便宜。

CMHC報告表示,加拿大嬰兒潮一代人,年紀最大的今年開始踏入退休年齡,到2036年,長者人數將從目前的佔全國人口14%增加到24%,這些人將需求公寓及面積較小的住房。CMHC所做研究顯示,公寓及小房子的需求持續增加,老人公寓的需求也在持續增加。梅爾澤表示:「一些長者將遷往較細小房屋或排屋居住,另一些則入住共管柏文單位。」

目前的數據已經看到公寓市場異軍突起。2010年全國189,930個新開工單元中,溫哥華有一半屬於公寓,蒙特利爾及多倫多則分別有48%及45%是公寓。而目前公寓佔住宅物業的比率,這3個城市的數字依次為37%、24%及26%。

但是,多倫多地產局資深市場分析經理莫沙(Jason Mercer)對大紀元表示,目前所有物業類型(包括高層及低層)及不同地段,都看到成交量及房價持續上升。這意味著需求是來自住房整個生命週期的不同買家,包括首次購房者、換大房者及換小房者。

他說:「在60年代嬰兒潮時期出生的人,還沒那麼快退休。我們看到公寓的銷售量比例,在過去10年裡上升到了房產總銷量的四分之一。有些是大房換小房的買家,但首次購房者一直是非常重要的部份。」

CMHC:大部份家庭仍可負擔房產

加拿大央行及一些經濟學家都曾表示,對家庭負債在2011年秋季達到可支配收入的153%感到擔心,擔心一些家庭在按揭利率上升時可能承受不起。

但CMHC的報告表示,在2010年,住房按揭占家庭總債務的68%,在1971-2010年間,這項指標最低是1971年的63%,最高是1993年的75%。報告認為,大部分家庭目前仍可以買得起房產,如果就業穩定,利率的少量變化對他們影響不大。

加拿大房市持續走旺,央行曾試圖調升利率,終因全球經濟不穩定,利率在2010年9月調升至1%後,一直沒有再調升。房市則在預計利率短期不會升高的利好信息下持續上升,公寓單元熱度最高。

大多倫多的房市一直呈上升趨勢,按多倫多地產局錄得的數據,今年11月份的銷售量比去年同期增長11%,平均價格則上升10%。莫沙對大紀元稱,他預計多倫多明年的房市還會上升,只是幅度會小一些。

莫沙表示,儘管今年房價一直呈現強勢,但大多倫多房產仍然是消費得起的。他說,在過去幾年支持該地區房價成長的關鍵因素是消費者付得起,及家庭收入中用於支付按揭本金及利息、物業稅、水、電及燃氣等的比例仍可以接受。

「在未來幾年內,我們會看到很多公寓建成交貨。」他說:「目前來說,公寓的購買及出租都挺搶手,將來即使供貨量增加一些,如果經濟狀況相差不大的話,估計不會造成公寓降價。」

按CMHC提供的數據,今年12月全國房產成交量與新掛牌數量的比率為55.3%,接近平衡及賣方市場的交界;2010年全年的比率是52.3%,處於平衡市場的範圍;2009年的比率是58.5%,處於賣方市場的範圍。

多倫多買不起房子的人居冠

CMHC的報告稱,大約13%的加拿大人在他們居住的附近買不起房子。多倫多在各城市之中居於首位,達到17.2%,溫哥華及哈利法斯並列第二,都是16%;按省份排列,紐芬蘭省以16.7%居首位,安省及斯高沙省以15.1%並列第二。

在2008年,加拿大有87%的家庭或者住在自己的房子裡,或者有足夠收入可購買房子。

報告稱,在2006年,登陸5年內的移民只有35.3%擁有自己的房子,加拿大出生的人則有68.7%擁有房子。不過,隨著在加拿大的時間增長,移民購買住房的比率不斷上升。

(責任編輯:林妍)

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