【大纪元12月25日讯】(大纪元记者李天宇编译)由于房地产市场萎靡，越来越多的屋主成为房不抵债、甚至是深度房不抵债的“负翁”。据地产信息公司First American CoreLogic的数据，有530万家庭的房贷要比房子价值高出20%以上，而220万家庭更是房不抵债50%以上。这些现象大都集中在亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州、密歇根州和内华达州。《华尔街日报》刊登一篇文章分析许多负翁当前面临的难题：该策略性违约还是继续承担还房贷责任？
策略性违约
30岁的费格先生就面临这样的选择。他是一位在凤凰城工作的软件工程师，2年前在凤凰城郊区天普购买了一栋34万美元住房。但现在房子只值23万美元，比 31.8万美元的房贷还要低8.8万美元。虽然他的收入还是能够支付得起月供，但在权衡利弊后，仍决定停止支付月供，将房子交给银行。
他透露，决定策略性违约是他有史以来做过的最艰难的决定。由于担心失去工作，他就会被困在一个负担不起的屋子里，限制他到其他城市找工作。他会动弹不得了，无法搬离这个城市。这会是一场恶梦。因此计划未来年内在附近租住一个公寓，这样每月可以节省700美元。
科特纳(Josh Cotner)先生在亚利桑那州拥有一家保险经纪行。他在吉尔伯特市的住房价格比贷款余额低了10万美元。在当地，他可以600美元租到更大的房子，比每月1655美元的月供和家庭保险以及物业税要轻松多。由于贷款银行不认为他有资格申请一项联邦计划以减少贷款本金，他最近已经停止支付月供。鉴于冗长的法拍法律程序，他至少还可以住在该屋9个月，而不用付款。
由于亚利桑那州、加州、佛罗里达州和内华达州等地的房屋价格大幅下跌，越来越多的民众都采取费格和科特纳先生一样的策略，即所谓的“策略性违约”，以符合个人最佳经济利益。
道德考量
通常标准的按揭贷款文件都有“保证支付”所贷房款以及利息的条款。因此，有些人认为，即使房不抵债，也应该遵守承诺。那么，“策略性违约”是不是不道德呢？
乔治城大学研究商业道德的教授George Brenkert认为，只要债权人在贷款时没有欺骗，那么借款人有道义责任支付月供。他指出，如果债务人认为他们可以自由地“违约”，那么对于作为信用社会的美国经济来讲太危险了。
亚利桑那大学研究这个问题的助理法学教授华尔特（Brent White）则认为，这不论涉及道德或社会责任，债务人可以追求自身的极大化利润或极小化损失，以此为准则来决定是否应该违约，而无需感到不必要的内疚感和羞耻。
但是，抵押贷款银行家协会总裁库森（John Courson）对此看法不同。他认为，这不仅是债务人的个人利益问题。库森说，违约损害整个社区的物业价格，“那他们给其家庭、孩子以及朋友们递送了怎样的信息呢？”
根据西北大学金融学教授Paola Sapienza的研究，在一个法拍现象严重的社区，一个策略性违约会引发连带效应，带动更多人采取同样的策略。一份由西北大学和芝加哥大学联合进行的研究表明，在美国可能多达25%的违约是策略性违约。
危及个人信用
美国是个信用社会，因此策略性违约不是没有代价的。如果违约，那么就会对个人信用记录造成负面影响。根据信用记录研究公司Fair Isaac Corp的分析，法拍不仅可能降低个人信用分数160分（信用分范围为300到850分），而且这个记录将保留7年。如果信用分数较低，那么需要借款时，就得支付较高的利息，同时信用卡公司也可能会收取较高利息，或拒绝发卡。
此外，许多州不同程度地授予借贷机构权利，诸如扣押银行存款、汽车或其他贷款人资产。银行已经发出通牒，可能会采取强硬手段扣押借款人其他资产来追讨所欠款项。JP摩根大通的发言人凯利（Thomas Kelly）指出，如果债务人有困难，银行就会减少他们的月供，但是银行有责任迫使负担得起的欠债人支付欠款。
银行反击 各州法律不一
奥尔森是明尼苏达鲁斯菲尔（Roseville）的一名贷款代理，同时也给人家安装屋顶。他在佛州购买了一块投资用土地。由于地不抵债，他2007年违约了。但是贷款银行加拿大皇家银行分行RBC 银行将他告上了法庭，要求他支付40多万美元。他只能在佛州雇了律师应诉。
虽然佛州和内华达州等允许贷款银行起诉借贷者，但是加州和亚利桑那州法律却不允许这样做。内华达州居民如果在今年9月30日以后购房公自己居住，则将受到一个新法的保护，可免于被起诉。
违约的另一个风险是银行可以出售追诉权给讨债公司，而后者可以在20年内向债务人讨债。这种风险看来较能阻止债务人违约。据一项联邦储备里奇蒙银行所作的研究，在法律禁止追讨债务人其他资产的州，违约人要比其他州多20%。 (http://www.dajiyuan.com)
