【大紀元6月29日訊】(大紀元記者蘇菲編譯) 貨比三家，挑選出最理想的房屋貸款或房屋抵押貸款，可以幫助你很好的管理自己的財務。房屋貸款(mortgage)， 可以用以購買房屋或籌集資金等，實際上是一種產品，如同買車一樣，產品的價格、期限以及其它條款都是可以商榷的。你需要比較包括在房屋貸款裏的各項費用支出。通過留意觀察、貨比三家以及積極的協商，您可以省下一筆不小的財富。
從不同的貸款商處獲得信息
房屋貸款可以從幾種不同類型的貸款提供方獲得，比如儲蓄機構、商業銀行、抵押放款公司和信用合作社。不同的貸方可能會給你提供不同的報價，所以你應該聯繫不同的貸方以最終可以獲得較好的價格。你還可以通過房屋貸款經紀人(mortgage broker)獲得房屋貸款。經紀人本身會替你安排交易，而不是直接貸款給你，換句話說，經紀人負責就你的貸款申請替你聯繫不同的貸方，他們並不負有一定得替你找到最好的交易的責任，除非他簽約作你的代理人。因此，就如同你可以嘗試了解不同的儲蓄機構或銀行，你也應該聯繫不同的经纪人。
然而，和你交易的人究竟是貸款提供方(lender)抑或是貸款經紀人(broker)並不總是能夠分清的。一些金融機構可以充當貸款提供方和經紀人的雙重角色。大多數經紀人的廣告中也並不使用“經紀人”一詞。因此，你有必要記住詢問是否有經紀人被包括在內。這些信息非常重要，因為經紀人通常需要為他們的服務被支付一定的費用，而且這些費用通常是和付給貸方的費用分開的。你可以諮詢不同的經紀人如何支付他們費用，並且比較他們提出的價格。當和經紀人或貸方進行協商之前，你也應該做好相應的準備。
搜集一切重要的有關成本的信息
從幾個不同貸款提供方或經紀人那裏獲得房屋貸款的信息。了解你所需要支付的房屋首付的價格，以及所有包括在貸款内的成本，因爲僅僅知道每月支付價格和利息率是不夠的，你應該同時了解和比較相同數量、期限和類型的貸款的情況。下面介紹了你應該從貸方和經紀人處獲得的重要信息。
利率
向貸方和經紀人索要一個現行房屋貸款利率的清單，並弄清是否哪項報價利率是某天或某周的最低利率。
弄清是否利率是固定利率抑或是可調節利率，需要謹記的是當可調節利率貸款的利率上調時，每月需支付貸款的費用縂的來説也會上漲。
如果報價的利率是可調節利率的貸款的利率，你應該知道你的利率和貸款償還的費用會發生變化。當然當利率下降的時候，你償還貸款的費用也會隨之有所減少。
詢問貸款的年利息(APR)，年利息通常不僅包括利率本身，還包括房屋貸款的點數，經紀人費用以及其它必要的支出。
房屋抵押貸款點數 （Points）
房屋抵押貸款點數是付給貸款提供者和經紀人的費用，它通常和利率相連。通常你預先支付的貼息點數越多，你需要支付的利率會越低。
你可以看你所在地區的地方報紙，查閱與利率和房屋貸款點數相關的信息。你需要瞭解的不僅是這個點數的數目，而且包括你需要支付的費用的具體數字。
費用
房屋貸款通常包括很多費用，比如貸款起始費用、保險費用、經紀人費用、交易、結算以及結賬成本等。貸方或經紀人應該向你提供對這些費用的估值。這些費用中，有些是可以協商的。一些費用需要在你申請貸款的同時被支付，比如貸款評估費用等。其它費用需要在最後結賬的時候被支付。
有的時候，你可能需要借錢以支付這些費用，但是這樣做會增加你支付貸款的總成本。也許你可以獲得所謂“無成本”貸款，但是這樣的貸款通常包括較高的利率。你還要弄清楚每一項費用具體包括什麽，弄清解釋並不清晰的費用條款的真正意義。
| 介紹房屋貸款和個人理財的書 (Graeme Robertson/Getty Images) |
首期付款和私人不動產抵押貸款保險(Private Mortgage Insurance, PMI)
一些貸方規定房屋購買價格的百分之二十作爲首期付款(頭期款)。然而現在也有很多貸款商要求低於百分之二十的價格作爲首付，有時甚至只要求一般貸款的百分之五。如果貸款商無法獲得房屋價格的百分之二十作爲首付價格，他們通常會要求購房者購買私人不動產抵押貸款保險以保護貸方的利益，以防止購房者無法支付最後價格所帶來的損失。當你可以從一些政府援助項目獲得幫助時，比如美國聯邦房建管理局 (Federal Housing Administration , FHA)、美國退伍軍人管理局 (Veterans Administration, VA)以及美國鄉村發展服務部 (Rural Development Services)，你往往只用支付已經大幅度減少的首付價格。
