【大纪元2021年10月06日讯】（大纪元记者李欧采访报导）想到佛罗里达州，就会联想到海滩、高尔夫、乐园，尽是悠闲度假的景象！这也是为何在新冠疫情爆发之后，佛州（以下简称佛州）更是大大增加人口移入的一大主因，尤其在奥兰多（Orlando）都会区更是吸引了东北部、西海岸人们的向往。本次笔者就访问到当地华人地产经纪刘云飞，由他带领我们一览佛州、奥兰多的魅力所在。
问：请问刘先生从事地产行业多久了？
答：我是1998年就移民来美国，第一个城市就是奥兰多（Orlando），所以我们是一直在奥兰多，二十多年来一直是生活在佛州，后来搬到坦帕市（Tampa）南面一个海滨城市。我们来的第三年买了第一个自住房。我有一个非常要好的一个地产经纪朋友，就是他帮我买的第一个房子，我们认识二十几年，我跟着他买房、卖房，慢慢发现这个行业还是不错的。买旧房重新装修就可以顺利卖出去，或者是找银拍屋来投资。后来我就听朋友建议，干脆考个地产执照自己独立投资，到现在已经是第6年。
问：为何近期搬到佛州的人特别多？
佛州在美国算一个人口大州，房价却比几个更大的州都便宜很多，虽然现在佛州涨得很厉害，房价还是低。而且现在佛州是美国最大的人口移入州，德州已经名列第二，原因也很简单，基本是疫情改变了工作、生活模式，在纽约、旧金山等大都市生活的人不用再到办公室工作，而佛州的休闲度假环境，加上房价低，纽约一套小康斗的钱就能到佛州买一套大房子；当然再加上低利率、通货膨胀，都加速了东西两岸大都市的人搬往佛州的速度。这些刚性需求造成市场供不应求。
其实，佛州从2008年的次贷危机房价下跌，到了2011年年底，然后就开始复苏，一直上涨，只是不是那么迅猛的涨幅，但是一直都在往上走，只是今年以来走得比往年更猛一些。当前奥兰多的房价中位数大约在35万美元左右。
问：大概都哪些族群搬到佛州或奥兰多？
答：实际上，今年我们公司成交的房子多数还是外州来的买家，纽约是最多的，加州也不少，从加州来的在前些年是非常少的，但是纽约、纽泽西等东北部的几个州，往年都是比较多的，包括加拿大多伦多都有很多人到佛州买房。
但今年开始，我自己就接待了很多加州人，这是很明显的改变。我和加州朋友（主要是华人）聊天，他们来佛州主要原因还是政治因素，因为这里是共和党州，施政、理念比较传统，对待一些黑命贵等群体采取比较严格的执法态度，治安相对较好；还有佛州没有州税，生活成本低，气候也宜人，生活节奏比较悠闲，所以来这退休的人也多，遗产税对一般人来说没有影响。这些因素造成佛州成为许多人向往移入的地方。
搬到佛州的人以有孩子的家庭和退休人士居多，基本是比较追求健康的族群，而且奥兰多这里以迪士尼乐园为主导，可以影响到法律的制定，例如博弈、特种行业在这里都是被禁止的，再加上友善的自然环境，很多户外活动都是家庭、孩子喜爱的，光是迪士尼乐园就有6个园区，最大的海洋世界、环球影城也在奥兰多，还有橙县国际会展中心（Orange County Convention Center）。另外，在奥兰多东边，车程约四十分钟就是肯尼迪发射中心。所以，虽然奥兰多不算一个很大的都会区，但它的休闲旅游特色让很多人非常向往。
视频：为何搬到佛州奥兰多 ? 原来好处这么多（上） | 迪士尼出租房 高回报 | 治安好 没租霸 | 高尔夫、游乐园随你玩 | 佛州买房【美国地产热点】第37集
问：奥兰多天气如何？除了游乐园还有哪些休闲？
答：佛州属于是三面环海，东面是大西洋，西边是墨西哥海湾，整年平均气候是26摄氏度，冬天不会太冷，夏天虽然比较炎热，但是在有荫的地方还是很凉快，不是属于闷热型的气候。奥兰多属于中佛州，往东边去顺着4号高速公路，车程50分钟就能到戴通纳海滩（Daytona Beach）；往西开约1小时路程，就到坦帕市（Tampa），所以到海边冲浪、钓鱼都很便利。另一个娱乐是打高尔夫球，首先是球场多，整个佛州约有两千多个球场，全美密度最大，价格又便宜，而且一年四季都可以挥杆，因此许多高球高手都定居佛州，或是把训练总部设立在这里。
