【大紀元2015年07月21日訊】（大紀元記者林丹紐約報導）如果房客欠交租金又不願意遷走，房東是否可以破門而入，把房客的東西搬走或乾脆把他房門的鎖換掉呢？在7月18日法拉盛角聲廣場舉辦的「房東房客關係如何調適講座」中，李兆樑、陳明利兩位律師指出，上面的做法不可取，屬「非法驅趕」。
房東不可非法驅趕房客
李兆樑律師指出，只要租客在出租屋居住了30天以上，就必須經法律程序才可以驅趕房客。「非法驅趕」是刑事罪行，發生這種情況，租客可報警。如果警察拒絕援助，租客可堅持要求見他的上級反映。如果警察拒絕告訴業主「非法驅趕」是刑事罪行，而說這是民事糾紛的話，租客可找律師。如果業主仍不讓租客入屋，租客可向法院求助，對「非法驅趕」引起的損失，可申請三倍賠償。
李兆樑律師說，紐約的法律偏向保護租客權益。如果欠租，租客可用於抗辯的理由有：沒有收到業主通知；不付租是因為業主沒有維修物業（附上房屋檢查員報告、照片等相關證據）；業主拒絕收租（上法庭時帶上欠租及欠款）；如已經付租，上法庭時帶上收據。
房客不交租 房東可申請驅逐令
業主驅趕房客的程序一般有兩種，一是房租欠款，二是逾期拒遷。在房租欠款程序中，若房客在驅逐令下達5天內將所有欠租付清，便不會被驅逐；如果是因違反合約條款業主申請驅逐，租客若在十日內將違反事項糾正，便不會被驅趕。收到法院的驅逐通知後，租客有5天時間對驅逐作書面回應並出庭應訴，如未按時回應，房東自動獲勝。
陳明利律師重點介紹了業主如何保護自己的權益。他說，租賃糾紛不同於一般民事糾紛，它適用於簡易法律程序，一般4～6個月有結果。在向法院申請驅逐令前，房東應向房客發出書面文件通知其遷出，寄送通知最好以掛號信、快遞等形式，這樣有檢索號可查。到法院申請驅逐令的申請書，不僅要列出簽租約的租客名字，還要列出居住在那裡的所有年滿18歲及以上人士，如果不確定某些人的名字，應以John Doe（代表所有男士）或Jane Doe（代表所有女士）將他/她指代。如果沒有寫上John Doe和Jane Doe，法院的驅逐令裡沒有列出的但實際居住的房客，可不受驅逐令約束。
房東的賠償要求，除基本租金外，還可包括其它因此造成的各種支出或損失，以及律師費。
租房應有詳細合約
陳明利律師說，華人出租房屋很多都沒有合同，或者只寫很簡單的合同，出現問題沒有解決依據，互相爭論不休。他建議最好請專業律師起草詳細的合約，把可能發生的情況列入，包括可否轉租、分租？能否養寵物？住多少人，他們的名字？以及物業維修、維護等等。
陳律師還提到，現在有一類「職業租客」，專門鑽法律空子，對於有不良記錄的租客，在全市五區的法院中有記錄，房東在出租房子時可先查法院記錄。
責任編輯：鐘鳴
