site logo: www.epochtimes.com

改善住房担负力 6个方法看似有效 却难实施

加拿大人越来越买不起房子,这个问题怎么解决?目前,还没有有效办法。(Shutterstock)

人气: 34
【字号】    
   标签: tags: ,

【大纪元2019年06月07日讯】(大纪元记者李平多伦多编译报导)加拿大住宅担负力危机,不仅仅是外国买家大量涌入或银行放贷太松所导致。要改变加拿大住房开发方式和趋势,可从6个方面着手,但政府因种种原因,可能不大愿意推进。

安省省府最近宣布住房负担力危机解决行动计划,强调简化住宅开发政府审批程序,鼓励开发商大力搞开发。批评人士认为,这些举措都是在帮大型开发商,和最近推出的多数其它办法和计划基本没啥两样,都只是在打擦边球。

取消郊区规划

据《赫芬顿邮报》报导,在郊区规划方面,加拿大城市规划师和开发商思想都比较落后。加拿大郊区规划相当死板,不能像城区随着发展进行灵活再规划,只能原封不动。如此死板规划导致直接结果是,如今就是发展最繁华最快速的城市,其郊区也因婴儿潮一代日益老化面临人口日益稀少,年轻人都被迫挤到高速或地铁附近的狭小公寓内。

有人支持取消郊区规划,认为要解决这一问题,就得对郊区再规划,允许一些独立屋小区一定程度的密集化,即允许开发镇屋或低层公寓等中度密集住宅,然后再进一步将一些郊区中心地带纳入城区规划内。

问题是,取消郊区规划面临难度大,尤其是房价涨幅大的情况下。人们花了100万元,好不容易买了幢郊区平房,肯定会拚命保护自己的郊区田园生活品质,不会轻易向政府妥协。

允许郊区进一步扩张

郊区既然不能当城区规划,那就扩张吧!城市化支持者认为,郊区不好,效率低,还浪费市政服务资源,限制大规划公交发展,迫使许多人独居,导致混合住宅小区没法形成,无法支撑城市的可持续性灵活发展,等等。

但研究发现,允许无限度扩张的城市,房价比限制城市扩张(无论是地理性或政治性的)的城市房价便宜;限制扩张的城市,因开发限制多,导致土地紧张,炒地投机疯狂,比无限制扩张的城市更易陷入房市泡沫。

问题是,如今城市扩张也行不通。安省政府在大多区周围设立一个绿带,禁止在这些农田上搞开发。温哥华因周围要么是山,要么是水,因地理特征限制也没法无限制扩张。还有些城市,都有不同程度的城市扩张限制规定。

对于这一现状,政府也不大想改变。安省省长福特先前曾允许绿带上做限制性开发,后来很快又收回,充分说明这一点目前行不通,城市还暂时扩张不了。

减少移民

最近越来越多专家称,加拿大移民人口配额大增,会给房价带来巨大上涨压力。但事实是,在其它条件不变情况下,只要新屋供应跟上市场需求增长,移民是不会带动房价上涨的。但目前情况下,这一点也难做到。因房屋销量持续下跌,即使人口持续增长,开发商仍在放缓开发计划和进度。

对于这一点,低收入家庭感受最直接,政客们也深知这一点。多伦多市府去年一份报告曾称,未来 20年多伦多人口还会持续增长,中低收入等弱势群体会感到房价越来越难承受。

只要政府愿意,可减少移民引入数量,遏制人口增长,使住房供应跟上需求。但现实是,加拿大目前劳工短缺严重程度前所未有,要快速解决这一问题,为今之计只能是大量引入移民,否则会危及国家经济。

看看魁省教训就知道了。去年魁省兑现承诺削减移民人口,结果不到1年,又因劳工紧缺实在太严重,后来又打算增加移民人口。

开发公屋

二战后婴儿潮时代,住房便宜可担负力强,很大程度上是因政府大力开发大型公屋项目,许多人,尤其是低入人群无需买房,就能有房住,从而减少自由市场上住房需求,有效遏制房价上涨。

1970年代,政府停止开发大型公屋项目,导致供不应求,目前多伦多福利住房轮候时间长达5~7年。要解决住房担负力危机,可再度大规划开发公屋。但问题是,如今加拿大城市地价太贵,比半个世纪前地价不知贵了多少倍,开发公屋成本奇高不说,市府官员政治回报也不确定。

鼓励开发出租住房

既然大规模新建福利房不行,大规模开发出租公寓总可以了吧!1980年代前,政府对出租公寓开发提供大力补助,如退税和其它鼓励政策,因此上个世纪60~70年代,全国许多城市都新建大量现代化漂亮的水泥砖瓦公寓楼。专家认为,当时人口增长迅速,房价却一直没飞涨,就是因为当时出租公寓开发迅猛。

自1990年代后,政府对出租公寓开发刺激政策减弱,导致此后开发的住宅楼多为共管公寓。共管公寓开发利润高,成本回收快。数据显示,加拿大近35%人口租房住,但2011~2016年新建住宅中,仅6%为出租住宅。

问题是,政府再像当初大力鼓励出租公寓开发,成本就太高了。想鼓励开发商开发出租公寓,政府得为开发商补贴数十亿的巨额开发利润差,花这么钱就为鼓励出租公寓开发,政府多半不太愿意。

限制买房贷款金额

房价涨跌原因众多,但房价涨到多高,可通过限制银行贷款额度控制。过去10年中,为使火爆房市降温,政府也是采取多个办法,比如将保险按揭期限从30年缩短至25年,推出按揭压力测试等。

还有一个更直接办法是干脆限制银行最高贷款额度,比如规定一个严格的贷款与收入比,如此一来,贷款额度就与申请人收入、而非利率直接挂钩。问题是,真这么做了,地产界又会抱怨人们更买不起房了,银行也会成天嚷嚷管得太狠没法活了。

加拿大银行对按揭发贷业务可谓情有独钟。1970年代,国内银行房贷按揭业务还只占整个放贷业务的不到10%,到如今已经超过40%了。

责任编辑:文芳

评论