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多倫多房價能飆升多久?

專家認爲多倫多的房價增長遲早會超過加拿大家庭的承負力,出現「修正」。(穆楓/大紀元)
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【大紀元2017年03月24日訊】(大紀元記者田青編譯報導)談到加拿大的新屋市場,中國人的那句話「我們生活在有趣的時代」似乎是個恰當的表達。多倫多和溫哥華多年來一直是兩大熱點,而全國其它地區絕大多數市場經過調整,正在經歷「平均」或低於平均水平的增長。最近對國際買家實行的房屋消費稅,終於使溫哥華的房市開始冷卻,多倫多則成為唯一繼續飆升的市場。

那麼多倫多房市持續增長的背後原因以及對其最終帶來的結果將是什麼呢?大渥太華建筑商協會(Greater Ottawa Homebuilders’ Association)執行董事約翰•赫伯特(John Herbert)撰寫文章闡述他對這兩個重要問題的看法。他認爲多倫多的房價增長遲早會超過加拿大家庭的承負力,出現「修正」。
多倫多新屋市場正在經歷的無限增長,與任何產品或服務出現增長的原因相同——產品供應無法滿足日益增長的需求。無論何時,當需求超過供應,價格就會上漲。

隨著多倫多的人口向「臨界量」不斷邁進,新住房供不應求的現象幾十年來一直存在。大量新移民選擇在GTA(大多倫多地區)定居,進一步造成了房屋的短缺。2005年,安省政府實施的城市綠帶政策,也加劇了問題的嚴重性。

城市綠帶的設置佔用了大量原本可用來建房的土地,但這並沒有挫敗加拿大年輕家庭想要擁有自己獨立住宅的夢想。市場以幾種不同的方式做出了回應。一個是讓人們開車一直開到能買得起房的地方住。

實際上每一個加拿大城市在受到政策影響,控制土地供應以減少所謂的「城市擴張」時,都做出了同樣的反應。1950年代中期,渥太華的居民就遇到了這個問題,城市綠帶的植入,成就了今天的Kanata、Orleans和Nepean等郊區社區。

這種應對措施的個體缺點是,人們不得不將更多的非工作時間花費在通勤上。為了更有效地利用這些時間,有些司機選擇了在這一時間段使用手機,導致意外事故和死亡人數增加。社會缺點是,高速公路和公共交通等基礎設施的需求急劇增加,導致政府稅收不斷上漲,進一步降低了人們的生活質量。

對於大多地區高房價的第二種反應是,增加高層公寓的建設,使人們能夠繼續在靠近工作場所的地點生活。個體缺點是生活空間更小,並且完全喪失了招待親朋好友的綠色空間,以及對傳統的自家後院的享受。社會缺點是,人們對有效的公共交通需求有所增加,但昂貴的基礎設施費用與全體安省居民繳納的稅款已不成比例,而且還引發了有關稅收公平的一些棘手問題。

此前計畫對Gardiner Expressway和Don Valley Parkway兩大高速公路進行收費,以支付正在進行的公交車站改造和保證現有服務的嘗試,已被省長Wynne否決。相信大多數居民都是反對收費的,而省長的支持率降至接近一位數字也與這個決定無關。

大多地區所遇到的城市增長的挑戰,以及我們如何應對這些挑戰是很重要的課題,因為這一挑戰會以某種方式影響到加拿大的每個城市,這只是一個時間問題。目前,多倫多就不得不面對這個挑戰,只不過涉及的範圍更大。因此,在重大政策舉措的時間安排及其對城市發展的有效影響等方面,我們應該能學到一些重要的經驗和教訓。

多倫多住房市場正在發生的變化將是一場真正的變革。在不久的將來,即使是父母的存款也不足以支持年輕家庭購買多倫多的住宅。事實上,這種趨勢甚至會延伸到某些多戶住宅,如聯排別墅。

屆時,許多家庭擁有房屋的夢想將會消失,租賃市場將成為他們唯一可承受的居住選擇,至少在諸如大多地區這樣的主要大城市會是這樣。越來越多的家庭將生活在高層租賃公寓,如果社會學家們的理論是正確的,那麼該居住模式將會改變我們目前的社會結構。加拿大是世界上自置居所率最高的國家之一,約為70%,但我們現在正處於結構性衰退的臨界點。

一些觀察家多年來一直在談論對多倫多住房市場的修正,但目前為止還沒有發生任何改變。前不久,蒙特利爾銀行首席經濟學家道格拉斯•波特(Douglas Porter)表示,多倫多出現的是由外國財富驅動的房地產泡沫,創歷史新高的住房需求和物業不足更是雪上加霜。

總部設在美國的Fitch Rating評估機構指出,目前加拿大房市的漲幅並不可持續,其家庭債務已超過加拿大經濟規模,預計可能會出現調整。安省政府可以採取一系列「修復」措施,但是卻一直表現出不願意或對問題的嚴重性缺乏瞭解而疏於主動。每當多倫多的住房市場「碰壁」時,首先要問一問是否安省政府的政策造成了問題。

責任編輯:岳東卿

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