【名家專欄】我是如何戰勝通貨膨脹的

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【大紀元2022年03月28日訊】(英文大紀元專欄作家Ken McElroy撰文/信宇編譯)通貨膨脹來了,而且來勢洶洶,正在打破歷史紀錄。目前,美國的通貨膨脹率為7%,是40年來的最高值。這個飆升是經濟因素強勁風暴的結果:大量現金流入我們的經濟活動,加上對消費品的高需求和持續不斷的供應鏈問題。

早在20世紀80年代初期,那時經歷了與如今類似的高通脹困境,時任總統羅納德‧里根(Ronald Reagan)就說過:「通貨膨脹像歹徒一樣暴戾,像武裝強盜一樣可怕,像殺手一樣致命。」對於這個觀點,我舉雙手贊成。在高通脹時期,光是保持你的資產不貶值就是一個大挑戰。即使是把資金存入銀行也無法安全抵擋通貨膨脹。即使大多數人認為銀行利息提供適度而穩定的資金增長,然而通貨膨脹實際上抵消了任何利息。事實上,把餘錢放在銀行帳戶裡無異於一個典型的賠錢方式。

根據美國聯邦存款保險公司(the Federal Deposit Insurance Corporation)提供的數據,全國儲蓄帳戶的平均利率為0.06%的年百分比收益。換句話說,如果你在銀行帳戶中存入10萬美元,一整年後你獲得的利息只有60美元。而另一方面,假設這一年的通貨膨脹率保持在7%。10萬美元在你的儲蓄帳戶中存放一年後,其購買力將下降至大約93,457美元,直接損失了六千餘美元。從本質上講,你把錢存在儲蓄帳戶裡就是為了失去它。

如何抵抗通貨膨脹

好消息就是,你並不需要完全被動接受通貨膨脹的擺布。三十多年來,我一直在投資出租物業,親眼看到了出租物業如何成為對沖通貨膨脹的絕佳工具。

我的策略很簡單實用。我建造全新的多戶房產,或收購現有房產,這些房產具有很大的增值空間,從而保證租金上漲趨勢。當我評估一個潛在的收購或新建項目時,我總是一絲不苟地審查各項數字,以確保每個月都會有充足的現金流。租戶支付的租金總額,作為每月的收入來源,必須超過每月的所有支出。物業支出包括我們在某個月的所有支出,包括抵押貸款、房產稅、維修費和管理費等。我把所有的消費項目都分門別類地列出,無一遺漏,甚至包括物業經理辦公室裡的回形針。

讀者諸君可能會感到驚訝,我為什麼要把房產抵押貸款列入每月支出清單?你們可能會問,我們談論的是如何對沖通貨膨脹,為什麼要涉及舉債問題?這可能看起來令人驚訝,但在我看來,債務也是戰勝通貨膨脹的一個方法。值得關注的是,債務是固定的支出。抵押貸款是最大的月度支出,年復一年地保持貸款支出一致是戰勝通貨膨脹的一個主要因素。

儘管我的債務相對固定,然而通貨膨脹持續不斷地推動住房成本上升。這在過去兩年尤其明顯,住房價格的增長遠遠超過了我們的想像,不再是之前我們習慣看到的溫和增長。疫情期間在家工作導致了史無前例的居住遷徙。大量就業人口逃離消費水平高的大都市,進入博伊西(Boise)、圖森(Tucson)和丹佛(Denver)等小一點的城市,導致這些小城市的房價都呈現兩位數同比增長。事實上,在2021整年,很難說出哪個美國城市的房價沒有出現大幅提升。這些小城市的房地產經紀人親身見證火爆的房市,多個現金報價和競價戰,以及房子在前院草坪上掛出「待售」牌子的當天就進入簽約程序,這些現象都成為常態了。目前在美國,大約有524萬套房屋供應短缺,比2019年有明顯增加,當時的缺口約為384萬套。

這種住房市場供不應求的現象在公寓租賃中產生了連鎖反應。由於需要五百多萬套住房來滿足居住需求,所有這些無法購房的人不得不選擇繼續租房,直到他們買到住房為止。在亞利桑那州鳳凰城(Phoenix),過去幾年每年都會吸引數以萬計的外來居民。根據房產交易網站Zillow觀察租金指數,當地的平均月租金從2020年9月的1473美元增加至2021年9月的1787美元。如果你認為這個增長幅度過大不合常理,那麼請回顧一下2016年,當年鳳凰城的平均公寓租金約為1100美元,那時房租增幅甚至更大。作為一個出租物業的業主,你本來靠月租1100美元即可實現盈利,那麼試想一下,如果租戶每個月多付給你近700美元,你的利潤會有多大。鳳凰城並不是一個孤例。在全美範圍內,2021年一房一廳型公寓的租金同比增長了21.3%,而兩房一廳型公寓上漲了16.7%。

大多數經濟學家預計,這些失控的房價和房租不會繼續以同樣的年度增幅增長,但保持上漲趨勢是毫無疑問的。自2000年以來,全國房屋租金中位數每年平均增長4.17%。對於出租物業的業主而言,這些房租年度增長將明顯提高他們的現金流,尤其是在他們的債務保持固定的情況下。現實情況是,無論通貨膨脹率是高是低,如果你收取適應市場價值的房租,你將永遠領先於通貨膨脹,立於不敗之地。

作者簡介:

肯‧麥克羅伊(Ken McElroy)在他的整個職業生涯中一直活躍在房地產領域。他合夥創立了房地產投資公司MC公司,處理了總價超過10億美元的房地產交易。他熱衷於通過播客(podcast)、油管(YouTube)頻道、暢銷書和公開演講等形式,與公眾分享他的財務自由理念。

原文:How I’ve Beaten Inflation刊登於英文《大紀元時報》。

本文僅代表作者觀點,並不一定反映《大紀元時報》立場。

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責任編輯:林妍 #◇

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