【大纪元11月5日讯】(大纪元记者张茹澳洲墨尔本编译报道)一套房子在出售之前要做哪些工作才能让它升值最快？不同领域的专家给出了不同的答案。
建筑师
据时代报报导，以墨尔本北区的一套三卧室别墅为例，建筑师Justin Moore可以轻轻松松的使它升值。他的方案包括：将朝南的客厅装修成主人套房，在房子后面加盖一个客厅。厨房和浴室虽然有些陈旧，但不要动它。
“如果你要花1万5千去装修一个浴室，还不如建一个新的。相比之下，把客厅改成主人套房就容易多了，多一个卫生间，还免掉了拆除成本。”
Moore先生不主张花钱修一个新厨房，他建议加盖一个客厅。这样原先的房子就变成了有三间卧室、主人套房、一间书房和一个客厅。即使不打算出售，也会使生活起来更加舒适。
成本核算
装修费将花掉9万元，地产代理估计房屋会因此增值8万5千，因此整个方案将亏损5000元。
地产代理
“就这么卖，不要装修。”地产代理Michael Chan认为，从财务的角度来看，装修是吃力不讨好的事。
“人们对于厨房、浴室都有自己的喜好，他们更喜欢在一块白布上涂抹自己的色彩。”Michael表示，未经装修的房子卖的很好，因为它能吸引一大批潜在的买家，比如说想要装修的、想要拆掉重建的、还有想先挤进市场，等以后有钱了再装修的。而装修过的房子适用的人群就没有这么广泛了。
成本核算
因为什么都不做，因此什么成本也没有，还不用操心，高枕无忧。
开发商
开发商Daniel Mazzei喜欢木板房，因为拆起来比较便宜。如果你要问他，如何才能使这套三卧室别墅获得最大的价值，他会毫不犹豫的告诉你，把它拆掉，然后建两套双层的联体别墅。
“建联体别墅是使价值最大化的唯一办法，建一层楼的可能便宜些，大约每套$155,000，但回报可能没有那么好。”
作为开发商，他对地点的选择有自己的独到之处，“位于街道拐角处的地皮，可能会比邻居多卖$40,000-$50,000，因为不需要共用的车道，而且你还可以有自己的前院。”
Mazzei先生说，有好几种开发方案。“如果房子的状况很好，只需要$50,000元左右的装修，你可以保留，但两个新的单元比一新一旧要好得多。”
你还可以把后院割出220平米的土地单独卖掉，大约能卖26万，原先的房子本来值60万，现在只能卖45万了，但这两样加起来，能带给你11万的额外收入。
联体别墅的建造要花$270,000至$300,000，回报率能达到30%。
Mazzei先生表示，“一个低风险的办法是事先获得设计许可，这要花费大约$20,000元，一旦你获得了许可，你就可以到市场上评估，决定是否继续建，还是把房子连同许可一起卖掉。”
“如果你决定继续建，你就可以卖楼花了，买家会对此感兴趣，因为楼花可以节省大量印花税。”
成本核算
建两套三卧室，双层楼的连体别墅要花$540,000，建成后开发商对它的估价是每套$700,000，利润$235,000
税务专家
税务专家Michael Hay说，人们在处理自己的住宅时应该格外小心。
“如果你把自己的住房卖掉，是不用交资本利得税(CGT)的，但如果你改建、扩建的话，这部分所得要算在你的全年收入里交税，有时销售利润的23.25%就进了税务局的腰包。”
也就是说，如果你把自己的住宅连房子带地一起卖掉，你不用交税，但如果你单把后院作为地皮卖掉，或者加盖一套房子，你就要交资本利得税。
“在做任何决定之前要仔细核算成本，当你迈出了CGT减免区域外就要格外小心，此时税务就成了你的一大笔开销了。”
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