【大紀元2020年07月20日訊】（大紀元記者楊新雲澳洲珀斯採訪報導）隨著澳洲人口老齡化程度日益加深，以及老年人對生活護理需求的改變，退休村住宅（Retirement Village）成爲更多人安享晚年的住房首選，同時也推動了此類住房市場的繁榮，爲投資者與開發商帶來另一種投資機會。
那麽退休村住宅的經營模式與投資收益形式有哪些呢？最近，從事房地產行業40餘年及退休村住宅行業22年的資深專家、老年住房房產公司Seniors Own Real Estate執行董事長Mike Graebner與《大紀元時報》分享了該物業特殊的經營模式，以及西澳市場的現狀與未來走向，冀以幫助潛在投資者撥開對該領域的投資迷霧。（接上期）
開發商和投資者如何獲利？
作爲退休村住宅的開發商，其獲利方式分爲兩次，第一次為房產建成，與買家簽訂租賃協議，收取房產交易價格；第二次為居民搬走時，開發商或運營商收取遞延管理費。
Mike表示，遞延管理費收取的計算方式，根據每個退休村的合約條款而定，並無固定模式，一般情況為運營商從居民清空住宅售出後的買價中扣除遞延管理費，比例為25%-35%。
而有的合約中，明確規定了退休村物業在售出後，即將離開的居民所獲的資本收益（Capital Gain）與運營商按比例分紅：有的運營商不從中提成，居民可擁有全部資本收益，而有的運營商則對資本收益提成（低於50%）。
對於前者情況，遞延管理費的收取比例根據居民賣掉物業的賣價來計算，而對後者，該費用要根據居民入住時購買物業的價格來計算。
Mike說，作爲大型或私人投資者，若對退休村物業投資感興趣，可直接購買退休村物業或是上市房產信託公司的股份。然而對於工薪階層的普通投資者，他們可考慮投資西澳政府推出的老年人退休房產開發計劃Over 55s strata scheme的分契式所有權物業，然後按照普通租房法律（Residential Tenancies Act）的規定，租給55嵗以上的老年人，以獲取租金收益。
哪些人不適合投資？
投資者或運營商在投資此物業時，兩次獲利時間間隔較長，因爲退休村住宅居民的居住時間大概爲5-8年，因此Mike提醒道，收益率比較難準確預測，因爲它受制於當時的市場房源供需及經濟形式等因素，此類投資產品並非適合現金流緊張或急於獲利的投資者。
任何投資都存在風險，他建議，特別是首次涉獵退休村住房投資領域的投資者在做出決定之前，做好盡職調查及咨詢法律及金融專家的投資建議，以最大限度降低投資風險。
退休村房產市場前景如何？
隨著澳洲老年人口比例增加，澳洲房產理事會認爲，目前退休人士的現有房源仍未能滿足市場需求。
該理事會稱，預計在2014 至 2025期間，澳洲將有19.8萬老年人尋找退休村住宅。該理事會2018年公布的年度研究報告表明，澳洲房市現有退休村住宅房源超過6.8萬套。
珀斯律師行IRDI Legal的資深律師David McMullen也撰文表示，相關研究發現，西澳目前大約有6%-7%的65歲以上老年人住在退休村裡，根據西澳的人口增長率，預計在未來10-15年，西澳需再建設2.4萬套退休村物業。
Mike對此觀點表示贊同。他説，從長遠來看，西澳退休村住房仍呈供不應求趨勢。然而，目前是暫時供過於求，因爲退休村住宅與普通住房市場相同，受到礦業繁榮趨勢的影響。
今年1月開始，需求剛開始有所上升，之後就碰到中共病毒對全球的影響，退休人士推遲了先銷售自己房產再購買退休村住宅的計劃，而且運營商爲了保護居民免受病毒傳播，也停止了潛在買家的看房安排。
目前比較舊的退休村住宅的空置率為10%。Mike說，市場正在逐步復蘇，需要幾個月才會明朗化。
Mike還表示，開發商如Stockland、Satterley正逐步轉向退休村與老年護理中心（Aged Care）相結合的開發模式，退休村居民可根據自己生活護理的需要「無縫地」轉移到更高級別的護理中。預計，此開發模式將成爲未來老年住房的發展趨勢。
據悉，西澳目前有價值超過8000萬澳元的退休村物業與老人院建房項目正待州政府開發評估委員會批准。（全文結束）
責任編輯：高敏
