【居家置業】房市價跌量增 「價」「量」呈黃金交叉

【大紀元12月17日訊】美國房地產市場陷入十五年來最大的衰退和跌幅，由政府以及民間機構於11月25日分別公布的調查顯示，第3季度全美房價普遍性的重挫，而且創下最大年度跌幅記錄，預期房地產市場將持續衰退。由史坦普／凱斯-席勒（Standard & Poor/ Case Shiller）房價指數顯示，由本季的銷售數據與一年前同期相比，全美第3季度房價大跌創記錄的16.6%，跌至自從2004年第1季度以來最低水準。與此前一季度相比，則跌幅為3.5%。
　　
另據聯邦住宅金融機構（Federal Housing Finance Agency）調查，第3季房價下跌6%，也是創記錄的跌幅，該機構追蹤的僅是政府提供抵押貸款擔保的房屋價格。這兩項調查與全國房地產商協會上週公布的成屋銷售報告，都反映房地產業困境，該協會報告第3季度的成屋中間房價下跌9%，跌幅也是破記錄。而且很不樂觀的是，美國經濟學家鈕紐坡特世說，「第3季度經濟惡化，凱斯-席勒指標也是如此，今後還可能更糟糕。」紐約大學經濟學教授懷特則預期，房價將再下跌10%，不過可望在明年夏天前觸底。
　　
這一波房地產的跌幅，只能用「慘不忍睹」四個字加以形容。從2006年7月達到美國房地產有史以來的最頂峰，至今年9月底，20大都會地區房價累計下跌21.8%；全國則下跌21%。10大都會地區房價指數跌幅逾23.4%。根據地產報告指，全國房價年跌幅最大的城市為鳳凰城的31.9%，其次為拉斯維加斯的31.3%，舊金山的29.5%，邁阿密下跌28.4%，洛杉磯27.6%，聖地牙哥26.3%。紐約市跌7.3%。
　　
有許多地產專家對於地產的前景非常悲觀，認為美國的經濟，隨著金融危機惡化，失業人潮不斷增加，預期房價將會持續下跌。但是，我們常說，數字會說話，只是看不看得懂，參不參得透而已。洞燭先機的人，從一葉可知秋，從蜘絲馬跡間，可以讀到春天的腳步。其實，除了房價以外，另外一個關係到房地產市場榮枯，非常重要的相關的統計數據，就是當月待成交屋指數。所謂的待成交房屋，乃是指買賣雙方已經簽約，但尚未結案，預計一、二個月後才會完成交易的房屋。這個未完成交易房屋數據和房價一樣，都是忠實反應房市漲跌的重要指標。但是房價只是反映現在的市場狀況，而待成交成屋指數則是反映未來的地產市場狀況。
　　
待成交屋指數，是用以衡量未來二個月的房屋銷售規模。以現在的地產市況而言，如果說是2001年指數為100，今年3月跌至歷史低點83。對於關切未來地產市場的專家而言，該數據，常被視為反映未來房地產銷售的指標。很明顯的，最近幾個月雖然房價仍往下調整，然而房屋銷售量卻逆勢回升。其中最關鍵性的原因是法拍屋充斥市場，而且佔據了將近70%的成交量市場。
　　
該報告顯示，待成交屋銷售，加州、佛羅里達、羅德島的Providence與密西根的Lansing 、奧克拉荷馬與拉斯維加斯等地有所回升。按照地區劃分，除了西北部出現17.4%升幅外，其他幾個地區仍呈跌勢。分析師認為，待成交房屋指數跌幅減緩，顯示政府有意降低抵押貸款利率的努力起到了一定的作用，由最近數天來，房貸利率皆低於6%，而且接近十五以來貸款利率的最低點的走勢觀察，我們可以看到，房屋的成交量僅略跌，並不像房價一樣大幅往下調整。這樣兩項指標背離的關係，透露出某種「價」和「量」呈現出相反走勢的黃金交叉。這種價跌量增的走法，代表兩種分歧的看法，其間關係非常耐人尋味，也值得讓我們好好思考。
　　
有的地產專家認為，房價急劇性下跌，造成了投資者和業主信心潰散，形成恐慌性的賣壓，甚至屋主在整體性經濟不好，無法支付房貸付款，而紛紛的被迫放棄家業，讓法拍屋一波又一波的浮現市場，這是房屋成交量會增加的原因。
　　
然而，許多身處地產第一線的經紀人卻抱持著不同的看法。在美國政府為了剌激經濟，大幅資注上兆以上的資金在金融體系和汽車工業上，再加上聯準會為了刺激資金的流動，不斷的往下調低利率。事實上，在市場上的資金是充裕的。了解資金流動性的投資人一定會知道，現金的流動，就像是大雨過後，積聚在土地上的流水一樣，自然而然的會尋找最安全的投資部位。
　　
房地產市場在經過兩年急劇的往下調整以後，房價是否已經逐步趨近合理的價位，甚至偏低，而成為安全投資的工具，這是沒有人知道，或可以預測的。然而市場會用數字的高低加以詮釋，人心會用資金的流向對市場說話。每個人能致富的關鍵在於自己的眼光，和對於自己在投資產品上的選擇。在每個月量增的房屋成交數字上，是不是意味著資金已經悄悄回流到地產市場，這是每個人都在注視的。在上下起伏這麼激烈的房地產市場裡，能夠掌握市場脈動的投資者，絕對是那些能夠在波動中，保持冷靜的心態，並常常能放空自己，了解自己實力的人。在風雨飄搖的市場環境中，能作出正確的評估和判斷，才是化危機為轉機的理財之道。（本文作者為商業地產專家）(http://www.dajiyuan.com)