【大纪元2012年10月02日讯】（大纪元记者夏婉明德国报导）租房合同有效期内，房主有权突然终止合同，要求房客搬出去吗？在德国，如果房主有充分的解约理由，是有这样的权利立刻终止合同的，这种做法被称为“因重要理由而解约”（Kuendigung aus wichtigem Grund）。
哪些理由算作“重要理由”呢？比如房客屡次拖欠房租；损坏房屋；侮辱威胁房主；在家里开“窑子”或养殖动物（宠物不算）；房间内的噪音或恶臭影响邻居的正常生活；粗俗举止让人无法忍受等，当房客有以上任意一种或其它过激行为时，房主都可依法保护自己的权利，立即终止与房客的租赁合同，要求房客搬走。
损坏房屋 私自转租
德国公民法第543条指出，当房客损坏房屋，或未经房主同意，私自将房屋转租给第三方，都将面临被立刻终止合同的危险。
拖欠房租
另外，公民法中也明确规定了有关房客拖欠房租的解决办法。如果房客连续两个月拖欠租金，如果拖欠款项超过了一个月租金，即使没有达到两个月租金总和，房主也有权终止租赁合同，或者房客断断续续拖欠部分房租，总额达到2个月租金，这时房主也有权终止合同。
举两个例子说明一下：比如房租500欧元，房客8月份只交了300欧元，欠200欧元，9月份交了150欧元，欠350欧元，也就是说8月和9月连着两个月欠房租，总额为550欧元，超过了一个月租金500欧元，那么这时房主可以解除合同。如果房客1月份交房租300欧元，欠200欧元，3月、5月、7月也各欠200欧元，总共800欧元，那么房东还是没有权利下“逐客令”，因为这些月份不是连续的，如果房客又一次欠200欧元，总额达到1000欧元，即两个月的租金，那么房东就可解除合同。
如果有人想钻空子，每次只拖欠一个月的房租，在第二个月马上补上，多次使用这种方法拖欠租金，那么表面上看他不符合上面两个例子中的条件，不能被房东解除合同，但是德国联邦法院的一个判决（案件号：VIII ZR 364/04）将这个空子补上了，判决中说，如果房客经常欠房租，那么只要再欠一次房租，房东就可以解除合同。
另外解除合同还有一个前提：前理后兵，没有讲理之前，不能动兵。即不管什么情况下，房东在解除合同之前至少应就此事警告过房客一次，如果没有，那么还得把这一步补上，之后才能中止合同。
假设房东已经合法地提出解除合同，甚至已经向法庭提出收回房屋诉讼（Räumungsklage），房客也不是完全没有办法补救，只要能在房主向法院提出起诉后的两个月内补交上所欠房租全款就不需要搬出去。但是只许一次，下不为例，如果在之后的两年之内，房客又一次不交房租而导致房主将他告上法庭，那么房客这次即使在两个月限期内补交上了房租，也必须搬出去了。
辱骂房主
在德国，如果房客公然辱骂或威胁房主，房主也有权立刻终止与该房客的合同，令其搬家走人。柏林州法院曾判过这样一个案子（案件号：63 S 410/04），一位房主收到一条带有谩骂字样“笨猪”、“混蛋”的短信，显示的发送号码正是其房客的手机号，因此法院判房主有权提前终止与该房客的租赁合同。
噪音扰邻
在房间里把电吉他接在立体音响上，旋钮一转，音量调大－这种影响邻居休息的做法如果只是偶尔为之倒不会立即惹上被驱逐的麻烦，但如果房主已经警告过一次，房客还依然如故的话，那房主就有权要房客永远离开了。
立即解约
“立即解约”虽然意味着租赁关系立刻结束，但很多房主会给房客几周的期限收拾东西。如果房客又超期赖在那里几个月，房主是无权自己动手把房客赶出去的，一切都要走法律程序，只有房主拿到法庭的迁出判决书（Räumungsurteil），法警才可以强制执行搬走的判决，但得到这项判决书的过程通常要持续半年或者更长。
书面理由陈述
解除合同必须给出书面形式的理由陈述。若由于拖欠房租而导致解约，房主必须准确地给出相关金额数据。如果不这样做，解约通知会因程序上不完整而被视为无效。
什么情况下不能解约
人与人相处就会有摩擦、碰撞，有时候房主可能会对房客的行为有所不满，但这并不意味着房主的所有不满都可以用“立即解除合同”来解决。比如，有的房客在签合同写个人信息的时候有意隐瞒自己的实际收入，而给出不实的数据，但该房客从未拖欠过房租，那这就不是什么大问题。还有，如果房客在租房期间没有履行其粉刷房屋的义务，也不会被赶走。有些房主由于在水电等附加费（Nebenkosten）上无法与房客达成一致，或者由于房客在深夜里洗澡，甚至还有由于房客不跟房主打招呼，而要求终止合同，对于这些诉求法院予以驳回，因为多数情况下，房主最多给房客一个警告就行了。
（责任编辑：文婧）
