【大纪元2011年03月14日讯】（大纪元记者涂佐岸编译报导）房地产市场低迷，没咋房子好卖时，那是首次购屋者的好日子。但直到最近，一系列的新规则和新政策出炉，情况改变了，购买新屋变得困难又昂贵。
据《财智月刊杂志》（SmartMoney）报导，不久前，首次购屋者占房屋销售量的 40％，但现在已下降到29％，还在降。专家说，首次购屋者将面临不断上升的费用、成本和价格。这个月，新的抵押贷款费用将升到 0.50％。
到今年四月，首次购屋者的最爱，低头款的贷款，费用将激升。同时，贷方要求更多的头期款，加上奥巴马政府推出的新政策，使购屋贷款变得昂贵又缩水。
新的收费和高门槛，都是回应过去数年来横扫贷款界的巨大损失。银行和其他贷款者在次级房贷和其他风险下损失了数十亿美元，现在他们必须买回他们出售给房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的不良贷款。
HSH Associates抵押贷款研究公司副总裁葛毕格说，为了弥补这些损失，银行和金融机构提高新抵押贷款的收费。另外，站在贷款人和政府的角度来看，更困难和更昂贵的抵押贷款，可以阻止或剔除高风险的借款人，并使违约减少。
但是，总的说，这一切改革意味着首次购屋者的机会，可能会被关闭。房屋价格似乎仍接近底部，尽管最近五个月贷款费用上涨，但还算便宜，利率仍很低。当然，买方仍有等待的理由：因为贷款市场的变化，可能进一步压低房屋销售和价格。
但是，对于那些不想等的人，以下是首次购屋的新规则。
◎新规则1：准备更多的钱
随着房价的下跌，抵押贷款需要更大的头期款。一个30年期，30万美元的抵押贷款，如果买家到九月才签约的话，他将多付出3万美元以上的费用。此外，根据最新贷款数据公司CoreLogic的资料，贷款人要求买家准备的现金，头期款自2010年下半年以来，平均已达总价的 34％。
研究抵押贷款利率网站LendingTree.com的首席经济学家芬德利说，看来这样高的头期款已不是首次购屋者能负担的，特别是在高价位市场，如纽约和旧金山。相反，首次购屋者可能须要考虑替代方案以获取现金，例如某些州提供购屋赠款。
葛毕格说，多数贷款人同意家庭赞助，但须附公证书、声明无偿赠与。或者，买家可以纠集其他财力者，申请共同抵押贷款，产权持分。
◎新规则2：住上个十年
频繁的换屋已成过去，买房子已经成了一种真正的长期投资。全国房地产经纪人协会副主席比撒研究说，根据许多案例，如果购屋者希望能赚取利润或收支平衡，最少要住上个10年。
由于贷款费用的上升，购屋者想要收回变大的成本，需要较长的时间。芬德利说，另外，专家们预测未来十年房价的成长将非常缓慢，这意味着须要相当长的时间才能卖屋赚钱。
当然，买房子要具备财务意识，但买家更应该将注意力放在价格是否合理而不是放在涨价上。
芬德利说，对于首次购屋者，可能的话要避免房屋装修，如果要弄个新厨房或阳台，只会使成本回收时间变长。此外，较大的头期款，可以避免买家一时情急而出售，因为房屋的市价并没增高，减少了赚钱的机会。
◎新规则3：撇开竞争者
随着房地产市场的低迷，绝望的卖家往往急于接受任何出价。但现在，首次购屋者要寻找折扣可能要失望。过去几个月里，投资者、国际买家、裁员而退休者对市场起了显着影响，因为他们全部付现。
根据全国房地产经纪人协会，今年一月，约有 32％的买屋全用现金，一年前仅26％。维州阿什本（Ashburn）韦查特（Weichert）房地产经纪人经理特雷纳说，卖方更乐于接受此种买方，因为他们不需要等待贷款的审核。
她说，要想脱颖而出，首次购屋者出价，可以提出的条件很少。关于这一点，由于买方之间竞争激烈，卖方几乎没有理由，要接受买方维修或补贴的要求。但买方出价应严格要求检验和鉴定，这两个要求不应该放弃，总比全部付现却有一串要求，要容易被接受。
