【大纪元2022年04月03日讯】（大纪元记者林慧真、梁珍香港报导）中原城市领先指数CCL 4月1日公布，截至3月27日香港楼价一周下跌0.77%，创56周新低，3月环比下跌0.98%。本报《珍言真语》请来资深银行家吴明德，分析香港以移民潮为主的资金外流，对未来基础存款和楼市的影响。
预计2020年后五年 移民60万人失1.2万亿
吴明德表示，本波香港的移民规模很大，2020年美国银行分析过，由于英国政府的BNO 5+1政策，未来五年大概会有32万香港人去英国。“它没有讲去加拿大、澳洲、美国那些，我们估计也差不多是这个数字，所有其它国家的移民。所以五年内应该有60万人走。”
他指，根据社会学家调查，移民潮中35到45岁的家庭占多数，因为他们要考虑下一代。“可能三个人、四个人一个家庭，有一两个小孩，接近读小学、中学就移民走了。”过去十多年香港的楼市不断升值，“把这个财富套现，就会在这层楼可以赚到5百到1千万；另外中层人士也会存储一百多万现金，所以他们就有钱可以拿走。”
“它当时估计只是去英国的人，五年内会移走5,800亿港元。除以这30万人，大约一个人就占了180万。也就是说一个家庭大约3个人，移走500至600万左右。”按这个数字估算未来五年，“如果是30万去英国、30万去其它国家，这60万人就大约拿走1.2万亿。”
他认为，这些数字是可信的。“在八、九十年代的移民潮时，很多人都回港工作。他们的下一代都已完成学业，成为现今30到45岁的人，这些人其实已经拿到澳洲、加拿大、美国的护照，比拿英国护照的人多。”“回港做‘太空人’的人至少有40万，由于政局不稳或者不喜欢现在香港的生活方式，他们加上后代离开也是合情合理的。”
1.2万亿可扩大8倍 未来基础存款必减弱
“这1.2万亿，刚好等于从2000年开始到2022年这21年，全部香港的工薪阶层存在公积金里的钱。”吴明德指，香港人的总存款，外币和港币刚好各一半，兑换成等值港元大约15万亿，“拿走1.2万亿存款虽然只有8%，但是这8%会让经济大收缩，原因是拿走的是基础货币(Base Currency)，又叫作高能货币(High-powered Money)、货币基数 (Monetary Base) 。”
他解释说，“基础货币会顺着流动性，经过银行系统存款，然后贷款出去；再存款，再贷款出去。这个乘数效应(Multiplier Effects) 可以扩大至8倍，使1.2万亿变成9.6万亿。当然不是在一年内变化，而是可能通过五到十年。”
不过吴明德指，随移民潮潜在流失的9.6万亿，十年间也会自动有很多新钱进来换血，其中很多是大陆北下的钱来撑，但最后必然是流入的钱比流出的钱少。“除非中国的经济突飞猛进，富豪们可以发大财，又可以回到20年前的光景，那就会有很多钱进来补充。否则香港的经济就会因为这些钱的流走，而便宜了别人。”
他引述日本大和证券的报告，“单单在2021年香港就走资480亿美元，就算500亿吧；未来两年，大和估计还会走资1,000亿。这1,500亿美元等同1.2万亿港元，就是美银估计的五年走资的总数。”“美银只是估算流去英国的。而大和统计的是包括了流去其它国家的，如美国、加拿大、澳洲那些；净流出的人只算拿香港身份证的人，没算那些持有外国护照的，这些才是暗数。”
吴明德相信，美国银行和大和的分析相互证实，未来香港的存款基础将被大大削弱，“令到贷款的难度增高。只得一样东西可以救到它，就是内地不停地有钱涌进来，因为外国人的钱，(总体上)只有撤出不加入的。”
大地产商不敢带头扔货 楼价将持续慢跌
美国高盛公司预测，2022至2025年香港楼价将每年走低5%，按揭息率从目前约1.5%会一直抽高至2024年的4%。“当然移民潮是最大推动力，第二就是因为加息。”“它是看着美国加息会加多少，也都会压止按揭成本，而令到楼价会压缩。”
吴明德形容，如今香港的大地产商被指着太阳穴，不准像1998年亚洲金融风暴那样带头扔货。“长江实业在盈翠半岛带头扔货，平均减去20%至30%的单位，就引起加速下跌潮了。但是现在看不到香港十大地产公司带头减货，因为经过了20年的赚大钱，他们个个都是肚满肠肥，（可能）中联办就会自动跟他讲，你不要搞乱市场。”
“高价楼由去年开始跌，跌了4、5个月了；低价楼最近也都由去年底开始有显着下跌。整体楼宇两个月已经跌了大约3%。”“为什么跌的慢呢？因为只是个别人士要移民沽货，没有人大手拿出来扔就会好点。这就是整体现在楼市的发展。”@
责任编辑：李玲
