加州改變住房分區配額計算方法遭質疑(下)

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【大紀元2021年06月22日訊】(大紀元記者BRAD JONES報導/聞慧編譯)加州新住房分區配額計算方式的改變讓一些市議會成員和城市規劃者陷入困境,他們不知道為什麼配額如此之高,如何和為何改變分配方式,以及他們將如何滿足州政府的要求。2019年在「幕後」做出的這些改變,使南加州地區在未來八年周期內需要建造的房屋數量增加了兩倍,達到130多萬套,一些地方官員認為這是不合理的負擔。

「政治操縱」

約巴林達市(Yorba Linda)的首席城市規劃師、橙縣政府委員會(OCCOG)技術諮詢委員會(TAC)主席內特‧法恩斯沃斯(Nate Farnsworth)準備了一份時間表,解釋SCAG發生了什麼,導致住房配額發生如此大的變化。

他告訴大紀元,SCAG的工作人員如何「在幕後」改變了區域住房需求的分配方法。

住房需求評估以前是根據一個公式計算的,其中包括三個因素:預計家庭增長(50%),工作可及性(25%),以及高質量交通區(HQTAs)內的人口(25%)。

但在2019年,時任河濱市市長的拉斯蒂‧貝利(Rusty Bailey)提議,從公式中消除本地家庭預測增長的數據。貝利的提議得到了洛杉磯市長加塞蒂(Eric Garcetti)的支持,但最終失敗。

法恩斯沃斯表示,在貝利提議之前,SCAG的工作人員已經研究了三種不同的方法。

法恩斯沃斯說:「他們選擇了這三個方案,並在這三個方案的基礎上創建了一個混合方案,將其提交給RHNA小組委員會。」

「貝利不喜歡其中的某些部分,因此他試圖對其進行一些調整,但沒有得到小組委員會的支持。因此,SCAG工作人員提出的混合方法從RHNA小組委員會開始,然後在10月21日提交給SCAG的社區、經濟和人類發展委員會(Community, Economic and Human Development Committee,簡稱CEHD)。」

法恩斯沃斯說,在2019年10月7日,SCAG區域委員會會議和2019年10月21日CEHD委員會會議之間的某個時候,分配方法發生了變化。

「這就是在幕後發生的這種政治操縱,方法上的一些改動導致了重大變化。」

他補充說:「SCAG工作人員提交給區域委員會的,不是貝利市長在RHNA小組委員會會議上提出的,因此,SCAG工作人員實際上進一步修改了貝利市長提出的建議。」

SCAG工作人員「提出了自己的新策略,認為這將得到HCD的支持,他們以貝利的提議為基礎。他們做了一些小的調整,使RHNA方法發生了重大變化。」

法恩斯沃斯解釋說,這一變化將大部分的住房負擔轉移到了橙縣各城市。

「貝利想做的是在計算RHNA現有需求的公式中刪除當地的家庭預測增長,只讓它基於工作可及性和高質量交通區域兩個因素,」法恩斯沃斯說:「這一點在RHNA小組委員會會議上沒有通過。」

根據法恩斯沃斯的時間表,2019年11月1日,貝利和地區議員凱倫‧斯皮格爾(Karen Spiegel)和托尼‧蒙伯格(Toni Momberger)提交了一封信,介紹了新的、可替代的RHNA方法。修改後的方法在貝利早先的提議中增加了兩個新的組成部分,「在發源地縣內而不是在全地區範圍內重新分配剩余的單位」。

它還取消了基於司法管轄區增長預測的RHNA分配上限,但弱勢社區(DAC)除外。

法恩斯沃斯說:「原來的計畫是,他們將只重新分配給高交通和高就業地區的管轄區,而不是重新分配給所有非弱勢社區的管轄區,SCAG工作人員取消了這一規定,這確實對橙縣各城市產生了重大影響。」他說,這解釋了為什麼橙縣的幾個城市對RHNA的分配提出上訴,並要求被指定為弱勢社區的聖安娜在住房分配中占有更大的份額。

胡蘿蔔加大棒

阿納海姆的奧尼爾告訴大紀元,州長加文‧紐森(Gavin Newsom)在執行住房配額方面採取了「胡蘿蔔加大棒」的方法。

雖然紐森威脅要對不遵守規定的城市征收高額罰款,但沒有城市被罰款。然而,奧尼爾說,如果城市的RHNA計畫沒有得到認證,他們將錯過巨額住房撥款。

多年來,亨廷頓海灘市一直陷入法律糾紛,因RHNA要求在該市劃出更多區域建經濟適用房。2019年,州政府起訴該市未能達到其RHNA配額,但後來撤銷了該訴訟,因為該市為符合資格獲得65萬美元的撥款,同意增建數百套經濟適用房。

SCAG的工作人員在一封電子郵件中說:「目前,對於沒有建足夠多住房的城市,不會受到任何處罰。然而,如果一個城市沒有劃分出足夠的單位,就會有一些後果,」包括開發商許可證問題。

根據SCAG工作人員的說法,「根據加州住房法,對城市的最低要求是確保他們能夠通過分區滿足住房需求。」

HCD有權處理合規問題,而不是SCAG,SCAG的作用只是「分配」,該電子郵件說。

以交通為導向的發展

加州住房政策是建立在可持續生活和公共交通導向發展(TOD)的理念之上的。

理論上,TOD將創建以行人為導向的混合用途社區,以減少對汽油動力汽車的依賴,從而減少化石燃料的碳排放。相反,這些可騎行和可步行的城市可持續社區將建在就業中心和公共交通樞紐附近,包括高速鐵路系統。

例如,HCD的TOD住房計畫為住房項目提供撥款和貸款,通過為距離公交車站四分之一英里內的高密度經濟適用房開發提供資金,來增加公共交通的客流量。

HCD為RHNA計畫制定的目標包括,改善區域內就業和住房之間的關係,推動填充式發展和促進社會經濟公平。

紐森的「長遠目標」

奧尼爾說,住房目標「完全無法實現」,並補充說,「甚至州長本人也將其定性為『長遠目標』」。

在2018年當選之前,紐森在競選中承諾,到2025年在該州建造350萬套新住房,這意味著設定的住房建設速度比近年來快了近四倍。此後,他承認這個住房目標可能過高,稱其為「長遠目標」。

但據一些消息來源稱,350萬是衡量整個加州住房危機的基準,關於住房的討論經常會回到這個數字上。

紐森的數字來自麥肯錫公司2016年的一項住房研究,該研究假設加州擁有與紐約州一樣的人均住房水平。位於加州帕洛阿爾托(Palo Alto)的河濱研究所(Embarcadero Institute)發布了自己的批評性分析,認為與德克薩斯州做比較會更好些,並估計該州的實際住房需求接近140萬套。◇

責任編輯:孟文瀾

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