【大紀元12月25日訊】(大紀元記者李天宇編譯)由於房地產市場萎靡，越來越多的屋主成為房不抵債、甚至是深度房不抵債的「負翁」。據地產信息公司First American CoreLogic的數據，有530萬家庭的房貸要比房子價值高出20%以上，而220萬家庭更是房不抵債50%以上。這些現象大都集中在亞利桑那州、加利福尼亞州、佛羅里達州、密歇根州和內華達州。《華爾街日報》刊登一篇文章分析許多負翁當前面臨的難題：該策略性違約還是繼續承擔還房貸責任？
策略性違約
30歲的費格先生就面臨這樣的選擇。他是一位在鳳凰城工作的軟件工程師，2年前在鳳凰城郊區天普購買了一棟34萬美元住房。但現在房子只值23萬美元，比 31.8萬美元的房貸還要低8.8萬美元。雖然他的收入還是能夠支付得起月供，但在權衡利弊後，仍決定停止支付月供，將房子交給銀行。
他透露，決定策略性違約是他有史以來做過的最艱難的決定。由於擔心失去工作，他就會被困在一個負擔不起的屋子裡，限制他到其他城市找工作。他會動彈不得了，無法搬離這個城市。這會是一場惡夢。因此計畫未來年內在附近租住一個公寓，這樣每月可以節省700美元。
科特納(Josh Cotner)先生在亞利桑那州擁有一家保險經紀行。他在吉爾伯特市的住房價格比貸款餘額低了10萬美元。在當地，他可以600美元租到更大的房子，比每月1655美元的月供和家庭保險以及物業稅要輕鬆多。由於貸款銀行不認為他有資格申請一項聯邦計畫以減少貸款本金，他最近已經停止支付月供。鑑於冗長的法拍法律程序，他至少還可以住在該屋9個月，而不用付款。
由於亞利桑那州、加州、佛羅里達州和內華達州等地的房屋價格大幅下跌，越來越多的民眾都採取費格和科特納先生一樣的策略，即所謂的「策略性違約」，以符合個人最佳經濟利益。
道德考量
通常標準的按揭貸款文件都有「保證支付」所貸房款以及利息的條款。因此，有些人認為，即使房不抵債，也應該遵守承諾。那麼，「策略性違約」是不是不道德呢？
喬治城大學研究商業道德的教授George Brenkert認為，只要債權人在貸款時沒有欺騙，那麼借款人有道義責任支付月供。他指出，如果債務人認為他們可以自由地「違約」，那麼對於作為信用社會的美國經濟來講太危險了。
亞利桑那大學研究這個問題的助理法學教授華爾特（Brent White）則認為，這不論涉及道德或社會責任，債務人可以追求自身的極大化利潤或極小化損失，以此為準則來決定是否應該違約，而無需感到不必要的內疚感和羞恥。
但是，抵押貸款銀行家協會總裁庫森（John Courson）對此看法不同。他認為，這不僅是債務人的個人利益問題。庫森說，違約損害整個社區的物業價格，「那他們給其家庭、孩子以及朋友們遞送了怎樣的信息呢？」
根據西北大學金融學教授Paola Sapienza的研究，在一個法拍現象嚴重的社區，一個策略性違約會引發連帶效應，帶動更多人採取同樣的策略。一份由西北大學和芝加哥大學聯合進行的研究表明，在美國可能多達25%的違約是策略性違約。
危及個人信用
美國是個信用社會，因此策略性違約不是沒有代價的。如果違約，那麼就會對個人信用記錄造成負面影響。根據信用記錄研究公司Fair Isaac Corp的分析，法拍不僅可能降低個人信用分數160分（信用分範圍為300到850分），而且這個記錄將保留7年。如果信用分數較低，那麼需要借款時，就得支付較高的利息，同時信用卡公司也可能會收取較高利息，或拒絕發卡。
此外，許多州不同程度地授予借貸機構權利，諸如扣押銀行存款、汽車或其他貸款人資產。銀行已經發出通牒，可能會採取強硬手段扣押借款人其他資產來追討所欠款項。JP摩根大通的發言人凱利（Thomas Kelly）指出，如果債務人有困難，銀行就會減少他們的月供，但是銀行有責任迫使負擔得起的欠債人支付欠款。
銀行反擊 各州法律不一
奧爾森是明尼蘇達魯斯菲爾（Roseville）的一名貸款代理，同時也給人家安裝屋頂。他在佛州購買了一塊投資用土地。由於地不抵債，他2007年違約了。但是貸款銀行加拿大皇家銀行分行RBC 銀行將他告上了法庭，要求他支付40多萬美元。他只能在佛州僱了律師應訴。
雖然佛州和內華達州等允許貸款銀行起訴借貸者，但是加州和亞利桑那州法律卻不允許這樣做。內華達州居民如果在今年9月30日以後購房公自己居住，則將受到一個新法的保護，可免於被起訴。
違約的另一個風險是銀行可以出售追訴權給討債公司，而後者可以在20年內向債務人討債。這種風險看來較能阻止債務人違約。據一項聯邦儲備里奇蒙銀行所作的研究，在法律禁止追討債務人其他資產的州，違約人要比其他州多20%。 (http://www.dajiyuan.com)
