【大紀元2015年07月19日訊】（大紀元記者文婧德國報導）德國法庭一年平均判決28萬多個有關租房的案例。《焦點》雜誌總結出了50個最重要案例，我們將分期在每個月第二週的房地產版上為大家進行介紹。（接上期）
16. 住房補助未到位房客得走人
拿第二失業金（哈茨IV）的人，一般都不用為房租發愁，因為就業中心（Jobcenter）會幫助支付，但有時候事情也不是那麼簡單，如果就業中心因為某種原因不同意支付房租的話，房東可以把房客趕走嗎？法庭的回答是：可以。
具體案例如下：北威州的一個房東解除了租房合同，因為房客六個月沒有交房租了。房客覺得自己很冤，因為他是拿第二失業金的，已經及時向就業中心提出了房租補助申請，他的房子有140平米，月租金為1100歐元冷租。但當局沒有批准他的申請，所以就沒有替他支付房租。
房東的想法很簡單，不管是甚麼原因，沒有交房租就得走人。房客不服，認為這不是他的錯，遂將房東告上法庭，官司一路打到聯邦法院。法官認為，把房客趕走是合乎法律的，因為即使房客是拿社會救濟的，房租不應該他交，但他也必須為無法交上房租承擔責任。
至於就業中心為甚麼拒絕了這位房客的房租補助申請，法庭沒有說，這也和本案沒有關係，這裡只涉及到房東和房客的關係，而不是房客和就業中心的關係。（2015年2月4日，案件號：VIII ZR 175/14）
17. 請房客走人不用兩年前就計劃
德國一般的租房合同都是無限期的，房東要解約的話，除了房客不交房租或有不當舉動外，剩下的幾乎就只有一個理由了，就是房東自己或家人需要住。具體到實際生活中，就比較複雜了。
具體案情如下：曼海姆的一位房東兩年前將房子出租出去，合同是無限期的。兩年後，房東20歲的女兒從澳大利亞回來，想在曼海姆上大學，於是房東想把房子收回來給女兒住。
房客不高興了，指責房東在兩年前簽租房合同時就已知道兩年後女兒會回來，但是沒有把此事告訴房客。言外之意，如果房客當初知道兩年後一定要搬家的話，就會另找住處了。所以房客堅持不搬走。
聯邦法院站在房東一邊，認為房東不需要為兩年後有可能出現的情況做準備，也沒有必要提前這麼長時間就告訴房客。（2015年2月4日，案件號：VIII ZR 154/14）
18. 租房時房客騙人可解約
如果房客在租房時有欺騙行為，那麼房東可以解除租房合同，但也要看具體情況。
具體案例如下：租房之前，房客應房東的要求出示了一份前房東的「證明」。在這封信中，前房東「證明」，這位房客準時支付了押金和月租。幾年後，房東發現，這份「證明」是假的，因此他解除了租房合同。最後兩人因為這件事情對簿公堂。
聯邦法院認為，房東的做法是合法的，在知道了房客有欺騙行為的情況下，房東沒有義務繼續履行租房合同。
但法庭同時也指出，有一種情況例外，就是房東很長時間以前就知道證明信是假的，但是一直沒有採取行動，直到後來的某個時間，因為某種原因而突然採取行動。如果在這種情況下打官司，法庭會傾向於房客一方。（2014年4月9日，案件號：VIII ZR 107/13）
19. 退房時需要重新刷牆
房客擁有房屋使用權，在租房期間，當然也有權把牆刷成自己喜歡的顏色，但搬走時，需要把牆刷回以前的顏色，否則，房東有權要求賠償。
具體案情如下：房客搬進了一個雙房連宅中的一半，所有的內牆都是白的。之後房客將幾面牆刷成了很鮮艷的顏色：紅色、黃色和藍色。房客搬出去時，這幾面牆沒有重新刷成白色。房東很不高興，要求房客支付刷牆費用。
聯邦法庭判決房東勝訴，因為內牆刷成這種鮮艷顏色，很難找到租客了，因為這些顏色「超出了普通口味的界線」。（2013年11月6日，案件號：VIII ZR 416/12）
20. 附加費用
如果房東有過失，房客可以自行減少房租附加費用嗎？可以。
具體案情如下：在薩克森州，一個房客按合同上的規定，每個月預付199歐元附加費，年底時，房東應該計算實際附加費用，多退少補。
年末時房東向房客補要84歐元的附加費，但是房客自己計算了一下，他不僅不需要支付這84歐元，反而還應該從房東處拿回376歐元。換句話說，他每個月預付的附加費多出了30多歐元。所以之後他每月自行減少了30歐元預付費。
聯邦法院認為，房客的做法是合法的。如果房客發現了計算錯誤，那麼就可以自己調整預付款。（2013年2月6日，案件號：VIII ZR 184/12）
（未完待續）
責任編輯：余平
