不確定性增 美零售店紛簽短期租約

或成未來「新常態」 對租戶和房東而言都各有利弊

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【大紀元2021年03月01日訊】(大紀元記者隋園編譯報導)在「中共病毒」(武漢肺炎)疫情引發巨大不確定性之際,越來越多的美國零售商開始和購物中心簽訂短期租約,以削減成本、保持靈活性及保持討價還價優勢。不過,短期租約對零售商和購物中心所有者而言,都是好處和風險並存。

CNBC報導,數以千計的零售店租約面臨續簽,而新租約期限越來越短。報導稱,這對租客和房東來講都是各有利弊。一方面,房東可以提高租金,或在遇到更有利可圖的租客時,方便將短期租客踢出去;而另一方面,短期租約越多,房東免令的店面空間空置風險越大。

零售商藉短租增強靈活度 但面臨更高租金

美國大型電子產品及家用電器零售商百思買(Best Buy)執行長巴里(Corie Barry)2月25日表示,公司平均店面租期將會縮短。她表示,百思買未來3年約有450家門店租約先後到期,並稱過去2年每年關閉了20家店,今年預計會關更多。她在和分析師召開的電話會上表示,短期內續約會面臨更高門檻。

服裝零售商也在日益重新思考:作為購物中心長期客戶的百貨公司都在掙扎求生,再待在裡面是不是明智之舉?

旗下擁有范斯(Vans)和添柏嵐(Timberland)等品牌的跨國服飾公司威富(VF Corp.)表示,多年來其門店租期日益縮短。該公司財務長羅伊(Scott Roe)表示,受疫情影響,近期協商的租期更短,這是為了增加自由度,在關店關店時行動能夠更快速。羅伊說:「現在敲定的租約將使我們更靈活,能夠在消費者行為變化時快速轉向。」他並表示,其門店現在平均租期約為4年,而未來簽署的新租約租期會更短。

威富公司執行長倫德爾(Steven Rendle)補充說,購物中心所有者積極和他們合作進行這項轉變,「我們有共同的目標,那就是努力存活並獲取成效。」

房地產服務公司CoStar Group的最新數據顯示,全美約有15億平方英尺的零售店租約將於今年到期,占了全美零售店總面積的約14%。由於更多零售店將關閉,一些租約到期時將不會再續簽,而需要續簽的租約也會重新協商相關條款。

為提高占用率 購物中心樂於接受短租

從傳統上來講,租期長達10~15年的零售店租約最符合購物中心所有者的利益,可以控制風險並盡可能避免店面空間空置。

而受疫情衝擊,過去一年眾多商家破產並關店,令全美許多地區購物中心大面積的空間空置,讓所有者大傷腦筋。這令零售商、飯店經營者獲得和購物中心討價還價的優勢,許多房地產專家表示,往後這種情況會增多並變成常態。

短期租約會對購物中心所有者構成風險,因為租戶進進出出會給他們帶來不確定性;不過,這也便於他們在市場走強時提高租金。

購物中心所有者西蒙地產集團(Simon Property Group)執行長西蒙(David Simon)本月初向分析師表示,租戶開始青睞短期租約,公司近期簽署了更多3年期的。他表示不介意這種做法,因為簽2、3年期的租約總比空置好。「我實際上覺得這符合我們的最大利益,因為我們無法根據銷售來增加租金。這是相互的,我們和絕大多數零售商(的協商)都進行的很順利。」

零售地產管理和發展公司Azor Advisory Services執行長亞梭爾(Beth Azor)表示,她在疫情期間經手了多項超短期的租用事宜。亞梭爾和多個上市不動產投資信託基金(REITs)合作,為出租方拉客戶。

亞梭爾表示,在目前的這個零售業環境下,不動產所有者不應對短期租約有負面看法。她表示,有租戶就會提高占用率,在其它公司尋求削減租金時,會更有談判能力。

亞梭爾說,疫情爆發以來不斷有本地和全國性企業要求購物中心所有者降低租金;如果購物中心租戶比較多,即便是短期的,企業也很難壓價。因此,只要提高占用率,購物中心就會有利可圖。

Tanger Factory Outlets也簽署了更多短期租約。該公司執行長雅洛夫(Stephen Yalof)表示,目前其租約中,7%是臨時的,高於往常的4.5%~5.5%。他表示,一些租約起初是臨時或短期的,但現在已續簽,「因此這看起來已成潮流」。◇

責任編輯:朱涵儒

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