【大纪元2022年02月24日讯】（记者李扪心综合报导）根据房地产数据分析公司CoreLogic的最新住房负担能力报告，截至去年年底，新西兰的平均房价是家庭平均收入的8.8 倍。显示新西兰的住房负担能力进一步恶化到了有记录以来的最差水平。
这个住房负担能力数值高于三个月前的8.3 和2020 年下半年的7.0。同时，它也显着高于长期平均值的5.9，也高于前一个周期的峰值——2007 年的 6.1 和 2016 年至 2017 年的 7.0。
一般被接受的“住房负担得起”的定义，是指平均房价为家庭平均收入的3倍。
CoreLogic 首席房地产经济学家凯尔文‧戴维森（Kelvin Davidson）表示，新西兰住房负担能力“急剧”恶化的背后原因，就是房价的急剧上涨远远超过了家庭平均收入的增长。
CoreLogic的这份报告显示，去年第四季度全国平均房价为 100万6632元，比5年前上涨了58%。
与此同时，家庭平均年收入为11万4697 元，只比2016 年（5年前）增长了27%，不及房价增长幅度的一半。
戴维森说，这意味着无法避免住房可负担性恶化。“但这种急剧恶化，说明了与收入相比，最近房价上涨幅度如此之大。”
“事实上，自2020 年 月新冠疫情爆发以来，新西兰房地产价格上涨了38%，而同期家庭收入只增长还不到3%。”差距进一步拉大。
CoreLogic监测的全国所有主要中心和12个主要城市地区的房价收入比，均创下历史新高。意味着全国所有地区的住房负担能力都创下最差记录。
陶朗加房价最难负担 奥克兰第二
在全国6个主要中心中，陶朗加的住房可负担能力最差。该市平均房价为113万9186元，家庭平均收入为 9万6082元，比率为 11.9，是最难负担的主要中心。
奥克兰的平均房价为142万6882 元，平均收入为14万0901元，以10.1 的比率位居第二。达尼丁、汉密尔顿和惠灵顿的这个比率分别为 9.1、8.6 和 8.3，都属于严重不可负担。
基督城是住房最容易负担的主要中心，平均房价为 77万4661 元，平均收入为 10万8545 元，房价与收入比为 6.9。
该报告还发现，在全国范围内，截至去年底，储蓄够房贷抵押款所需的年数，已增至创记录的11.7年。这比去年 9月的 11.1 年、2020 年底的9.3 年以及长期平均值的7.9 年，都有所上升。
所有主要中心和城市地区的这个指标，都攀昇至历史新高，即达到最难负担的记录。其中陶朗加攒够首付款的最长年限达到15.8 年，高于一年前的12.5 年。
专家：房贷还款额将增加
戴维森表示，由于房屋贷款利率上升和房价上涨，最大的变化将会是房屋贷款还款额的增加。
在全国范围内，现在申请新的房屋贷款的家庭，必须花费近一半（48%）的收入来偿还其80% 的房屋贷款，这高于上一季度的 42% 和一年前的 33%。
戴维森说，这个数值仅仅略低于 2007 年至 2008 年的50%峰值，表明房屋可负担能力的迅速下降不仅限于首次购房者，还包括现有房主。
今年房屋贷款利率可能会再上涨 0.5% 至 0.6%，这将使范围负担能力指标达到有记录以来的最差水平。
他说，与 2007 年至 2008 年的峰值相比，房贷利率将达到超过5% 的水平，当时房贷利率几乎是该水平的两倍。
戴维森说：“这说明房价上涨的规模之大，意味着房贷利率的任何变化，都会令房屋市场放缓。”
“但如果就业人数没有大幅下降，房价不太可能大幅下跌，因此调整到更正常的住房负担能力，将是一个缓慢的过程，家庭收入需要时间才能‘赶上’房价上涨。”
报告称，租金负担能力也创下历史新低。租金现在占平均收入的22%。但现实可能比数据显示的更糟糕，因为许多租房家庭的收入将低于这一衡量标准所依据的平均收入，戴维森说。
低价房价格下跌 首次购房者更易负担
另外根据interest.co.nz 网站的最新房屋贷款负担能力报告，新西兰房地产学会发布的全国低价房销售价格，在1 月份跌至65万元。
这是自去年11 月达到 67万元的峰值以来，全国低价房房价连续第二个月下跌，现在已经回落到去年 10 月的水平。不过，超高的房价令住房负担能力的改善微不足道。
1 月份，全国 8 个地区（奥克兰、霍克斯湾、马纳瓦图/旺格努伊、惠灵顿、尼尔森/马尔堡、坎特伯雷、奥塔哥和南地）的低价房价格都下跌，只有4个地区（北地、怀卡托、丰盛湾和塔拉纳基）上涨。
价格跌幅最大的是主要中心地区。其中，奥塔哥1月份的低价房价格，从去年10 月的峰值 58万元，下降了6万元至52万元；而坎特伯雷的1月份低价房价格，从 12 月峰值的54.8万元，下降了4.8万元，至50万元。
在奥克兰，1 月份低价房价格为92.2万元，比 11 月份峰值的 96.6万元，下降了4.4万元。
按照20%首付款计算，购买全国低价房平均房价的房产，首付款为13万元；房价下跌2万元，令首付款减少4000元；在奥克兰，低价房首付款为18.4万元，房价下跌4.4万元令首付款减少8800元。
不过，以20%首付款、30年期房屋贷款的还款额和家庭平均税后收入计算，在奥克兰6个地区、陶朗加、皇后镇和惠灵顿的凯皮提海岸（Kapiti Coast）购买低价房的每周还款额，都占家庭平均税后收入的40%多，属于不可负担。
下表列出主要城市地区的低价房可负担能力指标（20%首付款）。（来源：interest网站）
| 城市地区 | 低价房房价 | 20%首付款 | 首付款储蓄年限 | 还款额/税后收入 |
|---|---|---|---|---|
| 奥克兰 | 92.2万元 | 18.44万元 | 9.9年 | 46.1% |
| 惠灵顿 | 75.5万元 | 15.1万元 | 7.9年 | 36.9% |
| 汉密尔顿 | 72万元 | 14.4万元 | 8.0年 | 37.4% |
| 陶郎加 | 85万元 | 17万元 | 9.7年 | 45.4% |
| 基督城 | 54.5万元 | 10.9万元 | 5.9年 | 27.9% |
| 达尼丁 | 50.8万元 | 10.16万元 | 6.2年 | 29.0% |
责任编辑：筱康
