【大紀元2013年01月20日訊】Halstead 和Brown Harris Stevens都是紐約前五大地產中介公司，年銷售總額達幾億乃至幾十億美金。本文的主人翁Stephen Kliegerman，則是這兩家公司新建公寓市場部總裁。Stephen Kliegerman目前是紐約房地產理事會（REBNY）跨公司論壇的聯合主席，他還曾在REBNY中任兩屆職業道德委員會主席，四屆下城委員會的主席。在新建公寓市場，Stephen Kliegerman先生是當然的行業領袖，許多頂級開發商都請他做產品規劃和市場推廣，他還經常接受各大媒體的採訪。
2013：「牛氣十足」的一年
Stephen Kliegerman先生告訴我們，在2007至2011年間，（因為經濟危機）開發商很難從銀行得到貸款，紐約只有極少的新建公寓，所以目前房屋庫存很低，而需求很高。除了紐約人要買房外，國外來紐約買房的需求很大，很多人是擔心本國的局勢，為了使自己的資產保值，還有的是為子女在紐約上學，或來美旅遊時有落腳之地。國外購房者尤其對豪華公寓市場的推動較大。
在3年前，紐約房市還有12個月的庫存，而現在庫存量還不到5個月，新建公寓的庫存就更少了。（地產界一般認為，6個月的庫存是市場的平衡點）。目前紐約新建公寓數量在每年2萬套到3萬套左右，而在經濟危機前，這個數字是每年10萬到20萬套左右。「現在庫存非常低，銀行貸款利率也非常低，供給非常少，因此我們認為2013將是「牛氣十足」的一年，新建公寓的銷售和租賃價格都將上漲。」Stephen Kliegerman先生告訴我們。
紐約房地產仍是很好的投資
Stephen Kliegerman先生說，目前紐約的房地產價格並不算高。香港房價很高，倫敦豪華公寓每平方英尺的價格在8,000到10,000美元左右，舊金山的普通公寓價格都在每平方英尺1,500美元以上，而紐約則一直在1,100到2,000美元之間，隨著One57、15 Central Park West等豪華公寓的出現，價格才逐漸上漲，達到每平方英尺4,000、5,000乃至6,000美元。
Stephen Kliegerman先生告訴我們，曼哈頓是個島，注定了可以開發的土地是有限的。而且這裡是世界的金融之都，也是世界最大的旅遊中心之一，2012年紐約遊客數量是歷年最高的。很多跨國公司都集中在紐約，這裡有最好、最有能力的員工。在美國其他城市的就業都在下降時，紐約失去的工作很少，曾有預測經濟危機時紐約將失去30萬份工作，實際僅失去了一半左右，而現在就業正在增加。
Stephen Kliegerman先生還指出，紐約共約220萬套公寓房，其中三分之二是租賃房，僅三分之一供銷售，約60萬套左右，所以任何時候可買的公寓都是很有限的。而在供銷售的公寓中，又有三分之二都是Co-ops，僅三分之一是Condo。
2013年新建公寓集中在下城
Stephen Kliegerman先生告訴我們，未來一到兩年內，紐約新建Condo公寓樓不到25棟，其中每棟樓大多不超過100套公寓；新建租賃公寓樓約20棟， 共約6000套公寓。這些公寓樓以下城（Downtown）居多。下城有極好的學校，極好的公園、休閒文化設施，這些都應是中國買家所感興趣的。而且新建 公寓以大房居多，無論是地點還是裝修風格、房屋佈局，都是獨一無二的，對於想看到自己房子增值的人來說，是很好的選擇。
提前介入設計規劃是獨特優勢所在
目前紐約眾多大的開發商都在與Stephen Kliegerman先生的團隊合作，如Toll brothers、Gotham、Procida等。拿全美最大的開發商之一Toll brothers來說，從來都是自己做銷售和推廣，可在紐約的四個新建項目都由Stephen Kliegerman先生作獨家銷售和市場推廣，這也是Toll brothers的第一次。Stephen Kliegerman先生不僅做推廣和銷售，更主要的是在設計、建造階段就開始介入，比如應該建多大戶型的房子、是銷售還是租賃、價格應是多少、房間格局是什麼樣、什麼裝飾風格、應不應有門房、應有哪些設施等等，Stephen Kliegerman先生都能以豐富的經驗、專業的知識，幫助開發建設最適合市場需求的公寓，確保公寓有很好的銷售。
比如和BFC Partner共同合作的Condo公寓樓Toren，儘管設計師是世界級的著名設計師，Stephen Kliegerman先生仍發現公寓的平面圖有些地方不盡人意，在和開發商、設計師共同工作了幾個月以後，終於將公寓格局改變得更加宜人。在實際銷售中，也因貼合客戶需求而變得非常好賣。這種例子非常多。
當問到成功原因時，Stephen Kliegerman先生告訴我們，他的團隊平均在地產界擁有超過25年的經驗，從80年代末、市場最困難的時候就進入了地產業，所以和其他人不同，他們知道如何面對困難，如何溝通客戶。更難得的是，通過和頂級開發商的合作，他們有著豐富的實踐經驗。而提前介入設計規劃，更是他們的獨特優勢所在。
在未來一到兩年內，紐約新建的不到45棟公寓樓中，Stephen Kliegerman先生所負責市場銷售的就有25棟左右，無可辯駁的體現了行業領袖地位。
2013年其他趨勢
針對2013年，Stephen Kliegerman先生還預測紐約地產界的其他趨勢：
高端公寓市場發展依然強勁。大多數售價都會在每平方英尺2,000美元甚至超過5,000美元；2、3、4間臥房的公寓將是重點，面積在1,500到4,000平方英尺以上。
更多買家會在公寓建好之前就決定買下。因為買家擔心以後買不到，而開發商也更有信譽。
綠色建築會越來越多。開發商發現綠色建築的綜合建築成本更合算，紐約也正變成一個可持續發展的城市。
布魯克林表現依然會非常搶眼。會有更多的開發項目，價格會增加，經濟也會繼續增長。
Hell’s Kitchen地區會發展火熱。
(責任編輯：李海）
