【大纪元8月30日讯】上一期的刘律师信箱谈到了房子被银行没收法拍后对自己以后申请房屋贷款带来的不良影响，会让自己的信用分数下降二百五到三百分左右，并且被法拍的不良记录将在你的信用历史上保存七到十年之久。如果你争取把房子赔本卖了（Short Sale）而不是被银行法拍，信用分数只会降低五十分左右，并且只会在一至二年的短期内影响你的信用，因为赔本销售后你的银行贷款显示的是已付清了，而信用历史上并不会显示赔本销售的历史。在美国这样一个重视信用分数及信用历史的社会，一个人的信用不好会造成其他许多负面影响，下面我们继续谈谈房子被法拍带来的其他不良后果。
第四，在申请工作时，雇主有权利查询你的信用分数及信用历史。信用反映一个人的性格，雇主通过信用来看你的人品。一旦记录上反映出你曾经有房子被法拍的历史，未来的雇主会大加疑问，对是否将雇佣你会非常迟疑，因为这至少反映出你不能妥善管理自己的债务，曾有很大的财务危机等等。财务危机是家庭不稳定的重要因素，家庭不稳定会影响工作，方方面面的因素都会让雇主三思而后行。在有些比较敏感，需要安全检查（Security Check）的岗位，比如说财政部、警察局、联邦调查局（CIA）、国防部等重要的与财政、执法、国家安全相关的政府部门，一个有法拍记录的申请人是很难通过他们的安全检查的。
第五，拱手让银行没收自己的房子后，自己是否就两手一拍，真的没有债务牵挂了呢？事实并不完全是这样，在不少州，其中包括乔治亚州在内，如果房子拍卖的钱不够付清房子欠的贷款，银行是有权利在法拍后告借款人，求偿中间不足的部分，这叫Deficiency Judgment。根据乔治亚州法律，银行可以在房子法拍后三十天内向当地法院申请确认法拍的结果及其在法律程序上的合法性，这叫Confirmation Hearing。银行主要是想证明其拍卖的价格是房子此时的真实市场价格，银行按照法律要求应该发出的通知及广告都依法履行等等。如果此时借款人想防止以后银行向自己求偿拍卖价和应还借款之间的不足部分，借款人一定要在这个银行确认拍卖合法性的诉讼中（Confirmation Hearing）应诉。因为这是一个法律特别设定的保护借款人，给他们申辩机会的程序。
借款人可以从各方面指出银行拍卖的合法性，比如自己是否收到银行要拍卖房子的通知，银行是否在报纸上登有足够时间的广告以便让更多的人去投标，是否能有估价证明来说明房子真实的市场价格比拍卖价高出许多等等。一旦法院认可了银行拍卖的合法性，银行就可以告原借款人，求偿房子拍卖价和应还借款之间的不足部分，以赔偿银行的损失。银行一般也不轻易告借款人，因为确认银行拍卖的合法性的诉讼非常花时间和金钱。如果中间差额不太大，借款人也没有其他的钱可以用来赔偿银行，那银行多半会放弃进一步向借款人求诉的权利。
总而言之，轻易放弃房子，让它被法拍，并不是最好的选择，它让你短期逃避，却给你以后在人生的道路上重新站立埋下了很多定时炸弹。立即选择一个有经验的地产经纪人和律师帮助你将房子赔本抛售 (short sale)是更好的选择，虽然自己要作不少工作，但是以后的不良后果会少得多。
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