美聯儲猛增利率 美國房市或再遭重創

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【大紀元2022年06月17日訊】(大紀元記者馬尚恩綜合報導)美聯儲上週三(15日)批准大幅加息0.75%,這是1994年以來最大幅度的加息。業界擔憂,接連的加息有可能給已遭利率重創的美國房市帶來更嚴重的衝擊。

美聯儲主席鮑威爾(Jerome Hayden Powell)在新聞發布會上說,央行並不想引發經濟衰退。他們想引導經濟實現「軟著陸」,但感覺越來越難。軟著陸是指經濟將放緩到足以降低通膨,同時又避免引發經濟蕭條的程度。

《華爾街日報》報導,鮑威爾的這番話可能隱含著一種讓步,即隨著經濟消化收緊的貨幣政策,允許可能上升的經濟下滑風險。

美聯儲今年以來的連續加息,被指已經影響到美國的地產市場。據CNBC報導,今年以來,房地產市場抵押貸款利率從1月份的3.15%左右提高到6月上旬的6.25%,利率上升導致住房市場急轉直下。抵押貸款需求急劇下降。

住房購買情緒指數調查

美國住房抵押貸款融資機構房利美(Fannie Mae)5月份的全國住房購買情緒指數調查顯示,認為現在是買房糟糕時刻的人數比例,從4月份的76%跳升到5月份的79%;認為是購買好時機的比例,從19%下降到17%。而且,還有70%的回應者認為,未來12個月內,抵押貸款利率將繼續上漲。

另一個民意調查機構——蓋洛普年度經濟個人理財民意調查顯示,4月份,69%的受訪者認為現在是買房的糟糕時刻。這是44年來有這種感覺的美國人第一次過半。此前,另一個創紀錄的糟糕時刻是在2010年。

悲觀心理在市場上也表現明顯。在紐約,高端住宅銷售開始出現自疫情以來的大幅下跌。

高端住宅銷售在4月底之前的三個月,出現年度同比暴跌。遠高於非高端住宅類房屋的5.4%。這種大幅下跌在過去的十年出現過2次,另一次是在2020年疫情開始之時,當時銷售下跌比例為23.6%。

比如,紐約州拿騷縣高端住宅銷售下降45%,其它都市區,如加州的奧克蘭、佛州的西棕櫚灘、德州的達拉斯及奧斯汀,高端住宅銷售下降了30%。

據貸款銀行協會(Morgage Bankers Association)本月上旬的報告,申請房屋貸款的客戶數量當週下降7%,比去年同期下降21%,是2020年4月份疫情封鎖以後的最低點。

兩大地產經紀公司宣布裁員

14日,美國房地產經紀公司Compass和Redfin在提交給美國證券委員會的文件中,各自宣布裁員10%和8%。

Redfin的CEO格蘭‧凱爾曼(Glenn Kelman)在文件中表示:「由於經濟增長明顯放緩的信號,我們採取了一系列措施,保護我們的業務,降低成本,包括停止擴張的努力,以及作出人事減員10%的艱難決定。」

該公司5月份的業務需求比預期降低了17%,無法為經紀人和支持人員提供足夠的工作。銷售額減少,使他們能夠用於總部的資金也相應減少。

凱爾曼還認為,他們可能面臨數年,而不是數月的房屋銷售減少。

年初時,這些大型房地產公司及抵押貸款公司都曾做過於樂觀的估計。房利美年初曾預測,30年固定利率到2022年年底由3.1%上升到3.3%。抵押貸款銀行家協會也曾預測,抵押貸款利率年底可能上升到4%。

上週三的加息之前,房屋抵押貸款利率已經是2008年以來的最高利率,一年內就上升了3.2%,這也是1981年以來的最大升幅。

地產經紀人:買家越來越少

現在回頭來看,穆迪的首席經濟學家馬克‧贊迪 (Mark Zandi)比較清醒。4月份,他在接受《財富》雜誌採訪時表示,現在面臨的不僅是房地產市場的放緩,而是進入全面調整期。

他分析,未來一年,房價同比增長率將從20%下降為0%。一些房價被嚴重高估的地區,比如亞特蘭大和博伊西,房價可能下降5%至10%。

洛杉磯地區房屋抵押貸款諮詢師、地產經紀人Karen Chien也明顯感到買家越來越少。她手邊的客戶人數比過去少了一半。她認為,是利率的提高將原先符合資格的買家擠出了市場。市場現在已不是以前的賣方市場。但這種變化,對買家來說有利有弊。

她目前代理的一些客戶收入較高、支付能力強,還有一些是現金買家。

Chien認為,利率連續上調不會一直持續,總有結束的時候。如果持續維持高息狀態,一定會影響經濟運行,經濟可能會冷下來,現在已看到苗頭。

她舉例,2018年,利率也是上調多次,接近6%,但到2019年,利率就降了下來。

另外,她認為現在買自住房仍然可行,但和以前不同,「以前你搶不到房子,買家太多。現在不用搶了,你能夠買到自己想要的房子;而且,幾年後可以再做貸款,把利率降下來」。

Chien經歷過利率奇高的年代,上世紀80年代,利息高達16%。對於目前的利率,她覺得心理上仍能承受。

不過,據一家房地產經紀公司內部消息,目前在洛杉磯一些地區,比如華人喜愛的亞凱迪亞(Arcadia),市面上代售房屋的周轉仍然很快。有的房子上市後,10天之內就可脫手。◇

責任編輯:李欣#

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