【大纪元2019年06月07日讯】（大纪元记者李平多伦多编译报导）加拿大住宅担负力危机，不仅仅是外国买家大量涌入或银行放贷太松所导致。要改变加拿大住房开发方式和趋势，可从6个方面着手，但政府因种种原因，可能不大愿意推进。
安省省府最近宣布住房负担力危机解决行动计划，强调简化住宅开发政府审批程序，鼓励开发商大力搞开发。批评人士认为，这些举措都是在帮大型开发商，和最近推出的多数其它办法和计划基本没啥两样，都只是在打擦边球。
取消郊区规划
据《赫芬顿邮报》报导，在郊区规划方面，加拿大城市规划师和开发商思想都比较落后。加拿大郊区规划相当死板，不能像城区随着发展进行灵活再规划，只能原封不动。如此死板规划导致直接结果是，如今就是发展最繁华最快速的城市，其郊区也因婴儿潮一代日益老化面临人口日益稀少，年轻人都被迫挤到高速或地铁附近的狭小公寓内。
有人支持取消郊区规划，认为要解决这一问题，就得对郊区再规划，允许一些独立屋小区一定程度的密集化，即允许开发镇屋或低层公寓等中度密集住宅，然后再进一步将一些郊区中心地带纳入城区规划内。
问题是，取消郊区规划面临难度大，尤其是房价涨幅大的情况下。人们花了100万元，好不容易买了幢郊区平房，肯定会拚命保护自己的郊区田园生活品质，不会轻易向政府妥协。
允许郊区进一步扩张
郊区既然不能当城区规划，那就扩张吧！城市化支持者认为，郊区不好，效率低，还浪费市政服务资源，限制大规划公交发展，迫使许多人独居，导致混合住宅小区没法形成，无法支撑城市的可持续性灵活发展，等等。
但研究发现，允许无限度扩张的城市，房价比限制城市扩张（无论是地理性或政治性的）的城市房价便宜；限制扩张的城市，因开发限制多，导致土地紧张，炒地投机疯狂，比无限制扩张的城市更易陷入房市泡沫。
问题是，如今城市扩张也行不通。安省政府在大多区周围设立一个绿带，禁止在这些农田上搞开发。温哥华因周围要么是山，要么是水，因地理特征限制也没法无限制扩张。还有些城市，都有不同程度的城市扩张限制规定。
对于这一现状，政府也不大想改变。安省省长福特先前曾允许绿带上做限制性开发，后来很快又收回，充分说明这一点目前行不通，城市还暂时扩张不了。
减少移民
最近越来越多专家称，加拿大移民人口配额大增，会给房价带来巨大上涨压力。但事实是，在其它条件不变情况下，只要新屋供应跟上市场需求增长，移民是不会带动房价上涨的。但目前情况下，这一点也难做到。因房屋销量持续下跌，即使人口持续增长，开发商仍在放缓开发计划和进度。
对于这一点，低收入家庭感受最直接，政客们也深知这一点。多伦多市府去年一份报告曾称，未来 20年多伦多人口还会持续增长，中低收入等弱势群体会感到房价越来越难承受。
只要政府愿意，可减少移民引入数量，遏制人口增长，使住房供应跟上需求。但现实是，加拿大目前劳工短缺严重程度前所未有，要快速解决这一问题，为今之计只能是大量引入移民，否则会危及国家经济。
看看魁省教训就知道了。去年魁省兑现承诺削减移民人口，结果不到1年，又因劳工紧缺实在太严重，后来又打算增加移民人口。
开发公屋
二战后婴儿潮时代，住房便宜可担负力强，很大程度上是因政府大力开发大型公屋项目，许多人，尤其是低入人群无需买房，就能有房住，从而减少自由市场上住房需求，有效遏制房价上涨。
1970年代，政府停止开发大型公屋项目，导致供不应求，目前多伦多福利住房轮候时间长达5～7年。要解决住房担负力危机，可再度大规划开发公屋。但问题是，如今加拿大城市地价太贵，比半个世纪前地价不知贵了多少倍，开发公屋成本奇高不说，市府官员政治回报也不确定。
鼓励开发出租住房
既然大规模新建福利房不行，大规模开发出租公寓总可以了吧！1980年代前，政府对出租公寓开发提供大力补助，如退税和其它鼓励政策，因此上个世纪60～70年代，全国许多城市都新建大量现代化漂亮的水泥砖瓦公寓楼。专家认为，当时人口增长迅速，房价却一直没飞涨，就是因为当时出租公寓开发迅猛。
自1990年代后，政府对出租公寓开发刺激政策减弱，导致此后开发的住宅楼多为共管公寓。共管公寓开发利润高，成本回收快。数据显示，加拿大近35%人口租房住，但2011～2016年新建住宅中，仅6%为出租住宅。
问题是，政府再像当初大力鼓励出租公寓开发，成本就太高了。想鼓励开发商开发出租公寓，政府得为开发商补贴数十亿的巨额开发利润差，花这么钱就为鼓励出租公寓开发，政府多半不太愿意。
限制买房贷款金额
房价涨跌原因众多，但房价涨到多高，可通过限制银行贷款额度控制。过去10年中，为使火爆房市降温，政府也是采取多个办法，比如将保险按揭期限从30年缩短至25年，推出按揭压力测试等。
还有一个更直接办法是干脆限制银行最高贷款额度，比如规定一个严格的贷款与收入比，如此一来，贷款额度就与申请人收入、而非利率直接挂钩。问题是，真这么做了，地产界又会抱怨人们更买不起房了，银行也会成天嚷嚷管得太狠没法活了。
加拿大银行对按揭发贷业务可谓情有独钟。1970年代，国内银行房贷按揭业务还只占整个放贷业务的不到10%，到如今已经超过40%了。
责任编辑：文芳