问：奥兰多房地产的投资情况如何？
答：因为奥兰多特殊的旅游行业，从2014年就突破七千多万人来这里从事各种活动，而且每年都在增长，七千多万流动人口，这个比纽约还多，所以这个城市非常有活力。迪士尼周边的这些短期度假屋，包括旅馆、餐厅、Airbnb等等，都是很大的市场，很多外州的投资人都很看好这一方面。当然因为外来人口移入很多，投资长期住房的人也很多，就拿我自己的公司来说，总共管理五百多套出租房，这十来年之间，没有一套是连续两个月都租不出去的，也就是说每一套都持续出租中，所以回报率很高。
短租房回报率虽然比长租房高一些，但事情也多一些，长租的回报率其实也不低，跟其它州比起来还是高一些，因为这里的房价便宜、好出租，所以加州的朋友在这里投资之后，都会介绍朋友来买房。很简单的算数可以说明差异，加州一套100万的房子可能租个4000元，在佛州100万能买上三四套房，每套房租2500元，回报率高下立见。
来佛州投资，有些人会在网上找房，然后让我们来把关，其实这样做不如直接找当地经纪推荐房产，主要原因是网上找房没有监管，房产好坏差异很大，投资人在外州不熟悉当地，更容易吃亏。拿短租房来说，不管是二十多万到五十多万的房子，我们都会先跟客户说明大概有多少回报率，比方在迪士尼乐园附近的短租社区，都修建的很漂亮，很适合旅游的人，类似这种的净回报率（已扣除地税、HOA、保险等所有费用）能有7%，加上额外还有房价的升值利润，这样合算后回报率肯定超过百分之十以上。
要是长租房的回报率，新房或二手房都差不多，例如迪士尼的南边城市达文波特（Davenport）或是基西米（Kissimmee），这里稍微便宜一些，三十来万就能买到独立房，原因也是它的学区没有那么好（但也不差），不过回报率和你在冬季花园（Winter Garden）、温德米尔（Windermere），买所谓的学区房（四十多万）也差不多少，包括东边的医疗城：诺娜湖（Lake Nona）也是属于好学区，都是中产阶级居住的好社区，回报率都不错。
也就是说，资金足够可以买这几个学区房，租金相对会好一些，但房价也会多出十多万；达文波特、基西米租金较低，但房价也较低，所以净回报率大概都在4%~4.5%（较保守估计）。现在房贷利率如果以3%计算，投资人还是有正现金流的，等于租客在帮你供房贷。
另外，当前的租房市场很紧俏，各地都在涨房租，拿一个两千平方呎的学区房来计算，一般来说能租两千五，但现在标价两千七或两千八都能租出去，因为市场上房源很少。所以现在长租房要获得5%的回报率也是很轻松的。
问：长租、短租除了回报率不同，还有什么地方不一样？
答：对比短租房、长租房，比如说一个纽约客投资一套迪士尼短租房，除了有7%回报率，自己到奥兰多度假时，还能享用自个投资的度假房，省去住宿费用，但是短租房一个坏处是，要打理的事情比较多，它就像一个旅馆一样，租客一走就要有人去清理，你也要常去计算费用、安排租客日期，还要时常查看Airbnb打没打钱过来，过程中要费心许多。而且还要注意，要是投资人管理好短租房，卖房时会有好价格，管理不好，卖得也不好。
相对来说，长租房就很简单、省事，管租客定期交租就行，到时出售也是按当地行情价出售，不会有因为管理好不好而受到影响。
问：当地治安如何？
答：上面说到迪士尼影响到当地的法律，因为这是世界顶级儿童乐园，所以当地的治安比其它地方都让人安心许多，南佛州的迈阿密就稍差了。当初我在中国住的都是防盗窗、防盗门，在这里房子没围栏、没铁门，窗户离地面那么近，大门好像一脚就能踹开，但是你住久了就知道了，根本不用担心这方面，这也是这几年这么多“蓝州”人想搬到“红州”的原因了。
