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分析:大陸房價泡沫和庫存泡沫的根源

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【大紀元2017年01月17日訊】(大紀元記者李默迪綜合報導)一二線城市房價高、三四線城市庫存多,是大陸樓市的主要矛盾。近日有分析認為,這種房價泡沫與庫存泡沫並存的現象,主因在於土地供需錯配,其背後則存在中共控制土地、戶籍等因素。

大陸經濟學者任澤平1月17日發表分析文章表示,大陸的人口流動趨勢是向大城市遷移,但同時政府完全控制土地供應,人口流入城市土地供應少,其它中小城市土地供應過多,導致土地供需錯配。

土地供需錯配是造成當前一線城市和熱點二線城市房價泡沫、三四線城市庫存泡沫的關鍵原因。

人口遷移

任澤平預計,未來大陸的人口遷移仍然保持同樣趨勢——一線城市和部分二線城市人口繼續聚集,城市之間、地區之間的人口聚集情況更加分化。

比如,東部地區的大城市(北上廣深津)及其周邊地區,人口將持續淨流入,重慶、鄭州、武漢、成都、石家莊、長沙等城市人口可能將快速增長。但是,一些中小城市的人口增長將放緩或停滯。

去年12月份一篇題為《從戶籍制度、地區發展不平衡看中國房地產的發展》的文章中提到,人口向大城市流動的原因,是地區發展不平衡所導致的地區資源分配和公共服務等方面的不平衡,所以限購限貸不能解決根本問題。

另據公開資料顯示,由於中共戶籍制度的限制,大陸的人口遷移主要是「非戶口遷移」,即所說的「流動人口」。

一方面,很多去往大城市工作的外地人,如果屬於中產階層人士,則希望利用在大城市買房的方式進行戶口遷移。

另一方面,不能遷移戶口的大量農民工及其家屬子女,既要在城市租房、相當於佔用城市用地,又要保留農村的用地,也是造成農村用地增加、大城市土地供給不足因素之一。

人口流向與土地供應相背離

任澤平表示,大陸的土地供給方式不同於人口流動,完全由政府控制土地。

一線城市和熱點二線城市的人口大量流入,但是土地供給卻受到嚴格控制;三四線城市人口增長緩慢甚至淨流出,但是土地供給過多。這是形成當前一二線房價泡沫、三四線庫存泡沫的關鍵原因。

在2016年的房價上漲中,一線和部分熱點二線城市的房價暴漲,而三四線城市有的漲幅有限,有的甚至下跌。

這種人口與土地供應的背離,在具體省份的表現是,河北、山東、河南、天津、北京等地的人口增量占比明顯低於其城鎮用地增量占比,而內蒙古、湖北、遼寧、黑龍江等地的人口增量占比明顯低於其城鎮用地占比。

大陸100個大中城市的居住類用地供應面積,也是日漸下降。從2009年到2016年,100個大中城市的住宅類用地供應面積合計下降了43.4%,但一線城市下降了66.4%。

另外,大陸長期存在工業用地供給過多,但利用低效的問題,導致居住用地供應減少。

長期以來,由於中共對工業行業和土地的壟斷以及追求政績,中共地方政府低價出讓工業用地,甚至給予補貼或返還出讓金,造成零地價、負地價出讓工業用地,但卻高地價出讓商品房用地。

其後果是,土地價格扭曲、廉價的工業用地以失地農民的損失和住宅價格泡沫來彌補,以及盲目投資所帶來的產能過剩嚴重。#

責任編輯:高靜

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2017-01-17 11:38 PM
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