【大纪元6月25日讯】（大纪元记者李天宇报导）按揭经纪人和房地产行业正在努力游说国会在即将生效的金融部门监管改革法案中取消2009年5月被房地美和房利美采纳的地产估价新准则(The Home Valuation Code of Conduct)。该准则规定，禁止按揭经纪人和房贷银行选择估价师，以确保地产估价的独立性。
目前房地美、房利美使用的地产估价新准则是去年春天首先由两房和纽约州检察长库莫(Andrew Cuomo)达成协议后采用。由于两房或向放贷银行提供资金、或收购房贷抵押债券，其估价准则很快成为全国标准。其监管机构联邦住房管理局（FHFA）也采取了类似标准。在2009年10月，国会通过了放贷真相法（Truth in Lending Act），也禁止放贷银行和按揭经纪人强迫估价师谎报房价。
按揭和地产经纪人认为，该规则使得房价被低估，从而破坏了许多本来能够成交的交易，而地产估价师们也觉得新规则让估价费大减，使得业务大受影响。
蚕食净值 新规遭争议
今年早些时候，地产经纪人和按揭经纪人已经成功地游说众议员们在其通过的金融监管法案中加入了结束估价新准则的条款，并要求联邦监管机构拿出一套更好的办法。但是，这个条款并没有被参众两院整合的最后法案之中。预计，最近国会议员们将讨论估价细则和其它按揭条款。
美国按揭经纪人协会总裁迪罗克（Roy DeLoach）争辩说，受雇于中间公司的外地估价师所做的不可靠鉴定低估房价，使得美国民众的住房净资产被蚕食。他说，不管你是否想出售房子，你的住房净资产都被掏空了。
这项新规则引起的争议在纽约更是尖锐，尤其曼哈顿的地产，一个街区一个街区的差异性都很大，更别提许多建筑本身具有独特的价值。这些对外地来的或是经验不足的估价师很难了解个中道理。
与此同时，按揭银行则为新规则辩护，因为在新规则下，较低的房价有助于提高房贷质量，而且多家银行都拥有房价鉴定管理公司股份，在新规则下，那些公司业务兴隆。
为防泡沫 房贷业力保新规
美国住房抵押贷款银行家协会（MBA）总裁兼首席执行官考尔森 (John A. Courson) 表示，将尽一切力量确保新规则不改变。过去，按揭经纪人通常指定自己熟悉的估价师去做。由于估价师为了促成交易，通常将估价定在合同价格附近。在2007 年底次贷危机爆发后，这种房价鉴定方式被指责是导致房价被哄抬太高、造成泡沫的帮凶。放贷银行认为，新的估价规则确保估价师不会受到按揭经纪人的压力，从而作出合理估价，有助于银行批准放贷的机会。
估价师被剥削
专门代表房价鉴定行业主要机构估价研究所 (Appraisal Institute)在国会做游说工作的加伯（Bill Garber）表示，新的系统成为那些拥有估价师雇员的房价鉴定管理公司、或者专门接活后分派给自已网络内估价师的中间公司的发财之道。他们通常会迫使估价师在极短时间内完成估价任务，并对评估费抽成30%以上。他指出，很多估价师收到的估价费被削减了60%，这使得估价质量得不到保障。他认为，新的按揭经纪人许可证制度和各州在地产泡沫后通过的众多防范法律足够防止经纪和估价师相互勾结。
MBA专门负责政府事务的高级副总裁奥康纳（Steve O’Connor）表示，在估价师和按揭承销商之间设一道防火墙是一项好的政策。他支持联邦政府监管那鉴定管理公司，但是要求将联邦每年征收的费用低于 5,000美元。目前，MBA还在争取取消金融改革法案中要求鉴定管理公司向购房者公布收取了多少鉴定管理费。
两房撤回研究所资金
FHFA 日前表示，该准则提高了房价评估质量，并减少了欺诈行为。FHFA同时表示，两房将在未来数周内设立一个标准化的申诉程序，并提供标准化表格便于认为自已住房的估价不合理的屋主提出申诉。对于不当评估案例，两房还将向州监管机构报告，以便处理和调查欺诈行为和做法。
根据两房与库莫在 2008年3月达成的协议，两房不仅将设立新的估价师守则，而且将设立一个独立估价保护研究所以处理客户投诉、协助州与联邦的协调工作以及推荐修改估价师守则，并在未来5年内向该所提供2400万美元的资金。但是上周两房的监管机构——联邦住房局FHFA在给库莫的信中表示，由于两房利用上千亿美元的纳税人资金来弥补其由抵押贷款违约造成的巨额亏损，不能为独立研究所提供资金。
对此估价研究所表示非常失望。NAR发言人表示，设立投诉过程是“一个良好的开端”，不能创建独立的研究所违背了地产经纪人的意愿。
由于国会已在立法规范估价业的监管，两房从今年11月开始就不再受与库莫协议的约束，因此可以自由改变规则。FHFA官员日前表示，这些新准则相当成功，在未来数月内将审视改进的方法。
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