问：有不少人会很担心飓风？
答：这么说吧，我在这里二十多年，只有在2005年的卡崔纳飓风（Hurricane Katrina）让我感觉风真的很大，等飓风过后，开车出去确实有发现部分树林的树被吹断了，然后有个朋友的车子被吹落的屋瓦砸了，其它没有过多的伤害（其它地区较严重，如路易斯安那州）。
不过有很多国内的朋友都传闻房顶被掀翻了、汽车被吹上天了等等，真是闹笑话了，那是龙卷风才会造成的伤害，飓风（台风）一般来说就是风大雨大，每年从6月到11月是台风季节，政府也会发出公告警示，但大家也不太当回事，顶多把车子移到车库停放，以防被刮伤、碰伤而已。
我自己有一套六几年的老房子，离海岸才一英里距离，当作出租房，你看这六几年老房了，都经历了无数次台风了，根本没有损坏过什么东西，屋顶的沥青片也没因为台风换过。所以说飓风的担忧基本可以略过，对没待过的人来说好像挺吓人，但真的啥事都没有。
问：当地环境、交通如何？
答：整个自然环境也相当舒适，我在这里住了二十多年，有人说那是你住习惯了才说那里好，其实真不是这样。佛州大家都知道这里是阳光州，加上海洋气候，所以它有百分之百的植披覆盖率，也就是说整个佛州没有一块土地是裸露的泥土，连大风吹过也不会有尘土飞扬的景像，就可以想像当地环境有多好了。
这里的地形都是平地，要不就是湿地，没有山陵地形，都是一马平川。说到交通，来过奥兰多迪士尼的人都是“哇！”这种感觉，园区里面的道路都是去3条、回3条，就是6条大道供你开，整个奥兰多的道路都一直在修建，因为人口也一直在增长当中，不管是东西向、南北向的高速公路一条又一条，街道上很少One Way所以很好开车，堵车虽然也是会堵，但比起纽约、洛杉矶那还是好得多。
问：有华人聚集的区域吗？对华人生活便利性如何？
答：奥兰多总共不到三百万人口，包含4个县，因为人口流动多，来自世界各国的人，所以美食也多，华人的餐饮也是越来越多，在奥兰多现在有3家大型亚洲超市：东方、新金麟、爱新鲜。这里差不多只有三万多华人，并且华人居住的区域比较分散，没有一个特别集中的地方，但是许多华人朋友喜欢住在冬季花园和温德米尔，就位在迪士尼魔术王国的北方，属于学区房区域，各方面的配置都比较好，算是富人区。诺娜湖（Lake Nona）也是华人比较喜爱的，靠近奥兰多机场，环境、区域也是比较好的新开发社区。
奥兰多迪士尼乐园小档案：
迪士尼乐园所占据的地方非常大，份布在3个县之间，在1959年，迪士尼制作公司就开始为他们的第二座主题公园寻找适当的地点。当时，他们对在迪士尼乐园游玩的游客进行了市场调查，该调查发现只有5%的游客是来自于密西西比河以东的区域；而当时这一区域的人口占美国总人口数的75%。另外，华特迪士尼不喜欢加州迪士尼乐园周围衍生的商业圈。他希望新的主题公园拥有更宽广的空间以供迪士尼公司来管控。
1963年11月，华特迪士尼来到奥兰多。他看到此地已有众多已修建完毕和计划好的交通网络，其中包括了当时还在计划中的4号州际公路以及位于东边之后成为奥兰多国际机场的空军基地。于是，他选定一块靠近湾湖的中部地点作为公园所在地。
当初在成立之前，据刘云飞说，迪士尼当时雇用上百家地产律师楼在当地匿名找地、买地，等全部的土地都买齐后，才宣布迪士尼乐园要在这里兴建，1967年开始建设，1971年10月1日乐园开幕。#（下集待续）
奥兰多房地产经纪刘云飞
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本文刊载于旧金山10月2日地产版
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责任编辑：李曜宇
