【大紀元2015年06月04日訊】（大紀元記者文婧德國報導）噪音是減房租的重要原因之一；而房客未經房東同意就改變房子的功能等，也可能成為房客和房東之間爭執的問題；另一方面，房東的權利也必須受到限制⋯⋯
德國法庭一年平均判決28萬多個有關租房的案例。《焦點》雜誌總結出了50個最重要案例，我們將在每個月第二週的房地產版上為大家分期進行介紹。
六、學校操場噪音大，可減房租？
中小學操場上經常傳來孩子的吵鬧聲，附近居民抱怨連連，他們是否能因此而減少房租？
漢堡一家學校2010年增建了一個操場，離一些居民的室外平台只有二十米遠。居民們覺得太吵，要求房東減少房租20％。
漢堡州立法庭判決房租可以減少10％，但房東和房客仍無法達成一致，於是將官司打到聯邦法庭。
聯邦法院認為，此案中的噪聲分成兩種，一種是「孩子成長過程中產生的正常噪音」。比如課間休息時，孩子們在操場上追逐玩耍，聲音較大，附近居民只能接受這個事實。
另一種是，比如十幾歲的年輕人夜裡聚集在操場上喝酒，大聲喧嘩而產生的噪音。因為德國有些學校是開放式的，操場可以隨便進。針對這種噪音，房客可以提出減少房租。房東也可以轉而通過法律手段向這些製造噪音的年輕人索要賠償金。（案件號：VIII ZR 197/14）
七、房東不能擅自進入房客房間
房東是房子的擁有者，那他是不是可以隨便進入房客的房間？德國法律對此的回答是：不行。因為房客是使用者，只有他才有權決定誰可以進入房間。如果房東強行進入，房客有權趕房東走。
具體案例如下：房東稱需要檢查房子中的煙霧報警器。檢查過後，她突然提出，要看一下其它房間。房客不同意，但房東還是強行進入了其它房間，還打開了一扇窗戶，並把一些東西挪動了位置。
在這個過程中，房客幾次要求房東馬上離開，但她就是不走。於是房客就強行把她抱出了房間。之後房東單方面解除了租房合同。房客認為房東沒有正當理由解除合同，於是將她告上法庭。
聯邦法庭站在房客一方，認為房東侵犯了房客的住房使用權，在沒有得到房客允許的情況下，房東不得進入，所以房客的行為是屬於正當防衛。（案件號：VIII ZR 289/13）
八、因自住而收回住房要寫明理由
在德國，住房合同是長期的，除了自己和家人需要房子外，房東不能因為其它原因解除住房合同。那麼在因自住而收回房子時，只需要簡單說明是自己或家人要入住就可以了嗎？
一位住在Essen市的房東將一間面積為158平米的公寓租了出去，後來她的女兒想和其生活伴侶搬進去住。房東以此為理由，要解除租房合同。
房客們認為這個理由並不充分，他們不僅要求房東把女兒的名字寫在解除租房合同書中，還要求把女兒生活伴侶的名字也寫進去。也許是他們懷疑是否真的有這麼一個人存在吧，也就是說，他們懷疑房東以此為藉口趕他們走，以便再找房客的時候就可以提高房租了。
房東覺得，把女兒生活伴侶的名字也寫入解除合同書中有些過份，雙方因此爭執不下，最後來找法院評理。
聯邦法院認為，如果是因為某個人要住在那裏而需要解除住房合同，那麼只把這個人的名字寫進去就可以了，和這個人一同搬進去住的其他人的名字不用寫。在這個案例中，只需要寫明房東女兒的名字即可。（案件號：VIII ZR 284/13）
九、房客弄丟公寓鑰匙 需承擔費用
如果房客不小心把公寓大門的鑰匙弄丟了，導致公寓門上的鎖不得不換掉，那麼誰該支付費用？
下面這個案例發生在2010年。一位房客搬入了一座大樓中的一間公寓，房東給了他兩把公寓鑰匙。等到後來他搬出時，只交回了一把鑰匙，另外一把丟了。
大樓管理員工表示，出於安全原因，將把公寓門上的鎖換掉，費用約1500歐元。
聯邦法院判決，房客如果丟了鑰匙，那麼就需要賠償損失，但是，只有在鎖被換了之後才需要償付這筆費用。也就是說，如果鎖還沒有換，房東就不能向房客提前索要費用。（案件號：VIII ZR 205/13）
十、房客不可擅自將公寓變成教室
很多音樂老師都在家裏給學生上課，原則上說沒有問題，但同時也有一些注意事項，否則房東可以將房客趕走。
柏林有一位房客是吉他老師，在長達幾年的時間裏，他都在自己的公寓裡給學生上吉他課，但他沒有事先徵得房東的同意。
後來房東提出解除租房合同，原因有兩個，一個是上課的噪音干擾了其他房客。第二個是，公寓是用來居住的，租房合同中沒有寫著允許房客將公寓當作工作的地方。
聯邦法院認為，一星期有三天上吉他課，一共十二個學生，這實在太多了，房東是可以因此而趕房客走的。至於如果學生少，房東是否還可以這樣做，判決中沒有提到。（案件號：VIII ZR 213/12）
責任編輯：余平
