【大紀元2012年01月12日訊】很多加拿大老年人在需要資金時發現一般的銀行不願意核予房貸，或沒有能力負擔每月利息與本金還款。賣房子也許是個選擇，但無法居住在自己舒適的家也是遺憾。如果您有這樣的情況，有一個房貸產品值得您考慮 － 逆向式房貸。目前全加拿大有四家金融機構提供逆向式房貸，其中全國性的一家為 HomEquity Bank，是在多倫多證券交易所（TSX）上市 HOMEQ Corp. 百分百的子公司。本文所述皆以其產品 CHIP Home Income Plan 為依據。
甚麼是逆向式房貸
一般傳統的房貸在貸款人向金融機構申請貸款後，金融機構會檢視申請人的職業、信用記錄、還款能力、房屋現值核定貸款金額後，貸款人必需每個月繳還部份的本金及利息。逆向式房貸則不看申請人的職業、信用記錄、還款能力，但申請人的年紀需滿55歲。貸款人也不需按月還款、繳付利息，但所抵押的房子必須為其主要住所且在任何十二個月的期間住滿六個月。當配偶（涵蓋非婚姻但具備實質伴侶關係 common-law relationship) 其中一人死亡或搬至養老院時，令一人可繼續居住且不需繳交本金或利息，直到其搬離住所或死亡。
逆向式房貸的好處
逆向式房貸主要的好處：
＊資金用途不拘 － 借款人可將借款所得資金用於各種用途－多旅行幾次、購買渡假用房地產、支付居家看護、償還高利息或需月付金之信用卡、修繕房舍、應付緊急臨時支出、支付子女教育費用、幫子女代付購屋頭期款、或應付日常開銷。現在的人平均壽命較長，有些人在退休後依自己的興趣另創新事業，這筆資金也可用來創業。
＊提升收入 － 多半老年人收入是固定的，可能是房租收入、或是從固定收益的投資產品、再加上老人年金（Old Age Security – OAS）或收入保障補貼（Guaranteed Income Supplement － GIS）。如果您想提升現有收入，可以用逆向式房貸取得的資金加購固定收益產品，65 歲以上的人更可考慮購買年金以取得更高的月收入。假設 A 先生有一棟房子值 30 萬，沒有任何負債，另有儲蓄 10 萬用於投資生利，透過逆向式房貸取得 10 萬元用於滋生利息，此時他就有 20 萬（原來兩倍的資金）用於投資生利，房地產淨值則降為 20 萬，但總資產仍維持 40 萬。透過逆向式房貸及年金的購買，老年人可繼續住在自己的家及提升每月的收入。根據我得到的一份報告，年齡70歲不抽煙的男性如果以10 萬元購買簡易年金，可每個月得到約 707 元稅前所得。當逆向式房貸所取得的資金用於投資時，利息可作為投資收益抵減之用。這種方式可活化資產，將不動產轉化成提升收入的引擎，改善老年人的收入、生活品質，而不需擔心每月的還款壓力。
＊取得容易 － 不需提供收入證明、不需被徵信、不問健康狀況，55 歲以上擁有房子的人可藉由逆向式房貸取得 27％ － 50％ 房屋現值的資金。55 歲的大約 27％，72 歲的大約 35％ － 40％，80 歲以上的約 50％。
＊繼續住在自己的房子，期間不需繳本金利息－ 貸款人擁有房子的所有權，仍需繼續繳納地產稅，房屋保險、及管理費等等。貸款人自行決定何時賣房子、何時搬遷。即使貸款人取得貸款後繼續居住 30 年、40 年，完全不繳利息及本金，銀行也不會要貸款人搬走。但有個前提 － 貸款人需以該抵押房子為主要主所，且於任何 12 個月的期間住滿 6 個月。配偶兩人同為貸款人的情況，若其中一人搬到養老院或死亡，另一人可繼續居住，直到搬離或死亡。期間也不需繳交本金利息。
＊不影響 OAS Old Age Security – OAS）或 GIS （Guaranteed Income Supplement － GIS）- 從逆向式房貸取得的資金不視為收入，不影響 OAS 及 GIS 的權益。
＊貸款人及其遺產充分受到保障 － 當貸款人決定出售房屋、繳清本金及利息時，若房屋現值低於其所累計金額，貸款人僅需繳交等同房屋現值的本金及利息。完全充分受到保障，不會產生積欠金額大於房屋現值的窘境。此情況亦適用於貸款人往生後遺產處理。子嗣也可繳清本利繼續持有房屋，若累積本利大於當時房屋現值時，只需繳交等同當時房屋現值的本金及利息。
＊彈性取用資金 － 可一次全領、定期領（月、季、半年、年）、不定期領（額度設定好，需要時再領）、或上述三項任何組合。
使用逆向式房貸需注意的事項
＊使用逆向式房貸會產生三種費用：
－ 估價費：介於 $175 到 ＄400 之間，這筆費用申請人得先支付。
－ 獨立法律諮詢：逆向式房貸管理辦法規定所有使用者需先經過法律諮詢程序，方能取得逆向式房貸。法律諮詢費用一般界於 $300 到 $600 之間， 與估價費相同的是申請人得先支付這筆費用。
－法律／管理費： $1,495，涵蓋房產抵押相關費用及管理費。這筆費用可從逆向式房貸取得之資金中扣除，不需額外從口袋中掏出。
逆向式房貸不適合短期資金使用者：由於提前還款違約金的設計，CHIP Home Income Plan 並不適合短期資金使用者。違約金如下：
－1年內還清：11 個月利息或利息差額（取其大，以下同）
－1年以上，2年以內還清：8 個月
－2年以上，3年以內還清：4 個月
－3年以上，10年以內還清：3 個月
－10年以上：無違約金
如因貸款人死亡而還清貸款，免收違約金。當貸款人因搬到養老院或長期看護住所，違約金可減半。所以當資金需求僅為臨時性或一兩年時，申請人應先嚐試其他資金管道。
作者：Chester Wu 是 Argentum Mortgage Finance and Corp. 的貸款經紀，欲知更多訊息，請洽詢 416.619.5397, cw@cwMortgages.com 或參考 cwMortgages.com.
