美國地產熱點

通脹如何影響房價?購房者該知道的事

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【大紀元2021年12月08日訊】(大紀元記者李歐編譯報導)通貨膨脹現在是一個炙手可熱的話題,10月份年通貨膨脹率上升到驚人的6.2%。這是自1990年11月以來的最高水平,相比過去5年可控的2%,通脹是真正的急劇上升中。

通貨膨脹也在很大程度上影響著房地產市場。根據斯坦福大學的一項研究,住宅房地產歷來是通貨膨脹時期的「投資避風港」。研究人員發現,在1970年代(又一個通脹飆升的時刻),房價相對於經濟規模上漲。這對房主和房地產投資者來說是個好消息,因為這意味著,他們房屋的升值,有助於抵消其它地方的價格上漲。

但是,如果您要購買新房,這將是一個重大挑戰——今天也是如此。簡單地說,通貨膨脹是指商品和服務的價格上漲,從而降低了我們的購買力。目前,有幾個因素正在導致通貨膨脹。首先是政府對COVID-19疫情期間的經濟援助
視頻:Update! 2022美國房市:左右市場的關鍵|奧密克戎有多大威脅?|房市有免疫力?|高通貨膨脹如何影響房市|最後說一個好消息【美國地產熱點】第45集

Realtor.com的經濟研究經理喬治・拉提烏(George Ratiu)解釋說:「由於政府支持美國家庭並提供『經濟援助』,這讓許多人有了更多的購買力。」「但很多美國人可以遠程工作,不需要花在辦公室的外賣午餐、通勤和停車、乾洗和其它費用上。因此,這些商品和服務供應方的公司需要收取更高的費用,因為他們的客戶減少了。」

導致當今通貨膨脹的另一個因素:全球範圍內發生的供應鏈問題。由於疾病和封鎖導致業務放緩,製造業因疫情而中斷,貨物進入港口仍然存在重大問題。 (洛杉磯/長灘地區是經常被提及的瓶頸之一,很多產品通常從亞洲運抵那裡。)一旦這些物品到達美國,用卡車將它們運往美國也具有挑戰性,因為能駕駛16輪貨櫃車的人力也面臨缺工狀態。

「工人短缺,公司正在提高工資以解決這個問題,但同時也提高了價格」,全國房地產經紀人協會首席經濟學家勞倫斯・雲(Lawrence Yun)說。因此,如果浴室水槽通常售價為100美元,現在製造商必須提高價格,因為工人和司機的費用都更高了。

其實在通脹開始上升之前,房地產市場就一直吃緊,價格和租金不斷攀升。「通貨膨脹更加劇了住房供需失衡,住房價格甚至更高」,紐約大學商學院經濟學教授勞倫斯 J. 懷特(Lawrence J. White)解釋說,「人們認為,『我需要對沖通脹,住房傳統上是一種長期、耐用的資產。』」

因此進入房地產市場的人越多,需求越大,供應越少,價格就越高。懷特還表示,美國大部分地區都存在嚴重的區劃建設問題,這使得市場對於想要購買和租賃的人來說更加艱難。

「土地使用的限制,無論是獨立屋住宅的面積,還是多戶型物業出租或公寓物業,都進一步限制了供應。」懷特解釋說。

毫無疑問,強勁的通脹會影響購房者的預算,對大多數融資買家而言,抵押付款將是他們能負擔得起的主要決定因素。拉提烏(George Ratiu)說,「抵押貸款利率往往會隨著通脹而變化,因此利率會上升。美聯儲一直是抵押貸款支持證券的主要購買者,但這預計將在2022年4月結束,從而推高利率。12月2日,房地美的(30年期固定型)利率上升至3.11%。」

隨著通貨膨脹侵蝕購房者的消費能力,許多人可能想知道:情況何時會好轉?懷特表示,「我的預測是,隨著我們解決供應鏈問題,大多數地方的房價都會上漲。」,「我們回到50年前的消費趨勢,人們一直在從購買商品轉向購買體驗——去健身房、外出就餐、乘船遊覽。新冠病毒完全扭轉了這一點,疫情期間誰想去餐廳或電影?」

「但如果情況發生變化,並且我們確實在服務上花費更多,這將有助於解決供應鏈問題」,懷特說,「貨物需求的瓶頸將會減少。」一旦發生這種情況,通貨膨脹應該會減弱,並允許購房者恢復到疫情前的預算。

另一個影響房地產市場的大問題是利率的下一步走向。這在很大程度上取決於美聯儲採取的措施。

勞倫斯・雲(Lawrence Yun)說:「到明年年底,30年期抵押貸款利率可能會從目前的3%升至3.7%。」但是有鑒於,突如其來的新變種病毒Omicron,這將變得更不可預測。

所幸,週二(11/ 30),美國聯邦住房金融局(FHFA)宣布,2022年房利美和房地美公司的基準貸款限額,再增加近10萬美元。在美國大部分地區,2022年一單元房屋的常規貸款限額(CLL)將為64萬7,200美元,比2021年的54萬8,250美元增加了98,950美元,另外,高成本地區的一單元房屋最高貸款限額將是97萬800美元。FHFA對高房價做出反應,此舉將有助購房者減輕購房壓力。#

美國聯邦住房金融局(FHFA)2022年常規貸款限額地圖。(FHFA官網提供)




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本文刊載於舊金山12月4日地產版

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責任編輯:李曜宇

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