【大紀元2019年06月07日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）加拿大住宅擔負力危機，不僅僅是外國買家大量湧入或銀行放貸太松所導致。要改變加拿大住房開發方式和趨勢，可從6個方面著手，但政府因種種原因，可能不大願意推進。
安省省府最近宣布住房負擔力危機解決行動計劃，強調簡化住宅開發政府審批程序，鼓勵開發商大力搞開發。批評人士認為，這些舉措都是在幫大型開發商，和最近推出的多數其它辦法和計劃基本沒啥兩樣，都只是在打擦邊球。
取消郊區規劃
據《赫芬頓郵報》報導，在郊區規劃方面，加拿大城市規劃師和開發商思想都比較落後。加拿大郊區規劃相當死板，不能像城區隨著發展進行靈活再規劃，只能原封不動。如此死板規劃導致直接結果是，如今就是發展最繁華最快速的城市，其郊區也因嬰兒潮一代日益老化面臨人口日益稀少，年輕人都被迫擠到高速或地鐵附近的狹小公寓內。
有人支持取消郊區規劃，認為要解決這一問題，就得對郊區再規劃，允許一些獨立屋小區一定程度的密集化，即允許開發鎮屋或低層公寓等中度密集住宅，然後再進一步將一些郊區中心地帶納入城區規劃內。
問題是，取消郊區規劃面臨難度大，尤其是房價漲幅大的情況下。人們花了100萬元，好不容易買了幢郊區平房，肯定會拚命保護自己的郊區田園生活品質，不會輕易向政府妥協。
允許郊區進一步擴張
郊區既然不能當城區規劃，那就擴張吧！城市化支持者認為，郊區不好，效率低，還浪費市政服務資源，限制大規劃公交發展，迫使許多人獨居，導致混合住宅小區沒法形成，無法支撐城市的可持續性靈活發展，等等。
但研究發現，允許無限度擴張的城市，房價比限制城市擴張（無論是地理性或政治性的）的城市房價便宜；限制擴張的城市，因開發限制多，導致土地緊張，炒地投機瘋狂，比無限制擴張的城市更易陷入房市泡沫。
問題是，如今城市擴張也行不通。安省政府在大多區周圍設立一個綠帶，禁止在這些農田上搞開發。溫哥華因周圍要麼是山，要麼是水，因地理特徵限制也沒法無限制擴張。還有些城市，都有不同程度的城市擴張限制規定。
對於這一現狀，政府也不大想改變。安省省長福特先前曾允許綠帶上做限制性開發，後來很快又收回，充分說明這一點目前行不通，城市還暫時擴張不了。
減少移民
最近越來越多專家稱，加拿大移民人口配額大增，會給房價帶來巨大上漲壓力。但事實是，在其它條件不變情況下，只要新屋供應跟上市場需求增長，移民是不會帶動房價上漲的。但目前情況下，這一點也難做到。因房屋銷量持續下跌，即使人口持續增長，開發商仍在放緩開發計劃和進度。
對於這一點，低收入家庭感受最直接，政客們也深知這一點。多倫多市府去年一份報告曾稱，未來 20年多倫多人口還會持續增長，中低收入等弱勢群體會感到房價越來越難承受。
只要政府願意，可減少移民引入數量，遏制人口增長，使住房供應跟上需求。但現實是，加拿大目前勞工短缺嚴重程度前所未有，要快速解決這一問題，為今之計只能是大量引入移民，否則會危及國家經濟。
看看魁省教訓就知道了。去年魁省兌現承諾削減移民人口，結果不到1年，又因勞工緊缺實在太嚴重，後來又打算增加移民人口。
開發公屋
二戰後嬰兒潮時代，住房便宜可擔負力強，很大程度上是因政府大力開發大型公屋項目，許多人，尤其是低入人群無需買房，就能有房住，從而減少自由市場上住房需求，有效遏制房價上漲。
1970年代，政府停止開發大型公屋項目，導致供不應求，目前多倫多福利住房輪候時間長達5～7年。要解決住房擔負力危機，可再度大規劃開發公屋。但問題是，如今加拿大城市地價太貴，比半個世紀前地價不知貴了多少倍，開發公屋成本奇高不說，市府官員政治回報也不確定。
鼓勵開發出租住房
既然大規模新建福利房不行，大規模開發出租公寓總可以了吧！1980年代前，政府對出租公寓開發提供大力補助，如退稅和其它鼓勵政策，因此上個世紀60～70年代，全國許多城市都新建大量現代化漂亮的水泥磚瓦公寓樓。專家認為，當時人口增長迅速，房價卻一直沒飛漲，就是因為當時出租公寓開發迅猛。
自1990年代後，政府對出租公寓開發刺激政策減弱，導致此後開發的住宅樓多為共管公寓。共管公寓開發利潤高，成本回收快。數據顯示，加拿大近35%人口租房住，但2011～2016年新建住宅中，僅6%為出租住宅。
問題是，政府再像當初大力鼓勵出租公寓開發，成本就太高了。想鼓勵開發商開發出租公寓，政府得為開發商補貼數十億的巨額開發利潤差，花這麼錢就為鼓勵出租公寓開發，政府多半不太願意。
限制買房貸款金額
房價漲跌原因眾多，但房價漲到多高，可通過限制銀行貸款額度控制。過去10年中，為使火爆房市降溫，政府也是採取多個辦法，比如將保險按揭期限從30年縮短至25年，推出按揭壓力測試等。
還有一個更直接辦法是乾脆限制銀行最高貸款額度，比如規定一個嚴格的貸款與收入比，如此一來，貸款額度就與申請人收入、而非利率直接掛鉤。問題是，真這麼做了，地產界又會抱怨人們更買不起房了，銀行也會成天嚷嚷管得太狠沒法活了。
加拿大銀行對按揭發貸業務可謂情有獨鍾。1970年代，國內銀行房貸按揭業務還只占整個放貸業務的不到10%，到如今已經超過40%了。
責任編輯：文芳
