台灣房貸利率仍為20年來低水位

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【大紀元9月23日報導】(中央社記者李文忠台北二十三日電)近期台灣央行及美國聯邦準備理事會相繼宣佈升息,中華郵政昨天宣布調升存款利率,部分政府優惠房貸利率升至2.82%,預期台灣各銀行房貸利率將隨之調升。即便房貸利率升息壓力迫在眉睫,但是與歷年房貸利率相較,目前3%以下的利率,顯然還是處於民國75年以來的低檔水準。

利率上升是國際經濟新趨勢,但是與近來油價上升的實質影響比較,顯然油價上漲的影響遠大於利率上升,房貸利率上漲只是對購屋心理層面的影響較大。

舉例來說,油價近一年來從每公升19元上漲到目前最高的27元,民眾若居住在景美地區,到台北市信義路四段上班,每月開車油錢便增加了將近1000元,一年便要多負擔 1萬多元;但是今年以來,優惠房貸利率從2.565%開始爬升,到目前為止累計調升了0.255個百分點,每百萬元房貸每月僅增加126元,以250萬元貸款計算,每月增加不過是315元,僅為油價的三分之一,顯然油價上漲的成本和實質影響,遠大於利率上漲。

永慶房仲集團表示,從75年到94年將近20年的時間,平均房貸利率從最高點的12.5%,一路下降到近年最低的2.5%。以20年期本息平均攤還方式試算,在78年最高點時期,每貸款100萬元,每月必須負擔的房貸支出為11361元;而目前平均約2.5%的房貸利率,同樣條件下,每月房貸支出為5299元,僅為當年的46.6%,房貸負擔不到78年的一半。

再以同時期家戶所得來看,78年家戶平均年所得為51萬7232元,而93年的家戶平均年收入則增加到107 萬4665元,目前家戶年收入是當年的 2.1倍,而房貸支出卻不到當時的二分之一,當時房貸壓力甚大,凸顯購屋壓力相對偏低。

以台北市為例,78年的購屋壓力係數高達9.69,也就是說,在不做任何花用 (包括稅負保險等必要支出)的前提下,當年大約要10年才能買一間房子;而目前大約只要 5.2年就能購屋,縮短將近一倍的時間,購屋壓力大約回復到70年代的水準,當年應該很難想像,日後利率與所得的關係,竟如此有利於購屋。

另外,根據內政部建研所今年第二季調查資料顯示,台灣地區房屋平均成交總價為566萬元,台北市為850萬元。若以台灣地區房屋平均成交總價 566萬元計算,八成貸款約為450萬元,貸款期間20年,以本息平均攤還計算,其中200萬元為利率2.82%優惠房貸,另外250萬元為利率2.5%的一般房貸。若是利率上升一碼,每月房貸總支出僅增加557元,且優惠房貸對市場利率的敏銳性較低,回升速度較慢,善用優惠房貸餘額,將使房貸支出多一層保障。

若以台北市平均房屋總價850萬元,貸款八成即680萬元為例,若貸款期間20年,其中250萬元為利率2.82%的政府優惠房貸,另外430萬元為利率 2.5%的一般房貸,當貸款利率上升一碼時,房貸每月負擔僅增加 840元。

永慶房仲集團表示,市面上大多數銀行,在指數型房貸利率計價基礎上,都是視市場上定儲利率的水準每三個月調整一次,所以當房貸利率上升時,並非每一位消費者在第一個月就會感受到房貸增加的壓力,必須等到下一次貸款行庫調高定儲利率指數後,也就是說最慢要等三個月後,才會明顯感受到利率變化帶來的影響,消費者不必太擔心。

永慶房仲集團表示,不論是那一種利率計算基礎,在市場利率全面影響下,即便是政府的優惠房貸,因屬浮動利率的一種,當然也會受到一定程度的影響。消費者應把握房貸利率低檔,趁早購屋,在購屋預算有限的情況下,此時亦有較多機會選擇面積較大或區位較佳的房子。

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