【大紀元2012年09月25日訊】據稅務資料顯示： 通过年度纳税评估，旧金山的地产价值显示出强劲的反弹的迹象，2012-13年度的纳税年度中，旧金山的评估价值同比增长4.17％，增值$6亿美元。大紀元記者就此問題再次採訪了精通舊金山和中半島的地產經紀人林汝軒（Eddie Lam)，請他就目前房地產的形式進行點評。
一、強勁的數據支持昇勢理論
記者：林先生，能否請您為我們的讀者點評一下目前舊金山和中半島的房地產現狀？
Eddie：灣區房地產從2012年1月開始﹐穩步上揚﹐從數據中清楚可見﹐舊金山方面7月份的平均價和中位價和1月份相比﹐升幅超過26%﹐升勢十分凌厲﹐灣區San Mateo 縣情況亦不相伯仲﹐現時在市場上大部份上市房屋有多位買家競投的情況(multiple offer)﹐通常有超過20個買家競投﹐所以預計房屋上升情況會持續。現時房屋存量只有1個月﹐所以買房十分困難。相反在賣家方面﹐現在是賣屋好時機。房屋存貨少的原因是有些業主在高峰期買入﹐房市爆煲後房價大跌﹐成了負資產(upside down)一族﹐縱使想把房屋賣掉﹐也是無可奈何﹔另一些賣家則目睹房價急升﹐憧憬著房價會持續上升﹐希望遲一些把房屋推出市場﹐會賣得一個更好的價錢﹔還有很多對衝基金(Hedge Fund)大舉押注房地產市場﹐以現金入市﹐令房屋供應更為緊絀。最新一輪聯邦儲備局的量化寬鬆計劃(QE3)﹐將有利房市﹐預料會進一步刺激地產市場。部份買家還在期待房價會再次下跌﹐以目前市場情況﹐相信他們只有望穿秋水的份兒。 現時市場情況﹐買家爭奪房屋情況嚴重,從平價房屋到百萬元豪宅亦不例外
二、市場供應低於需求，房價上升勢在必行
記者：這樣看來，您認為是市場缺貨，請您分析一下市場缺貨原因是甚麼，
Eddie：我認為可以從三個方面來分析：
第一、有市場人士認為銀行持有大量shadow inventory﹐還未推出市場。
第二、 很多業主房價仍然是負資產(upside down)﹐難以把房子賣掉。
第三、部份業主見房價穩步上升﹐暫時不會把房子推出市場希望再多等一段時間房價會再暴升。
無可否認﹐灣區市場已跑出谷底，但現時在中半島﹑南灣及東灣還有回報高﹑值得投資的地點。回報率(cap rate)大概4% ~ 8%不等。
以Daly City 為例﹐大概$530,000美元可買到一間3房2浴獨立屋﹐以月租$2300計算﹐每年回報率約4%﹐與現時銀行定期存款比起簡直差天共地。
加上灣區人傑地靈﹐被眾多高科技公司包圍﹐經濟強勁復蘇在即。
聖馬刁縣和Santa Clara縣失業率為7%和8.7%﹐房價上升勢在必行。
三、投資灣區，機會絕佳
記者：那麼，買家搶奪房屋原因又有哪些？
Eddie：也可以從三個方面來看這個問題：
第一、買屋每月供款比租房更廉宜﹐能付出首期的買家便會買房
第二、 灣區租金暴升﹐令租客覺買房更值回報價
第三、低利率令每月供款降低﹐買家願意多付一點﹐以4%利率計算﹐房價多$10,000美元的話，每月亦只要多付$47.74美元。
我們可以看一些具體的例子，比如在東灣希活市(Hayward)的大學California State University, East Bay附近﹐一間2房的共渡(condo)價錢十分便宜﹐大概$12萬~$20萬美元便可買下。對於在大學留學的學生來說是一個值得考慮的方案。
在中半島及南灣方面﹐以最好校區的Palo Alto (帕羅奧圖)及 Cupertino(庫比蒂諾)成為眾多人夢寐以求的理想居住地點﹐這兩個城市﹐最普通的3房2浴房屋﹐動輒要一百萬美元﹐對於基層市民或剛畢業的大學生來說是個難以負擔的價錢。所以很多人選擇透過“細屋換大屋”的方法逐步的搬到較理想的區域。值得考慮的是San Mateo(聖馬刁)及 Redwood City (紅木城)﹐這兩個城市位於帕羅奧圖北面﹐車程大概15-20鐘﹐但房價則較大眾化﹐普通的3房2浴房屋大概在$55萬~$60萬美元﹐當然鄰近的學校質素當然較差。在庫比蒂諾的東面﹐有兩個城市﹐Sunnyvale及Santa Clara﹐房價也較為實際﹐亦是在$55萬~$60萬美元左右。”
總之，灣區地產昇勢凌厲，機會亦佳！
