【大紀元8月30日訊】上一期的劉律師信箱談到了房子被銀行沒收法拍後對自己以後申請房屋貸款帶來的不良影響，會讓自己的信用分數下降二百五到三百分左右，並且被法拍的不良記錄將在你的信用歷史上保存七到十年之久。如果你爭取把房子賠本賣了（Short Sale）而不是被銀行法拍，信用分數只會降低五十分左右，並且只會在一至二年的短期內影響你的信用，因為賠本銷售後你的銀行貸款顯示的是已付清了，而信用歷史上並不會顯示賠本銷售的歷史。在美國這樣一個重視信用分數及信用歷史的社會，一個人的信用不好會造成其他許多負面影響，下面我們繼續談談房子被法拍帶來的其他不良後果。
第四，在申請工作時，僱主有權利查詢你的信用分數及信用歷史。信用反映一個人的性格，僱主通過信用來看你的人品。一旦記錄上反映出你曾經有房子被法拍的歷史，未來的僱主會大加疑問，對是否將僱傭你會非常遲疑，因為這至少反映出你不能妥善管理自己的債務，曾有很大的財務危機等等。財務危機是家庭不穩定的重要因素，家庭不穩定會影響工作，方方面面的因素都會讓僱主三思而後行。在有些比較敏感，需要安全檢查（Security Check）的崗位，比如說財政部、警察局、聯邦調查局（CIA）、國防部等重要的與財政、執法、國家安全相關的政府部門，一個有法拍記錄的申請人是很難通過他們的安全檢查的。
第五，拱手讓銀行沒收自己的房子後，自己是否就兩手一拍，真的沒有債務牽掛了呢？事實並不完全是這樣，在不少州，其中包括喬治亞州在內，如果房子拍賣的錢不夠付清房子欠的貸款，銀行是有權利在法拍後告借款人，求償中間不足的部份，這叫Deficiency Judgment。根據喬治亞州法律，銀行可以在房子法拍後三十天內向當地法院申請確認法拍的結果及其在法律程序上的合法性，這叫Confirmation Hearing。銀行主要是想證明其拍賣的價格是房子此時的真實市場價格，銀行按照法律要求應該發出的通知及廣告都依法履行等等。如果此時借款人想防止以後銀行向自己求償拍賣價和應還借款之間的不足部份，借款人一定要在這個銀行確認拍賣合法性的訴訟中（Confirmation Hearing）應訴。因為這是一個法律特別設定的保護借款人，給他們申辯機會的程序。
借款人可以從各方面指出銀行拍賣的合法性，比如自己是否收到銀行要拍賣房子的通知，銀行是否在報紙上登有足夠時間的廣告以便讓更多的人去投標，是否能有估價證明來說明房子真實的市場價格比拍賣價高出許多等等。一旦法院認可了銀行拍賣的合法性，銀行就可以告原借款人，求償房子拍賣價和應還借款之間的不足部份，以賠償銀行的損失。銀行一般也不輕易告借款人，因為確認銀行拍賣的合法性的訴訟非常花時間和金錢。如果中間差額不太大，借款人也沒有其他的錢可以用來賠償銀行，那銀行多半會放棄進一步向借款人求訴的權利。
總而言之，輕易放棄房子，讓它被法拍，並不是最好的選擇，它讓你短期逃避，卻給你以後在人生的道路上重新站立埋下了很多定時炸彈。立即選擇一個有經驗的地產經紀人和律師幫助你將房子賠本拋售 (short sale)是更好的選擇，雖然自己要作不少工作，但是以後的不良後果會少得多。
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