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英国买房须知 律师的职责和各类花费

在英国购买房产的流程中,律师起着举足轻重的作用。(Depositphotos)
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英国大纪元特刊】(文|燕博)在英国,所有房屋买卖的交割手续以及资金的转移,都必须由合格的律师来执行,经常这个过程要持续好几个月。因此,挑选好的律师,熟悉购买过程中不同阶段的具体任务,如何应对突然遇到的情况变化,这些都是我们应该事先了解和熟悉的。只有这样,才能保障我们的买房过程少走弯路,少犯错误,从而避免损失。

英国买房产的流程中,律师起着举足轻重的作用。一旦卖家接受了买家的报价(accept the offer)即进入房产交割阶段,这以后的全部流程都是由律师主导,律师会告诉您什么时候该做什么,或提供什么文档。

一个好的律师不但会给您一个时间计划,而且还会积极跟进案件,每周为您更新情况,更主要的是,好的律师会告知您目前的问题所在,及应该怎样处理。

买方律师的工作流程和职责

买方律师的工作流程可以按照时间顺序分四个阶段:(1)前期准备,(2)交换合同(contract exchange),(3)合同完成(contract completion),(4)合同完成后期(after completion)。

(1)前期准备阶段:要求卖方律师提供文档

您的律师上任后第一件事就是通知卖方律师他/她将代表您开始房产交割流程,并要求卖方律师提供房产交割合同样本(draft contract),售出房产的基本资讯和相关支援文档。在前期准备阶段,您的律师最重要的两项职责就是房产调查和确保资金到位。

买房律师最重要职责之一:房产调查

房产调查对买方而言可分为必选专案和可选专案。必选专案一般都包括在律师报价的服务专案内,而可选专案则需要买方另外付费。

必选项目一般包括本地市政规划调查(Local authority searches),比如未来的几年内会不会征用您的土地修建公路;土地注册调查(Land Registry searches)看卖方是否真正拥有该房产;破产调查(Bankruptcy Search)看卖方的房产是否因为破产被抵押给他人;房产环境调查(Environmental Search),律师会引用相关机构的报告,调查土地是否有污染,周围是否有垃圾填埋场,以前和现在的工业企业,有无洪水问题,氡气(一种土壤中释放的放射性气体)浓度是否超标,地质结构是否稳定等一系列的环境问题。必选项目还可以包括学校(school search),社区(community search) 和周围犯罪率的调查(criminal search)。

而可选调查项目包括矿区调查(Mining searches),公共道路(Public Paths),地下管线(Pipelines),公共土地(Common Land),高速路降噪区(Noise Abatement Zones)等等调查。

如果买方在某一特定方面有所顾虑,都可以委托律师在这阶段进行调查。

买房律师最重要职责之二:确保买方资金到位

律师在前期准备阶段的另一项主要职责就是确保买方资金到位。如果买方需要申请按揭贷款,律师在这个阶段会在您和贷款方(比如银行)之间协调跟进,确保您出具的文档满足贷款方要求,从而能成功申请贷款。

举个例子,贷款其中之一的环节是银行派人对房产进行估价,用来确认房屋价值符合贷款数额。如果在银行出具的评估报告中对房产有疑义,买方律师就会要求卖方律师提供清楚的解释来打消银行疑虑,从而使贷款能被批准。

另外,如果您的买房资金全部或有部分来自海外,您的律师有义务确保资金来源的合法性。律师会要求买方提供两个文档:第一买家需签署反洗钱声明(anti-money launder declaration),第二买方要提供资金来源的合法证明。海外资金的来源证明需要包括资金转账证明,即从海外账户到英国账户的转账纪录(bank transfer),海外的银行存款证明(oversea bank statement)和外汇兑换纪录 (Foreign currency exchange)。

讲得更明白些,如果您的部分购房款是从香港汇来的,您需要提供香港的银行存款纪录,外汇兑换纪录和汇款纪录,需要加盖银行印章。

值得注意的是,假如香港银行出具的银行纪录是中文的,您需要出示英文翻译件,您可以找翻译公司也可以自己翻译。当然您的存款纪录可能来自几家不同的银行,最终只要您外汇兑换总数和汇出的款项总数相符,并在存款纪录中有迹可寻,英国的律师就可以接受。

(2)交换合同(contract exchange)阶段

交换合同是指双方律师代表买卖双方交换购买合同。这时要求买方向卖方支付10%的保证金(deposit)。只有在交换合同后,买卖双方才开始正式受到法律约束。这时如果买方退出,卖方不会退还10%的保证金。而如果卖方退出,买方有权起诉卖方要求经济赔偿。而且在合同交换后,卖方再不允许接受任何其他买家的报价。

律师要求卖方提供房产设备和配件清单

在交换合同阶前,买方律师会要求卖方向您提供一份房产设备和配件清单(fixtures and fittings)。这份列表会列出所有和房产一起卖给您的东西,比如厨房的橱柜、炉灶、冰箱、洗衣机、洗碗机、锅炉、地毯、窗帘或其它家具等。如果您想留下其它现有房产中的东西,您可以通过律师与对方协商,一般来讲您需要支付额外金额。这份清单需要您实地检查并签字同意,它会成为合同的附件。

