CCL於180水平徘徊 領先指數個別發展

【樓市動向】施政報告令市建局策略失焦

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【大紀元2019年12月06日訊】(大紀元記者勤智香港報導)反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)最新報181.36,按週回升0.15%。分區指數個別發展,港島微升0.02%,九龍反彈1.16%,新界東及新界西分別再跌0.75%及0.05%。其餘領先指數窄幅上落,大型單位下跌0.65%,中小型單位及大型屋苑指數分別回升0.3%及0.26%。中原經紀人指數(CSI)最新報45.47,按週下跌1.68個百分點。

二手樓價窄幅徘徊,八個領先指數中有五個波幅少於0.4%,新界東指數創近八個月低位。

區議會選舉後氣氛稍稍冷卻,但外圍又添不明朗因素。美國通過人權法案令中美貿易協議生變。10月份特區零售跌幅破紀錄,較早前政府下調全年經濟至收縮1.3%。雖然樓價與經濟表現早已嚴重脫節,但經濟下行或多或少對樓市氣氛有負面影響,樓價無力上升。

政府令樓市與港人脫節

不管經濟表現如何,特區仍是「馬照跑,樓照買」。嘉華國際位於啟德的嘉豐會首推208伙,平均呎價2.3萬,反應理想,未開售已加價加推。大手客仍不斷入市,鷹君白石角朗濤錄得一宗9個單位成交,渉資越3億。豪宅亦有價有市,新地馬鞍山雲海別墅連售三伙,信置國峰特色單位招標呎價新高,路勁元朗山水盈泳池屋呎價區內新高,情況並不尋常。

前週啟德地王4A1區以159.53億由九倉財團中標,樓面地價每呎1.3萬。成交金額創跑道區住宅新高,但呎價則遠低於隔鄰的4C2的1.96萬,市場估計是受近期市況影響。即使呎價相對較低,連同建築成本及發展商利潤等,估計開售呎價2.5萬以上。4A1為處啟德跑道區最佳位置,發展商當然選擇建豪宅定位,建造大量特色單位,並利用招標發售,進一步縮窄目標市場。

政府並無土地出售策略,本應多推有利發展商建築較大眾化的住宅地皮,可是政府卻反其道而行,推豪宅地不遺餘力,造成供應錯配。下一幅招標的地皮位於大坑道傳統東半山豪宅區,市場估值達45億,單是樓面地價每呎已高達3.5萬。政府不斷推豪宅地,供應再多亦與絕大部份香港人無關。近日又傳出中資不招聘港人,高層港人被離職被限制發表分析言論。種種事端,絕非偶然。莫非政府另有不可告人的計謀?另文詳細分析。

市區重建局願景艱巨

房屋供應緊拙,公營房屋缺口未有改善跡象。據運輸及房屋局估計,未來五個財政年度資助房屋總落成量,只有10.07萬伙,當中出租公屋及綠置居7.47萬伙,其它出售資助房屋2.6萬伙。按長遠房屋策略,未來十年房屋需求45萬伙,資助房屋佔七成計算,即31.5萬伙,代表未來五年只及供應目標的不足三份之一,餘下五年在缺地的情況下政府要提供21.5萬伙,必須要有清晰策略方可成事。

但經「反送中」政治風暴,政府意圖利用房屋利益去解決政治問題,結果施政報告藥石亂投,除了大幅放寬按揭保險外,又指令市區重建局參與更多資助房屋發展,直接介入居屋、綠置居、港人首置盤等。

市建局是法定機構,除了認同政府政策外別無他選。為了應政府要求,勉強改劃土瓜灣項目,但最快也要三年後,且只能供應300個單位,杯水車薪,還需更改圖則設計遷就。市建局是按照《市區重建局條例》成立的機構,目的是為了解決市區老化問題及改善舊區居民的居住環境。策略建基於四大方向,包括重建發展、樓宇復修、文物保育及舊區活化。2011年市區重建策略報告指全港有4千幢超過50年的舊樓,並每年以500幢遞增,至今舊樓數目恐怕已經過萬幢。地區老化及樓宇結構風險令重建計劃刻不容緩,市建局必須集中精力應付。可是市建局近年收購業權面對重重困難,主要原因是樓價高企。受制於01年開始採用的七年樓齡為基礎的賠償方案,近期一宗半山項目,收購價高達每呎2.4萬,收購成本極高。以現在市建局的財務狀況,難以進行大型收購項目以實現市區重建的宏大願景。

參與資助房屋顧此失彼

市建局參與資助房屋的先例是2015年由梁振英的施政報告打開,目的是幫補資助房屋缺口。市建局最終把啓德項目煥然壹居的七成單位撥作資助房屋發售。由於行政失誤,申請資格屢作修改,結果引發不少爭議。之後市建局再無提供任何資助項目。

2017年林鄭上任,大力吹捧其重建置業階梯的重頭戲「港人首置盤」,市建局又再被「拖落水」,將馬頭圍道重建項目煥然懿居改作首置盤先導計劃。在新一份施政報告指導下,相信市建局參與資助房屋陸續有來。可是問題亦將迅速浮現。在願景上,市建局是法定機構,有特別功能而且有特別社會責任,在定位上不能被視作地產商,亦不能完全根據市場機制運作,與社會責任有利益衝突。如今政府進一步逼使其參與興建資助房屋,利益衝突升級,必須全面檢討市建局的願景及策略。否則市建局只會敷衍了事,無法有效提供資助房屋。

過去兩個資助房屋項目,市建局亦只能提供不足千個單位。在財政上,資助房屋比例提高,市建局難以達致自負盈虧的財政目標,必須重新檢視資金來源,確保市建局得以繼續運作。在執行上亦要相應配合。由於目標客戶群不同,單位開積設計亦有所不同,必須從項目開始時確定,把落成的項目勉強撥作資助房屋並不一定適合。市建局亦說加強架構,處理資助房屋板塊。

更高層次的問題是市建局參與資助房屋是否適合?是否一個有效運用資源的方案?一來角色上與其它法定機構包括房屋署功能重疊,二來會否影響市建局現行市區重建的願景?最壞的結果是顧此失彼。更深層次的問題是資助房屋策略亂七八糟。以往的公屋、居屋、私人樓宇三層結構,經長官意志巧立名目,掩飾供應不足的問題,數年間安插「綠置居」及「港人首置盤」,卻沒有解決供應問題,這些所謂置業階梯亦只是「左手交右手」,在行政上添煩添亂,甚至影響到其它重要政策的執行。

※※※ ◎◎◎ ※※※

越來越明顯,特區政府已失去制定有效策略的能力,取而代之是長官意志,任意妄為。成功解決問題需要深思及策略,「賊佬試砂煲」式的對策有重大社會代價及時間代價。官員昏庸無能,市民不要指望這樣的政府可解決樓市問題。◇

責任編輯:陳玟綺

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