【大纪元2014年04月07日讯】(大纪元记者韩香茗编译报导) Milford 资产管理公司（Milford Asset Management）执行董事Brian Gaynor近日提请人们关注房市泡沫。他认为房市泡沫的忧虑代表着一种全球趋势，不仅仅在新西兰。而且他认为，多种因素助长了这种国际紧张情绪。
Gaynor指出，“泡沫”一词越来越多地被世界各国用来描述住宅市场。现在，英国房市正在蓬勃发展，悉尼和墨尔本住房需求也很旺盛，奥克兰房价持续上升，欧洲住宅市场正在复苏，而美国的房市也在稳步回升。
很多文章称，中国的房市为“潜在的泡沫”。Gaynor认为，在过去10年左右的发展中，中国的这种发展状况不足为怪。
国际房市回顾
21世纪初，国际住房市场异常强盛，特别是美国。很大程度上是由于金融机构积极放贷资助购房，甚至贷款给低收入或无收入者，因此造成房价快速上涨，新房建造迅猛。
然而，在全球金融危机期间，随着房价下跌和建筑行业的低迷，房市也遭重挫。2006年中期～2011年中期，美国房价下跌了33%， 新房数量下降了72％。新西兰房价同期上涨了12％，但新房的准建率却下降了54％。
房屋兴建暴跌的原因，一是房价下跌所致，二是金融机构不愿贷款给高负债的地产商造成的。
在过去几年内，由于利率极低，再加上金融机构的积极营销，刺激了需求，特别是吸引了大量的投资者，因此情况发生了显着变化。在短短的几年里，新西兰经历了从新房过量、需求有限，到供应短缺、需求增加的过程。需求增加的主要原因在于极低的利率。美国央行的利率为0％～0.25％，欧洲地区是0.25％，英国为0.50％，澳洲为2.5％，新西兰为2.75％。不是说长期利率偏低就会自动造成房市泡沫，但的确会创造泡沫发展的环境。
新西兰房市回顾
在全球金融危机期间，新西兰房市表现的非常有弹性，而且近年来回升强劲。准建住宅从2012年2月的14,124套增加到今年2月的21,842套；尽管央行的限贷令（LVR）出台后每月的销售数字明显下降，但两年闲房价还是从平均35.5万纽币增至41.5万纽币。
央行指出，LVR的出台“旨在限制房价及住房信贷的增长，并减轻金融体系及更大范围内的经济风险”。限贷令要求各银行将LVR超过80%以上的新住宅贷款（至少20%产权），限制到LVR不超过新住宅贷款总值的10%。
央行表示：“限贷令是出于对房市的担忧而推行的。住宅贷款占新西兰各银行所有贷款的一半以上。而且，分析认为，房价的飙升（特别是奥克兰）是导致住房存量高估的原因。这样一来，对贷款人和银行影响都很大，因此房价应该迅速下跌。由于一多半新西兰家庭将资产压在了住房上，其家庭债务已经接近最高记录。因此已经负债累累的家庭再承受房价的大幅下跌，这是一个不得不考虑的严重问题。大幅飙升的房价，最后再严重下跌，将给金融业和经济带来重大损失。”
官方现金利率最近从2.5％上调至2.75％，限贷令也会对国内房市有所抑制，但唯一有效的解决方案是兴建新房，特别是奥克兰。但现在还做不到，因为地产商对未来的房市还缺乏信心，而且他们比住宅投资者更难筹到贷款。
国际房市近况
在过去12个月里，澳洲的住宅销量仍然很高，特别是悉尼和墨尔本。悉尼的房价已经上涨了15％，墨尔本上涨了12％。根据经合组织（OECD）的统计数据，同新西兰一样，相比澳洲人的收入来看，澳洲的房价已经估价过高。不过，这种情况很快会改变。
2007年，爱尔兰的房价被大幅高估，但现在已经下降了45％。尽管相比去年上涨了8.5％，但仍被视为估价过低。
英国房市报导仍然少不了泡沫头条，例如“伦敦房市已成泡沫”，“随英国房价复苏步伐的加快，房市泡沫的担忧也在增长”等等。
英国安永会计师事务所（Ernst & Young）认为，伦敦房市正在呈现“泡沫似”的条件，而独立智囊团Civitas则主张，限制伦敦房产的海外买家。Civitas表示，数以十万计的年轻居民因房价太高买不起房，辛辛苦苦赚的钱越来越多地用于租房，而更多的英国房产被投资的超级富豪买走。这些富豪很多来自中国。
中国房市分析
中国的问题是：经济数据不可靠。现代化的中国只有20多年的历史，还不足以建立应对低迷房市的体制。中国人的投资行为与西方世界很可能不是一回事。
目前一种推论认为，中国人投资物业，无论是投资中国，还是伦敦、悉尼或奥克兰，都是出于保值考虑。由于中国没有全民养老金或福利制度，很多投资者可能将物业作为长久保值的主要计划。也许在中国投资者看来，物业与黄金等效，因为他们不关心通过物业投资获得收益。该推论常被用来解释为何中国投资者大量的在国内外投资房产，却无人居住的原因。
另一说法认为，中国政府有办法拯救低迷的房地产行业，因为政府有效地控制着各大银行。
Gaynor提醒关注房市泡沫
Gaynor指出，如果相信这个世界就这么简单就好了，但上世纪80年代后期日本房市出现的繁荣和萧条提醒我们，房市泡沫可能对经济造成持久的负面影响。
很难知道这些泡沫的传说是否合理，但我们可以肯定的是，投资者将持续观望“房市泡沫”，尤其是中国。
（责任编辑：易凡）