律师会与买卖双方共同协商合同完成日期

在交换合同前,您的律师会与买卖双方共同协商一个合同完成(contract completion)日期,一般在合同交换后的一至四周内发生,并写进合同条款。交换合同前,您还需要将10%的保证金转账到律师指定的账号下。

值得注意的是有些买家想在交换合同时少付一些保证金,这是可以通过律师协商的。但笔者想提醒您的是,一旦由于您的原因不能完成合同交易,您还是要支付10%的费用给卖家作为补偿。

尽量避免购买有买卖链的房产

另外还要注意的是,如果您买的房产有买卖链 (in chain),简单讲就是卖家也在买其它的房产,并且在第三方交易完成前无法把他的房产卖给您。这种情况下几方合同交换的日期会定在同一天完成。这也意味着您的房产交换日期取决于最慢的一方,而且一旦有其中一方退出交易,您的合同交换就无法进行。所以笔者想提醒您在报价前要向房产经济公司问清有几个买卖链(how many chains),您应该尽量选择没有买卖链的房产。

(3)合同完成(contract completion)

合同完成是指卖方律师确认从买方律师收到了所有应收款项,从法律上讲合同履行完成。一般合同完成的时间都会定在指定日期的中午时间。

您的律师会在指定的完成日前一周邮寄给您最后应付款项账目,其中包括房款余款、印花税(stamp duty)、律师费、电子转账费、调查费和其它手续费等。也就是说除了买房款项,所有的律师费用也要在这时一并结清。

您的律师会在收到所有钱后,把买房相关款电子转账给卖方律师来完成合同。一般在合同完成日的中午,您的律师就会打电话通知您可以去房产经纪公司取钥匙了。这时房产已经属于您了,但律师的工作还没有完成。

(4)合同完成后(after completion)

在合同交换完成后,买方律师的职责还包括为您交清印花税(stamp duty)。向英国土地局申请将房产改到您的名下,这个过程一般为20天左右。律师会发给您新的房产契约(title deed)和房产图 (title plan)。房产契约中会明确写清您是新的拥有者。如果您使用了按揭贷款,律师还会将新的房产契约发给您的贷款方。如果您的房产是租约产权(leasehold),律师还会把新的房产契约发给土地拥有者(对于公寓来讲一般是楼盘开发商)。

买房律师各项服务费和购房的花费

律师的实际收费是所有买家都感兴趣的话题。此外,英国购买房产还会涉及到很多其它花费,如印花税等,这是您也必须了解的。

律师费(solicitor fee)

如上文所述,律师在整个买房流程中起了非常重要的作用,他们在房产交割过程中主导着整个流程。律师的花费一般来讲在600-1,000英镑之间,此外,各种调查费用和处理费另行收取。值得指出的是有些必需的花费比如印花税和土地注册费用也通过律师提交。

印花税(Stamp Duty Land Tax,SDLT)

该花费无可避免,也是除了房价本身以外一笔较大的开支。在英国购买房产时,买家向卖家付款的同时,必需向政府缴纳印花税,只有这样这笔房产交易才算合法。这项税在英格兰,北爱尔兰和威尔士地区被称为印花税(Stamp Duty Land Tax,SDLT),而在苏格兰被称为土地及建筑物交易税(Land and Building Transaction Tax,LBTT)。两者的计算方法相同,但在税率上有所不同。

印花税的计算方法类似于个人收入所得税,是分段计税的。下面笔者就以英格兰地区的印花税为例,为您介绍怎样计算买房要交多少税。

假设您购买的房产为50万英镑(£500,000),印花税应该这样计算:

0% x £125,000=0,
2% x £125,000=£2,500,
5% x £250,000=£12,500,
印花税总额=£15,000。(1万5千镑)

您可能注意到了,英国政府对第二套以上的房产征税略高于首套价格。这是因为近年来英国的房产需求远大于供给,导致房价节节上涨,于是政府通过提高税收来限制购买两套以上房产。

房产评估和房产估价费用

房产评估和估价是完全不同的两件事,这两项都是可选择花费。房产评估(Surveyor) 的主要目的是检查房屋在建筑结构上有没有问题或潜在问题。所以如果您购买的是新建房产,您不需要此项花费的,因为英国新建的房产都会遵循非常严格的品质监管流程,以确保建筑没有问题,而且新建房产承建商都会提供至少十年的品质保证,所以您不需要做结构评估。

如果您购买的是二手房产,根据您的要求调查机构可以为您提供三种不同的报告。根据调查的深入程度分为房屋条件报告(condition report), 买房者报告 (Homebuyer report) 和最详细的建筑评估报告(Building Survey)。这些报告的花费在400镑至2,000镑不等。

房产估价(Valuation)则是评估房产的市场价格。海外买家一般需要对房产进行估价,看看房产价格是否值得投资。如果您使用按揭贷款,一般贷款方都会为您提供免费估价报告。但如果您使用现金购买(cash buyer), 您就需要单独的估价,其费用在150到1,500镑之间。

笔者在这里教您一个窍门。您可以做房产评估中的第二级买房者报告(homebuyer report)。 该报告不但给出房屋结构调查,也会为您提供房产估值,您完全不用另外花钱去做房产估值。

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