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海外置产陷阱多 专家:台湾法律难罚外国中介

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【大纪元2015年11月08日讯】(大纪元记者萧轩台湾台北报导)台湾民众到海外投资置产蔚为风潮,消费者关心本身权益。日本、马来西亚地区有汇率优惠。专家提醒,需注意全球景气和美国升息可能导致的汇损风险,以免赚了投报率却赔了总资产。内政部指出,业者违反《公平交易法》,最高可罚2,500万元,然而中介若在海外成立公司,即脱离台湾法律的管辖范围,消费者必须多方注意。

自2011(民国100)年奢侈税开征至今,台国内房屋移转栋数每下愈况,相反地,海外置产趋势却逐年增强。第一太平戴维斯统计近年台湾民众海外置产总金额,2013年为300亿元,2014年为740亿元,2015年截至10月底已有800亿元,估计今年全年的海外不动产交易量可超过1千亿元。

主要国家不动产投资报酬率

台湾民众选择海外置产投资的区域,以东南亚新兴国家、日本、英国、美国、纽西兰、澳洲等地区为主。其中,新兴市场发展潜力大,投资人预期能在短期获得较高报酬,台湾民众较感兴趣的区域有马来西亚、柬埔寨和泰国等。日本有临近台湾、文化熟悉和可长期持有、赚取稳定租金的诱因。英语系国家等成熟市场,虽然短期投资报酬率不佳,若长期投资有一定优势。

国际房地产权威网站全球房地产指南(Global Property Guide)分析,亚洲地区不动产的长期投资报酬率,吉隆坡、曼谷和金边名列第1、2、5名,而租金回报率分别为4.57%、5.13%和5.33%,东京的长期投资报酬率排名第8,但租金回报率却达5.02%,高于长期投报率第1名的马来西亚。

值得注意的是,台湾民众询问度较低的印尼和菲律宾,长期投资报酬率排在第3名和第4名,并拥有7.05%和7.51%的租金回报率,是亚洲地区唯二获得“良好”(Good)评价的国家。至于台北市长期投资报报酬排名第11名,租金回报率仅1.57%,低于新加坡的2.83%、香港2.82%和上海2.66%。

雪梨、纽约和多伦多的租金回报率分别为4.39%、3.91%和3.68%,奥克兰有6.09%的表现,被评为“中等至良好”(Moderate to Good)。伦敦的租金回报率表现是“极差”(Very Poor)的3.21%。

公平交易法 罚不到海外中介

消费者于海外置产除了投资报酬率,更在意是否上当受骗。针对行销海外不动产投资说明会等广告行为,内政部地政司发布公告,业者应遵循《不动产经纪业管理条例》、《消费者保护法》及《公平交易法》,违者可开罚6万元至最高2,500万元。

然而,公司设立于海外的房仲业者即不在台湾法律的管辖范围内。虽然政府网站提供“各国消费者保护机构”资料,但实际点阅就能发现诸多隐藏的陷阱,若遇到纠粉也不见得能获得妥善协助。

以马来西亚为例,外交部提供马来西亚“仅管辖买卖住宅房产纠纷”的网站,消费者填写客诉单时,必须提供详尽的个人资料,例如:年龄、职业、收入等。另外,遇到纠纷时,个人采取尝试解决的方法和导致结果也需一并填入表格,否则将不予受理。

海外置产 专家:注意汇率政经情势

住展杂志企划研究室经理何世昌表示,海外置产纠纷,最常出现投报率计算、租金不如预期、全球经济影响和当地情势转变。举个极端的例子,业者以个案最高租金计算,并且将手续费、物管费、中介费等相关费用外加。何世昌说,名目投报率和实际投报率,数字差异就非常大。但是业者不一定违法,只是计算方式不同。

一些新兴国家确实有发展潜力。何世昌提醒,印尼、菲律宾等地对华人极不友善,多次发生严重排华事件,即使是马来西亚也存在部分歧视问题。越南、泰国和柬埔寨等地区有政变、动乱和法律不完善的忧虑。他补充,还要考量美国升息可能造成的波动。新兴市场的汇差损失,无论投报率多高都难以补偿。

该如何开始做些海外置产的功课?何世昌建议,首先,选择成熟的市场,相对风险最小,即使投报率稍低,也不致发生货币贬值造成资产急缩的悲剧。其次,选择自己熟悉的地区,“例如日本的不动产惯性是折旧,老房子在东京不像在台北市一样值钱;美国市区的房价比郊区低,主干道有车流噪音、灰尘等缺点,房价反而便宜。不清楚市场趋势,投资风险自然就高。”

最后,要实际了解当地市场。何世昌说,业者承诺代租、代管的期间结束,之后若要自己出租,当地房屋行情、收费、权利与责任等都应该有所掌握。“若再回租给业者,计价标准是否变动?若无法顺利出租的损失是否能承受等,都要先做好准备。”◇

国家城市 长期投资报酬等级 租金回报率表现(%)
菲律宾马尼拉 ★★★ 7.51 良好
印尼雅加达 ★★★ 7.05 良好
纽西兰奥克兰 ★★★★ 6.09 中等至良好
柬埔寨金边 ★★ 5.33 中等
泰国曼谷 ★★★★ 5.13 中等
日本东京 ★★ 5.02 中等
马来西亚吉隆坡 ★★★★ 4.57 差
澳洲雪梨 ★★ 4.39 差
美国纽约 ★★★ 3.91 差
加拿大多伦多 ★★★ 3.68 差
英国伦敦 ★★ 3.21 极差
新加坡 ★★ 2.83 极差
香港 ★★ 2.82 极差
中国上海 2.66 极差
台湾台北 1.57 极差
资料来源:全球房地产指南 记者李源/制表

责任编辑:旻真

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