【大纪元2021年03月18日讯】（记者李扪心综合报导）政府有可能最快在下周就会出台如何给过热的房地产市场降温的政策，因为自去年大瘟疫封锁以来的房价疯涨，已经让呼吁政府尽快出手的呼声无法忽略，特别是对于那些不堪房价飞涨重负的首次购房者来说，爬上房地产阶梯的前景似乎越来越趋难测。
在经过了与储备银行的你来我往几个回合的争论和推诿之后，政府在上个月终于决定要出台一些行政措施，出手干预过热的房市；只是由于奥克兰突发的社区传播，决定再推后一个月，所以这段时间各界一直都在猜测和期盼，希望政府能在控制房市危机问题上，有像因应大瘟疫危机那样的表现。
根据益普索（Ipsos）的一项新调查，现在有60％的新西兰人把住房视为新西兰面临的最大问题——这是这家市场研究公司自2018年开始民意调查以来的最高水平。而ASB银行的住房信心调查中，有73％的受访者认为，房价将在未来12个月内继续上涨，这个数字也创下历史记录。
在这种强大的民意压力下，储备银行、一些政党和经济学家，也都纷纷推荐不同的政策，政府似乎也在积极考虑采用什么样的工具来做。
央行推债务与收入比例限制
对于这次的房市热，各方的共识，认为需求侧的问题，似乎都在于储备银行的超低利率和限贷令（LVR）暂停政策，令大批投资者涌入房市，使房市的供需更加不平衡，从而推高房价。
对此，储备银行在本月初已经恢复限贷令，令投资者的抵押金，必须占到房价的30%以上；并且从5月1日起，这个比率还要再次提高到40%以上。不过，一些经济学家都不看好这项政策，认为其对投资者起不了太大的限制作用。
储备银行又建议增加债务与收入比例限制（debt-to-income，DTI）政策，比如把一个人的可贷款额，限制在其收入的5倍以下。相同的建议在国家党执政时，就曾经提出过，不过经济学家们对这个建议的优缺点，仍然争论不下。
Kiwibank的高级经济学家杰瑞米．库迟曼（Jeremy Couchman）认为，DTI有助于金融稳定，但由于房贷利率有望在明年上升，届时，那些贷款与收入比率较高的借款人，受到的影响就会很大。
Sense Partners公司的经济学家伊葵博（Shamubeel Eaqub）也表示，DTI有助于扭转持续了数十年之久的信贷流向房贷的趋势——因为房市的风险相对较低——转而流入更多经济产出的部分。
不过他也担心，这会对首次购房者更不公平，从而把他们拒于房地产市场之外，因为他们的收入主要以工资为主，不像投资者有其他来源。
根据国际研究机构Demographia在2月下旬发布的一份调查报告，新西兰全国的房价中位数与家庭收入中间值的比率，已经达到7，而奥克兰更达到10。这就意味着，一对赚取全国中间收入的夫妇，如果只能贷到其收入5倍的房屋贷款，远远不足以购买一套价格为全国房价中位数的房屋。
房地产协会1月份的全国房价中位数为73万元（奥克兰为100万元），而房地产数据公司CoreLogic公布的2月份全国平均房价，则为82万7426元（奥克兰为119万8564元）。无论按哪种数据算，对于大多数人来说，都不很乐观。
绿党提议政策 针对投资者
很多人之所以认为限贷令对投资者起不到明显的作用，是因为与首次购房者需要用现金抵押来申请贷款不同，投资者只要以原来拥有的房屋作为抵押就行，而且随着房价不断上涨，他们可以用来抵押的资产额也随之上涨，这就意味着这些投资者可以贷款购买更多的房。
针对这个问题，绿党提出，投资者的抵押里面，必须包含一定比例的现金。同时投资者使用其他家庭成员的名字购买投资房产，也要被阻止。
另外一个银行对投资者贷款的“漏洞”，是允许相当比例的投资者贷款，可以只付利息，这就给那些投资者/投机者以方便条件，可以没有压力地等待时机出售房产，以获取巨额资本收益。
对此，绿党要求终止这种“纯利息”式贷款，还呼吁无限期延长明线测试规则，即原来规定的5年后转卖房产才免于缴税的条款，这被认为实质上就是要变相收取资本利得税，这意味着任何出售非自住房屋的人，都将面临巨额税款（30%）。
总理阿德恩（Jacinda Ardern）此前已经多次表明资本利得税不再政府的考虑范围之内，而且他她也不想看到房价平缓下来。
房价年涨9万多 首次购房者无法承受之痛
房地产数据分析公司CoreLogic本周发布的最新报告，让首次购房者再次大跌眼镜，刚刚过去的2月份，首次购房者买房价格的中位数，已经达到61.5万元，比去年同期增长了18%，净增长了9万3700元——这是一个年轻家庭两、三年都积攒不够的数目。
如果计算贷款买房需要的20%抵押款，近2万元的增长，需要一个年轻家庭省吃俭用至少半年，这会让年轻家庭陷入永远滞后的恶性循环，只会被疯涨的房价甩得越来越远。
而且这个61.5万元的房价中位数，已经超过首次购房者在奥克兰买房可以申请首次购房补助金上限的60万元，而政府这项对首次购房者每人最多1万元的资助，可正是很多年轻家庭买房用抵押金的重要组成部分。
早在2019年，新西兰房地产协会（REINZ）的一项统计研究就发现，在全国的主要中心里，除了基督城，其他几个城市的房价，能够符合首次购房补助金规定的房价上限的比例都非常低。
其中：在首次购房补助金的房价上限60万元以下的现有房屋，奥克兰只有14%，皇后镇湖区只有9%；
在首次购房补助金的房价上限50万元以下的现有房屋，惠灵顿只有10%，汉密尔顿占24%，陶朗加有12%，尼尔森有28%，塔斯曼地区只有17%；
在首次购房补助金的房价上限40万元以下的全国其他地区的现有房屋，只占到40%的比例。
这些还都是在这波房地产热之前的统计数字，已经很能说明问题：如果想借助政府的补助尽快爬上房地产阶梯，首次购房者的选择并不多；而且越往后拖，可能会越赶不上房价疯涨的脚步。◇
责任编辑：筱康
