【大紀元2013年08月08日訊】美國房價領先指數持續上升，加上經濟基本因素正面，標普最近把2013年全年樓價指數升幅預期由8%調升至11%，預料美國樓市下半年升勢持續。
經濟基本因素正面
最新出爐的標普Case-Shiller美國20大城市房價綜合領先指數（圖1）按年升12.2%，並已連續6個月上升，且升勢擴大，個別城市如達拉斯、丹佛已經收復金融海嘯失地創新高。另一樓市領先指標─新屋動工量（圖2）6月份雖然回落但13年整體較12年大幅改善，顯示新屋需求增長強勁。經濟方面，基本因素亦轉催正面。
最新公佈的第2季GDP增長1.7%，雖未算亮麗，但仍較第1季修正的1.1%有所改善。新增職位20萬個，失業率亦穩步下降。市場還有很多正面數據，包括全國房屋建造商情緒指數創近11年來最大單月升幅，65%房屋擁有率是近年低位，最新按揭拖欠率跌至1.42%，創金融海嘯後新低。資本市場方面，最近數月資金回流美國，美元轉強，道瓊斯指數屢創新高。經濟各方因素正面，房價看好。
按揭金融產品回暖
美國市場與亞洲市場不同是前者擁有龐大按揭抵押證券（MBS）市場。由於大部份銀行資金並非充裕，它們維持按揭業務的方法是把按揭售給投資銀行，投行把按揭證券化變成MBS再出售給個人及機構投資者。金融海嘯時此等MBS因受次按所累無人問津，造成資金鏈斷裂，樓市暴跌。如今樓市從回正軌，市場信心回復，加上資金充裕及投資者追求回報，MBS市場回暖。
最新數據預期今年MBS額度達7百億美元，按年增50%。雖然6月份有個別MBS違約令發行息率抽高100點子，但市場認為影響短暫。近期盛傳瑞信重投MBS業務，MBS回暖令資金鏈增強，有利樓市。
外來投資不容忽視
另一利好因素就是外來投資。近年中國資金對美國房地產趨之若鶩。中國大陸投資陷阱處處，股票市場長期跑輸，樓市泡沫嚴重，加上中共政權不穩，權鬥不斷，嚴重貪腐，導致資金逃離。美房經多年調整後投資價值相對吸引，把資金調到不受中共牽制的美國，一舉兩得。
本報於數周前已報導大陸貪官富商去年豪擲千億美國買屋。另外，中國企業投資亦不容忽視。去年年底建行就批出17億美元借貸投入三藩市多個大型住宅項目，牽涉超過2萬個單位，又附帶強制聘用中國的建築商及合作發展商的條件。除中國外，印度資金近期亦積極加入市場。雖然外來資金只佔美國新造樓宇成交幾個百分點，但增長迅猛，對中上價樓房起支持作用。
當然美國樓市亦難免要面對一些負面消息。經濟復甦或令聯儲局於今年退市可能性提高，利率趨升令樓價受壓。但事實上，過去數年利率近乎零，樓價則繼續下跌，06年利率高企時，樓價不跌反升。利率與樓價的反比關係未屬必然。綜合上述而言，經濟利好因素將主導下半年樓市，令升勢持續。◇
