【大紀元4月28日訊】(自由亞洲電臺記者聞劍採訪報導)中國國家統計局星期一的報告顯示︰截至三月底，中國商品房空置面積超過一億兩千萬平方米，同比增長了近百分之二十四。隨著商品房空置率的大幅攀升，房價本應該相應降低。然而，一季度中國70個大中城市的房價不僅沒有降低，反而繼續攀升，像北京、上海、大連、深圳和歸綏大城市的房價漲幅都超過了百分之十。
中國人大代表史和平將中國房地產的這種怪現象稱為“短缺與過剩”並存，因為商品房空置率雖然大幅增加，但買不起房的人在房價高漲不下的情況下也越來越多。如何解讀中國房地產市場的怪現象？記者聞劍邀請北京房地產律師孟憲生和河北石家莊房地產律師薛洪增進行討論。
記者：我首先問一下孟律師，現在全國人大代表史和平認為，樓市出現這種短缺與過剩並存的怪現象，那孟律師你認為原因出在哪裡？
孟憲生：首先因為土地它是稀缺資源，相應的房地產就目前中國整體上來講還是賣方市場，在這樣的情況下，加上開發企業它利益上的預期因為大家都看到，中國城市化進程在加快，那麼需要房的人需求總量應該是在增加的，所以人們紛紛的壓上這樣一寶，認為這個房價肯定會漲。
記者：我再問一下薛律師，北京師範大學金融研究中心最新發布的中國房地產金融安全評估報告分析認為，說2005年，中國城市家庭如果購買一套70坪方米的新房，其房價與收入之比可能達到13倍。
我們都知道在發達國家比如說以美國為例，一般這個房價是毛收入的3倍到5倍，一般超過5倍就超過這個風險指標了，那麼現在中國達到了13倍。剛聽孟律師的分析，薛律師您怎麼認為？
薛洪增：剛才孟律師說中國房地產市場屬於賣方市場，我也贊同這種觀點。因為中國的土地現在非常稀缺，那麼城市中可用於建築的土地更稀缺，在這種情況下，實際上可利用開發的土地只是控制在一少部分開發商手裡，那麼開發商取得這些土地，開發出房地產以後，從數量上總體來說，相對於廣大的消費者來說，購房者來說，它總體的數量還是很少的。
只不過說，因為中國普通的中薪階級購房的能力尚稍微欠缺，所以很大一部分人有購買的願望而沒有實力購買。在這種情況下，開發商他為了獲得更大的利潤，他肯定是不會輕易的降價銷售的。目前實際上處在一個是需大於求的一個狀況。
記者：薛律師，您認為政府有沒有可能出面干預，來解決這種短缺與過剩並存的怪現象呢？
薛洪增：實際上從去年開始，政府已經關注了這一點，那麼現在政府採取的措施實際上是限制房價的再進一步升漲。從目前的狀況來看，百姓的需求還是蠻大的，在這種情況下，做為一個政府在宏觀調控方面，我認為不可能在商品房這一方面做出政府定價，而只能採取宏觀的政策調整再引導價格的走勢。
記者：薛律師既然你這麼說我再問一下孟律師，我要首先引用一下中國社科院研究所易憲容研究員的話，他說目前中國房地產市場是壟斷性定價，房地產開發商完全有條件聯合推高房價，某些城市房價的上漲不足以說明中國國內房地產市場的供求關係發生了什麼變化。孟律師，接剛才薛律師的分析和易憲容的話你怎麼看？
孟憲生：我覺得從市場供求關係來講，實際上因為中國過去這麼幾十年缺乏城市建設相對之後，所以現在應當需求大而生產量小，這是一個客觀的東西。但是現在出現這種情況是由於貨在這裡囤積著，另一方面就是人們的收入水平他的增加相對於房價的增漲還是緩慢的，所以有相當多的70％甚至80％的市民根本就買不起現在這樣的房子。需求是有，但是有效的需求，也就是能支付的起這個房價的人並不多。
記者：我問一下最後一個問題。由於現在剛才我們一開始所講的，一邊是增漲的控制面積；一邊卻是買不到房子的人越來越多和房價的高昂。現在國內流行一句話是這樣說的：現在賣房子的是瘋子，買房子都是傻子。這樣說你該怎麼看呢？薛律師。
薛洪增：現在賣房子和買房子的人實際上都是很理智的。現在中國這個房價雖然政府一直在控制它的增漲，但從最近這幾年物價上升水平來說，這房子的價格一直是上升的，中國目前房屋的價格相對於有效購買率來說是有點偏高了；但相對於國際房屋的價格的來說，實際上這個價格比紐約、倫敦的房屋價格比較起來它並不高到哪去。
記者：剛才薛律師你說到中國這個住房水平，申銀萬國證券研究所的研究認為說，中國現在人均住房建築面積已達到了世界上中高收入國家的水平。孟律師，剛才藉薛律師的分析，孟律師你怎麼看？
孟憲生：在這一點上我可能跟薛律師有一點不同的觀點。我認為經濟都是有週期性的，儘管中國經濟能持續20年的增漲或者說從一個長遠來講，中國房地產還有增值的潛力。那麼像近兩年這種房價的快速增漲可能會給經濟帶來很大的壓力。當然從一個具體買房人和一個開發商在具體的一般交易中，那他可能是理性的，但是就目前整個中國的，特別是大中城市的房地產業來講，我認為還是有些過熱。
（錄自由亞洲電台錄音整理）
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