【大紀元2023年10月14日訊】（大紀元記者易永琦休斯頓報導）10月10日星期二，休斯頓基督教大學Dunham商學院舉辦「2023商業地產論壇」，會議在莫瑞斯家族法律與自由中心（Morris Family Center for Law & Liberty）舉行，邀請到五位休斯頓商業地產界主要人物擔任演講嘉賓，包括Baker Katz公司項目主任Jason Baker, Prospect Ridge首席投資官Brahm Cramer, 德州地產創辦人李雄，Flagship Capital Partners 執行長兼董事長David Mincberg, Provident Realty Advisors發展與併購主任Christen Vestal。
研討會由Dunham商學院院長Mike Rome開場，介紹與會的貴賓以及出席會議的莫瑞斯家族的人。
首席投資官Brahm Cramer首先對美國商業地產市場進行宏觀分析。他表示，地產市場與通貨膨脹息息相關，目前的地產市場變化非常大，人們投資的領域有更多選擇，但是投資不動產現在不是最吸引的人。辦公樓遭遇的打擊最大，不僅受利息的打擊，人們還會擔心辦公樓做何用處，租用辦公室的企業未來能否成功。此外公寓樓和工業建築也受到影響，價值下降。從2018年，特別是2020至2022年期間出現了地產交易高潮，這是由於一些機構通過匯集私人金源，投資地產，改變了市場，出現了大量的地產交易。但是如今地產銷售交易幾乎沒有，地產業處於停滯狀態，但是德州與全國其他地方不同，依然有地產交易。
通貨膨脹對於地產業來說，一般認為會導致高租金，高價值。有利有弊，保險，以及地產稅和勞工費用大幅上升。
與此同時，新房或者新公寓完工落成，交付市場，給當前疲軟的市場又增加了些壓力。
如果利息升高，貸款利率也升高，一般認為對於新房建築者來說是個糟糕的事情，但是在過去的一年半時間裡，卻出現了相反的現象。由於利率升高，使得很多房貸在身的人不能賣房子，因為購買新房的利息太高，因此導致市場上沒有房子出售，這樣就讓新房有了市場，因為總會有人需要房子住，新房的價格也持續上漲。
Cramer認為，地產業的最大問題是，除了供需等基礎因素，還有美國幾大地產貸款的銀行巨頭所經營的大約4至5千億，為期三年的市場貸款。由於當前經濟，這些貸款都無法按計劃回收，也造成了市場凍結。
但是困難的市場依然存在機遇。研討會唯一的亞裔演講嘉賓李雄表示，從80年代來到了休斯頓以後，他見證了本地這些年的發展，特別是中國城，並協助成立了西南管理區，以及經濟發展再開發區TIZ20，以結合商業地產與政府資源。在美國地產市場出現危機時，國際資金是一個能幫助開闢新渠道的方法。
李雄也擔任西南管理區委員會主席。他特別談及中國城北邊的Harwin大道（好運大道），俗稱「批發走廊」，是進出口商品的中心，大小批發和零售商業林立。在網絡消費時興以及通貨膨脹的影響，商家們積極尋找持續發展的出路。Harwin上的一些商業地段非常搶手，以致於地產業者把地段轉為工業性單元出售，賣給租客，而Harwin大道及附近有很多社區銀行，這些銀行都擅長於房產貸款，也促進了地產交易。
他還表示，59號高速路和百利大道路口的PlazAmerica購物中心，它的發展對中國城及周邊的經濟非常重要，希望有更多開發商投資。另一方面商貿繁榮高的百利大道上零售商業比比皆是，但是卻沒有一家StarBucks，仍需要品牌零售連鎖店的加入，以提升本地的商業版圖。
李雄說：「有時要有創新的方式，突破固有的思維。」他認為雖然美國經濟現狀不佳，但是環顧世界各地，美國仍然是全球經濟最好的地方，經濟恢復也將是最快的地方。越來越多的人來到美國，對於商界人士來說，德州是商業發展的首選之地，休斯頓名列第一。
他預期，在未來的一年半到二年時間裡，商業活動會比現在繁忙，「大家要做好準備，我和我的團隊也會更加努力工作。」
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