【大紀元2018年07月27日訊】（大紀元記者楊新雲、伊萊綜合報導）做了10年房地產投資寵兒的NRAS（全澳租房津貼計劃，The National Rental Affordability Scheme）剛剛漸入尾聲，市場上又出現了NDIS。NDIS究竟是什麼？又能為西澳房地產市場帶來怎樣的機遇呢？
兩年前，聯邦政府為幫助改善殘障人士的生活需求而推出了新福利計劃——National Disability Insurance Scheme （簡稱NDIS）， 其中一項內容包括給兩萬名殘障人士發放住房補貼，旨在幫助其租賃便利與可負擔的房產。 然而目前此類房屋供應不足，因此，這個新型房市吸引了開發商們的眼光。
NDIS是什麼？
NDIS福利計劃於2016年7月由聯邦政府推出，旨在幫助殘障人士與其家庭更好地實現生活目標並積極融入社區，從而提高生活質量。該計劃之一的住房福利補貼專為幫助28,000名65歲以下、需要高度照顧的殘障人士能夠從原先政府分批撥款資助的殘障人士團體住房或是依賴父母住房中脫離，從而能更自由、更容易地租到滿足自己生活需求的可負擔房產。
該可負擔房產稱為特定殘障人住宿（Specialist Disability Accommodation，簡稱 SDA）。政府每年向SDA撥款7億澳元的資金。根據住房研究機構Summer Foundation、澳洲住房與城市研究機構Australian Housing and Urban Research Institute （簡稱：AHURI）和經濟與規劃公司SGS Economics & Planning聯合發布的調查報告表明，如果該住房福利政策充分實施了，那麼這將從傳統的政府對殘障人士的住房基金資助體系轉型到殘障人士可以控制自己的資金補助來選擇租賃住房的市場體系，那麼在未來5年，將會產生價值50億澳元的殘障人士住房市場。該研究還發現，如果要滿足以上2萬8000名殘障人士的住房需求，那麼全澳還需要增加現有此住房供應量的60%。
殘障人士房產類型
NDIS的撥款中介National Disability Insurance Agency預測，在未來十年， 每年需要承建SDA房產的數量是500套至900套之間， 其中所需求的大部分SDA房產公寓都需要新建。
此類房產可以是獨立房、聯排房（town house）或公寓，同時該房產也必須根據租客需要能夠配備一系列便利通道設施。
開發SDA住房所享受優惠
為了此類房產能滿足殘障人士的住房需要， 政府賦予投資者與開發商相關的優惠。
根據國際四大會計公司之一普華永道PwC（PricewaterhouseCoopers）和Summer Foundation 聯合公布的關於NDIS 的住房報告《通向成熟市場的途徑》（ Pathway to a mature market）表明，SDA房產供應者將會收到NDIS的撥款資助，該撥款只包括殘障人士的住房費用。
此外，SDA房產供應者還會收到殘障租客的合理租金繳付金額（Reasonable Rent Contribution ，簡稱：RRC）和聯邦政府的租金補貼（Rent Assistance ，簡稱：CRA）。該撥款資助時間將是20年。 20年過後，該房產將返回普通市場，進行普通交易。
因此該報告認為，殘障人士房產從SDA 資金的資助、租金繳付金額（RRC ）與房產成交價的綜合收益，將會充分覆蓋初始的房產投資、所有維護以及相關管理成本費用。
由於SDA房市供應不足與政府的優惠政策，開發商們便利用此有利條件，轉向此新型市場。
澳洲大型開發商Grocon就是其中之一。該公司與Summer Foundation的姐妹集團Summer Housing聯合在墨爾本為殘障人士開發公寓項目Greenwich Fairfield。Grocon公司主管 David Waldren表示，他們與業界同行都看到了投資機會，Greenwich Fairfield項目只是開始，以後還會產生更多同類開發項目。
開發有風險嗎？
儘管投資此類出租給殘障人士的房產，投資者可以獲得相關優惠，但是該報告也提醒投資者們有關房屋空置率的問題。因為此房建成後，如果沒有租客入住，那麼以上的政府撥款不會發放給投資者。
同時， 業界人士也建議開發商們不要為了獲得最大投資收益，把這類房產建在遠離社區的便宜地塊上。從長遠看來，這將導致房產較高的空置率，因為臨近便利的生活設施是殘障租客租房的首要考慮因素。隨著房市的逐漸成熟，處於不利地理位置與質量差的住房，必定不會受租客青睞，最終，擁有優質和創新住房的開發商將會得到認可和回報。
SDA市場五大因素
普華永道PwC（PricewaterhouseCoopers）和Summer Foundation 聯合公布的NDIS 住房報告表示，SDA市場是個新興市場，它需要以下五個方面的市場參與者共同運作才能順利發展。
他們分別是：住房的承建商與管理、金融、殘障租客租房的意願與可以獲得的租房協助（Connecting and tenanting）、為租客提供支持與幫助（Delivering support）、各級政府的參與與規劃（ Regulating and governing）。
西澳NDIS進展如何？
西澳於去年12月終於塵埃落定，和聯邦政府簽署了NDIS協定。本週三西澳又向前邁進一步，和聯邦社會服務和殘疾事務助理部長Jane Prentice共同宣布了一項供資承諾，以確保西澳向NDIS無縫過度。
西澳將於今年7月1日正式進入聯邦NDIS的管理系統，該供資將保障殘疾人士向新系統過渡。
責任編輯：高敏
