【大紀元9月15日訊】(大紀元記者張茹澳洲墨爾本編譯報導)這是怎樣的一年，對於墨爾本地產市場來說，這是如此瘋狂、難以預料的、令人難以置信的一年。不到１２個月之前，全球金融危機席捲而來，不少跨國大公司紛紛倒塌，股票市場大出血。當時人們面臨的形勢是嚴峻的：物業可能會大幅貶值，失去工作的人們因為還不起債而被迫賣房，市場上的法拍屋大量堆積，美麗的澳洲家園夢將變得遙不可及。
但是這一切都沒有發生。僅僅幾個月後，警鐘再次響起，卻是為了一個完全不同的原因。
這一次是因為墨爾本房地產市場突然之間變得如此火爆，一個危險的 「價格泡沫」正在悄然形成。
現在，墨爾本已經步入春季，這是一年之中房地產最旺的季節，在未來的幾個月裏，也許我們會看到比２００７年的繁榮時期更激烈的競爭。
房價再次上升，低利率和首次購房補貼雙管齊下，使得維省的首次購房人數猛增，刷新了歷史紀錄。
維省地產研究院的行政長官Enzo Ｒaimondo說，「０９年可能會成為地產界最特別的一年，很多人認為地產市場連續幾年都會疲軟，沒有太多的交易，也沒有太多的價格變化。但實際上恰恰相反。」
只要到拍賣市場看看就知道了，這既是衡量消費者信心的晴雨表。
今年迄今為止拍賣成交率為８１％，僅次於創紀錄的2007年，差得也不多。 去年11月下旬的谷底時期只有５１％。8月份第一周的成交率升至接近８８％的紀錄。 在過去的幾個月裡，強勁的價格增長勢頭四處蔓延，甚至延伸到受金融危機打擊最大的高價房地區。
RP Data的市場分析師 Cameron Kusher說，2008年下半年與09年上半年的市場表現簡直是天壤之別。「我們看到整個墨爾本市場在非常強勁的增長，前6個月，首次購房者表現不錯，我們很快就看到了連帶效應，隨後50萬到75萬的市場開始改善，現在就在等豪宅市場的復甦了。「
最近的成績已經扭轉了2008年低迷時所造成的傷害。
據REIV最近公佈的報告說，從2008年7月至2009年7月的1年間，墨爾本市區的房價下降了4.9%，至$442,000。多虧了低價房強勁而持續的需求，使房價下跌的幅度還不算太嚴重。
分析師和代理人之間幾乎達成了一個共識，這個由聯邦政府與各州政府以及儲備銀行聯手的大規模干預政策挽救了墨爾本的地產市場，使它避免了滑下懸崖的命運。
在這個具有戲劇性的轉折中出現了一個有趣的現象，房價漲幅前10名的地區不再是人們常說的「富人區」，恰恰相反，這些地區全部位於中部和外圍區域，其中沒有一個地方的中位房價超過$351，000 元。像Lalor，Narre Warren，Burnside和Broadmeadow等區房價增長速度已經達到10.9%至17.9%。當然，它們主要被首次購房者搶佔，目前這些地方的業主人數比任何時候都多。
分析人士普遍認為，造成這一現象的主要原因是現在買房與租房的代價差不多，所以人們紛紛選擇在這個時候進入市場。
公寓證明更具有彈性。從08年7月至09年7月間，市區公寓的價格僅下跌0.7%，達到$377，300元，要再次感謝首次購房者的強勁需求。
最近以來的趨勢顯示，首次購房者對傳統的抵押貸款地帶興趣不大了，相反，他們開始搶購靠近市區和近郊的舊公寓，因為憑他們的經濟實力買不起那裏的別墅，只好退而求其次的選擇公寓和單元房。
中部和外圍區域是當前墨爾本房價漲幅最好的地區，而最糟糕的地區大多是來自內郊和沿海一帶，其居民在全球金融危機中是受災最嚴重的。真是讓人不得不慨嘆風水輪流轉。
在這些地區，中間房價介於$577，500元至144萬之間，價格下降15%至25.1%，受災最重的是Menton，其次是Kew，Middle Park，Sorrento和Albert Park.
因此，在到來的春季，市場還會發生什麼令人感到驚訝或震驚的事呢？
會繼續炙熱還是有所收斂？
目前代理商最常見的主張是，市場將繼續運行強勁，至少在拍賣市場，只要市場上的待售房屋維持在目前接近歷史低點的水平。
買方代理Michael Ramsay 說，「我去的每個拍賣會上都有3-5個買主在競價。春季的買家不會減少。」
「但我不知道價格會走高到何種程度，不可能永遠這樣下去。現在的需求太強大，在大多數情況人們支付的價格背後沒有任何邏輯。」
墨爾本創紀錄的人口增長也使住房市場的情況更加惡化。墨爾本每星期要增加約1500人加入，這些人口產生了大量的需求，因此而使住房供應嚴重短缺。
激烈的競爭和價格增長會成為市場健康的一個隱患。
貸款中介Alliance Financial集團董事Craig Dres說，市場的熱度可以起到一個「雙刃劍作用」。
「賣方意識到，他們的房子可以賣到比保留價高20%至30%的程度，但他們也不得不從同一個市場多花20%至30%的代價買另一套房子。」
低利率還鼓勵賣方守住房子不賣，因為利率降低他們也能供的起了，這種不情願出售意味著有越來越多的買家在競爭越來越少的房子。
難怪儲備銀行行長Glenn Stevens最近警告說，住房的供應，強勁的人口增長和經濟的信貸短缺可能造成的房地產泡沫形成的條件。
APM的貝爾先生說：「我不認為我們現在存在泡沫，但如果這樣強勁的價格上漲維持幾個季度，還真令人擔心。」
分析家和代理商預計，首次購房者的競爭競爭在9月至12月會有所緩和。
最大的威脅是經濟危機是否會徘徊，實際上還不能確定性危機已經過去，儘管有些經濟數字這樣說，但實際的情況時失業率可能上升，還要看利率會發生什麼變化。
儲備銀行日前宣佈，官方利率會漸漸從3%的谷底上升到5%至6%，但增長的程度和步伐還要看經濟復甦的狀況。毫無疑問，利率上升能起到對房地產市場的降溫作用。
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