向貸款商諮詢清楚貸方對頭期款的要求，包括你支付首付的具體方式。詢問貸方他是否提供特殊的項目。
如果你需要購買不動產抵押貸款保險，你需要了解支付該保險的總成本、 包括保險費在内的每月償還貸款的費用以及你需要持有該保險的期限。
40-50年較長期貸款
當購買房屋抵押貸款時，很多人會考慮40年、45年甚至是50年的長期貸款。長期貸款的最吸引人的優點是每月費用支出比較低，這使得很多家庭能夠很容易管理他們的房屋貸款。但是長期貸款的不利之處在於，很多消費者在最後要支付比傳統的以30年為期限的貸款高得多的利息。
現在只有少部分的貸款商提供以40年至50年為限的長期貸款，但是專家們認爲如果這少部分貸款商能夠證明這種貸款產品能夠贏得消費者的歡迎，會有更多的貸款商提供類似的長期貸款。
然而，消費者需要知道大多數這樣的更長期的房屋抵押貸款通常不帶有許多30年期的貸款提供的固定利率。
據一位在房屋貸款和信貸公司工作的貸款商皮裏烏斯 (Eric Pirius)介紹，如果消費者購買了25萬元的貸款產品，打算以百分之6.5的利率在30年内償還，他需要每月支付1580美元；而如果這個貸款是以50年為期限，他每月只需要支付1410美元，這樣一個月便可以少付約170美元。
較長期房屋貸款的一個主要缺點是它的資產淨值的增長極爲緩慢。所以在這方面，這種貸款跟其它貸款產品相比，幾乎沒有優勢。而且消費者最終會支付相當多的利息。 比如，位於新澤西州的一家房屋貸款信息服務中心的HSH協會的副總裁岡賓格 (Keith T. Gumbinger)比較了固定利率下不同貸款期限的貸款產品成本的不同：在百分之6.75的利率下，購買27萬5仟美元的房屋貸款，期限為30年，消費者需要每月支付1783.64美元，一共要支付利息367,112美元；而相同的貸款，如果利率是百分之7，期限為40年，需要每月支付1708.93美元 ，但利息是545,290 美元；如果這筆貸款的利率是百分之7.25，期限為50年，那麽每月需要支付1707.45美元，但最終的利息將達到749,476美元。
獲得最有利於你的貸款
一旦了解了貸款方能夠給你提供的服務，你需要和貸方協商以盡可能獲得最有利於你的貸款。貸方和經紀人可能就同一個期限的貸款向不同的顧客，甚至是具有同等貸款資格的顧客提供不同的價格。這種現象出現的原因是通常貸款方或經紀人被允許自行對價格做小規模調整，以從中獲得額外的利益。縂的來説， 購買一項貸款產品的最低可能價格和較高價格之間差額就是屬於額外金額。當這種額外金額出現的時候，它會被算入報給消費者的定價中。它可以出現在固定利率的貸款中或是可調節利率的貸款中，可以以點數、貸款費用和利率等任何方式出現。不管貸方或經紀人是否會向你報告這個額外金額，任何貸款產品的價格中實際都包含了這個額外金額。
要求貸款商或經紀人寫下與你的貸款相關的所有成本。詢問他們是否他們有資格減免某一項或某幾項費用，或降低利率，或降低點數。當他們同意降低利率或某項費用的時候，你需要留意他們不會增加點數或增加其它某項的費用。另外，無需太多估計，你還可以詢問貸款商或經濟人是否他們可以為你提供更好的貸款條款。
一旦你對這些協商的條款感到滿意，你可以要求貸款商或經紀人書寫一份書面的説明 (Lock-in)。這份書面説明應該包括你們共同協商同意的利率、該説明的有效期限、你應該支付的點數等等。當要求鎖定貸款利率的時候，你可能需要支付一定費用，而這筆費用在最後結賬的時候是可以返還的。這種書面説明可以保護在你的貸款被審理期間不受利率上調的影響。然而，如果在此期間利率下調，你也不能享受到降低的利率；可是這個時候你可以和貸方或經紀人進行協商。
總結
購買房屋貸款的時候，你需要比較不同的貸款商提供的產品，包括貸款的成本、貸款期限等等，同時和他們協商以達成最有利的交易。你所在地區的地方報紙和互聯網都可以提供很多房屋貸款的信息。你需要向不同的貸款商咨詢和比較貸款利率和點數。因爲利率和貸款點數可能每天都會發生變化，所以你需要經常查閲報紙，同時由於報紙不會列出房屋貸款的其它費用，你還必須向貸款商咨詢有關其它費用的信息。
資料來源：美國聯邦公民信息中心 （http://www.pueblo.gsa.gov），美聯社 (Associate Press) 5月31日.
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