【大紀元2012年10月02日訊】（大紀元記者夏婉明德國報導）租房合同有效期內，房主有權突然終止合同，要求房客搬出去嗎？在德國，如果房主有充分的解約理由，是有這樣的權利立刻終止合同的，這種做法被稱為「因重要理由而解約」（Kuendigung aus wichtigem Grund）。
哪些理由算作「重要理由」呢？比如房客屢次拖欠房租；損壞房屋；侮辱威脅房主；在家裏開「窯子」或養殖動物（寵物不算）；房間內的噪音或惡臭影響鄰居的正常生活；粗俗舉止讓人無法忍受等，當房客有以上任意一種或其它過激行為時，房主都可依法保護自己的權利，立即終止與房客的租賃合同，要求房客搬走。
損壞房屋 私自轉租
德國公民法第543條指出，當房客損壞房屋，或未經房主同意，私自將房屋轉租給第三方，都將面臨被立刻終止合同的危險。
拖欠房租
另外，公民法中也明確規定了有關房客拖欠房租的解決辦法。如果房客連續兩個月拖欠租金，如果拖欠款項超過了一個月租金，即使沒有達到兩個月租金總和，房主也有權終止租賃合同，或者房客斷斷續續拖欠部份房租，總額達到2個月租金，這時房主也有權終止合同。
舉兩個例子說明一下：比如房租500歐元，房客8月份只交了300歐元，欠200歐元，9月份交了150歐元，欠350歐元，也就是說8月和9月連著兩個月欠房租，總額為550歐元，超過了一個月租金500歐元，那麼這時房主可以解除合同。如果房客1月份交房租300歐元，欠200歐元，3月、5月、7月也各欠200歐元，總共800歐元，那麼房東還是沒有權利下「逐客令」，因為這些月份不是連續的，如果房客又一次欠200歐元，總額達到1000歐元，即兩個月的租金，那麼房東就可解除合同。
如果有人想鑽空子，每次只拖欠一個月的房租，在第二個月馬上補上，多次使用這種方法拖欠租金，那麼表面上看他不符合上面兩個例子中的條件，不能被房東解除合同，但是德國聯邦法院的一個判決（案件號：VIII ZR 364/04）將這個空子補上了，判決中說，如果房客經常欠房租，那麼只要再欠一次房租，房東就可以解除合同。
另外解除合同還有一個前提：前理後兵，沒有講理之前，不能動兵。即不管甚麼情況下，房東在解除合同之前至少應就此事警告過房客一次，如果沒有，那麼還得把這一步補上，之後才能中止合同。
假設房東已經合法地提出解除合同，甚至已經向法庭提出收回房屋訴訟（Räumungsklage），房客也不是完全沒有辦法補救，只要能在房主向法院提出起訴後的兩個月內補交上所欠房租全款就不需要搬出去。但是只許一次，下不為例，如果在之後的兩年之內，房客又一次不交房租而導致房主將他告上法庭，那麼房客這次即使在兩個月限期內補交上了房租，也必須搬出去了。
辱罵房主
在德國，如果房客公然辱罵或威脅房主，房主也有權立刻終止與該房客的合同，令其搬家走人。柏林州法院曾判過這樣一個案子（案件號：63 S 410/04），一位房主收到一條帶有謾罵字樣「笨豬」、「混蛋」的短信，顯示的發送號碼正是其房客的手機號，因此法院判房主有權提前終止與該房客的租賃合同。
噪音擾鄰
在房間裡把電吉他接在立體音響上，旋鈕一轉，音量調大－這種影響鄰居休息的做法如果只是偶爾為之倒不會立即惹上被驅逐的麻煩，但如果房主已經警告過一次，房客還依然如故的話，那房主就有權要房客永遠離開了。
立即解約
「立即解約」雖然意味著租賃關係立刻結束，但很多房主會給房客幾週的期限收拾東西。如果房客又超期賴在那裏幾個月，房主是無權自己動手把房客趕出去的，一切都要走法律程序，只有房主拿到法庭的遷出判決書（Räumungsurteil），法警才可以強制執行搬走的判決，但得到這項判決書的過程通常要持續半年或者更長。
書面理由陳述
解除合同必須給出書面形式的理由陳述。若由於拖欠房租而導致解約，房主必須準確地給出相關金額數據。如果不這樣做，解約通知會因程序上不完整而被視為無效。
甚麼情況下不能解約
人與人相處就會有摩擦、碰撞，有時候房主可能會對房客的行為有所不滿，但這並不意味著房主的所有不滿都可以用「立即解除合同」來解決。比如，有的房客在簽合同寫個人信息的時候有意隱瞞自己的實際收入，而給出不實的數據，但該房客從未拖欠過房租，那這就不是甚麼大問題。還有，如果房客在租房期間沒有履行其粉刷房屋的義務，也不會被趕走。有些房主由於在水電等附加費（Nebenkosten）上無法與房客達成一致，或者由於房客在深夜裡洗澡，甚至還有由於房客不跟房主打招呼，而要求終止合同，對於這些訴求法院予以駁回，因為多數情況下，房主最多給房客一個警告就行了。
（責任編輯：文婧）
