【Momentum Wealth珀斯房地產專欄】了解房地產周期和逆向投資

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【大紀元2020年08月02日訊】投資者在進入市場前,有若干因素需要考慮,但其中許多人共認最重要的一點,是某一特定地區的最佳購買時機。

與經濟周期類似,房地產市場也具有周期性,了解每個階段的不同,可以幫助投資者確定市場走勢,從而更好地利用市場機會,同時降低投資風險。

  • ◎上升期 – 供不應求時,房價會上漲,即便在高峰期也會繼續上漲。
  • ◎停滯期 – 房價上漲造成可負擔性問題,購買減少,由於上升期建房過多,市場消化不完,出現供大於求的現象,房價開始下滑。
  • ◎下滑期 – 由於住房過剩,新房建築減少,買方的負面情緒瀰漫於市場,購買活動進一步下降,房價持續下跌,房市進入蕭條期,價格觸底。
  • ◎復甦期 – 建築業下滑導致新房庫存減少,造成供應緊張,因此,租金價格開始上漲,更多買家湧出, 買方競爭加強,加上庫存下降,推動房地產價格上漲,市場回歸上漲階段。

但是,「入市時機」不應為投資房地產唯一考慮的因素(更不該為購買高質量房產而入市),了解房地產周期對房地產投資至關重要。

逆向投資

人具有隨大流的本能,即大家都買時我也買——追高價;大家都賣時我也賣——賣低價。

然而作為投資者,隨大流並非明智之舉。畢竟,當有足夠證據證明房價上漲時,最有利可圖的交易時機已經過去,投資者面臨著更激烈的競爭和更小的機會。

這並不是說牛市就沒有機會,但有時逆市場而動可帶來更大利潤,這種概念叫做逆向投資

由於熊市所帶來的負面情緒,許多投資者通常會避開房地產市場,但是,在人人爭賣時你去買,價格肯定不錯,因為這是買方市場,由你說了算,這時買進增值快的物業,坐等市場轉為牛市,你就能贏。

另一方面,在高峰期買下的高價不良房產會把你套牢好幾年,雖然最終可能恢復原價或開始增長。

珀斯屬買方市場嗎?

澳洲房市周期很有趣,尤其是珀斯市場。我們知道,澳洲各地處於不同房市階段,而各地市場的區和區之間階段也不同。

悉尼墨爾本從高峰期下滑,處於下跌期,珀斯位於周期底部,正待起飛,租房市場已先露復甦徵兆。雖然有待於蔓延至更廣泛的市場,部分地區於2018年已顯增長,造成珀斯市場呈現兩種速度的長勢:市中心快,外圍慢。

當我們考慮逆向投資之潛在好處時,復甦早期階段入市不失為明智之舉,以避開隨後到來的價格競爭。

選擇對的物業很重要

儘管把握入市時機有助於贏利,但不是所有物業均可贏,地區和物業類型絕對重要。即便你在熊市中以相對低廉的價錢買到了物業,但缺乏一個良好的增長基礎,仍將對你的長線投資造成傷害。

所以,去發現一個高質量物業,其長期增長良好,遠比買一個低質量的物業安全得多——雖然你買的時機並沒錯。

作者簡介:

Damian Collins,房地產投資顧問公司Momentum Wealth總裁,西澳房地產協會(REIWA)主席,電話:0412 876 851,公司網址:www.momentumwealth.com.au

責任編輯:楊新雲

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