地價飛漲催生豪華康鬥?

專家擔心開發商面臨「賠錢」臨界點

施萍

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【大紀元2015年04月08日訊】(大紀元記者施萍綜合報導)曼哈頓地產市場上正出現越來越多的千萬級康鬥(Condo,又叫「共有公寓」)。一直以來,市場都認為這是來自中國、印度、墨西哥的富豪買家們造成的。不過,紐約地產權威雜誌《The Real Deal》(TRD)提出了另外一種說法:地價飛漲催生了豪華康鬥。而且,如果地價再漲下去,地產商可能會「沒錢可賺」。

房價漲不過地價

曼哈頓為例,根據商業公司Cushman & Wakefield所做的統計,從2013年到2014年,96街南部可用於建設的地皮每平方英尺的價格上漲了30%;而根據評估事務所Miller Samuel的數據,同一個地帶已經建成的康鬥和合作公寓(Co-op)價格僅僅上升了13%,和地價上漲相差甚遠。即使是開發商新蓋成的康鬥賣價漲幅(29%),也沒有趕上地價的漲幅,還有1%的差距。而新蓋康鬥平均每平方英尺已經達到了1,851美元的高價。

這種價格上的不同步狀況已經讓很多地產業人士擔心,如果開發商在地皮上投入了過量的資金,而新建的康鬥賣不上價,利潤在不斷縮水,那麼那個讓開發商止步的臨界點就快要來臨了。

畸形上漲的地皮價格也引起了銀行方面的憂慮。Mission Capital Advisors的Jordan Ray在接受媒體採訪時說:「我明確告訴你現在貸款界也在擔心。」他說,銀行一直在關注著康鬥房價的上漲是否是長期和可持續的,因為這個價格直接影響著地價的可接受區間。

什麼地價會讓開發商無利可圖

一個長期擔任過地產估算師的商業經紀人Von Ancken說:如果一個房子的每平方英尺賣價是2,500美元,那麼那個開發商需要減去諸如基建,廣告費用等軟硬成本900美元;然後再減去大堂和走廊等公共空間費用375美元;如果把開發商的利潤算成10-15%的話,那麼這個臨界地皮價格就在1,200美元/平方英尺。有些地方早已超過了1,200美元這個價格,就目前的趨勢,1,200美元每平方英尺的價格很快就會變成便宜的價位了。根據Eastern Consolidated的數據,曼哈頓下城的地皮價格馬上就要達到1,400美元/平方英尺。

地產權威雜誌《The Real Deal》認為,這也是為什麼開發商要開發均價達到2,500美元/平方英尺的高端房,因為這樣才能收回投資。問題是:在開發商的利潤已經降到很薄(10%)的情況下,還要確保豪華康鬥能夠賣得出去才能獲利。目前,很多地方的康鬥房價在慢慢平穩。

責任編輯:鐘鳴

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