【财商天下】被禁足还要买房 韭菜不好当

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【大纪元2022年05月13日讯】最近,中共在加速密集出台房地产纾困政策,5月份几天的时间里,就已经有超过18个城市发布了相关“稳楼市”的政策,包括放松限购、限售,放宽按揭首付比例等等,为房地产松绑。而在3月份以来,中国已经有100多个城市的银行下调了按揭利率,平均幅度在20到60个基点不等。

那么在美国加息的情况下,中国减息,资本是否会更加快速地外逃呢?另外,在中共到处“清零”的措施下,民众们哪都不能去,中共给房地产松绑会有用吗?这些看起来是互相矛盾的政策,中共要如何破解呢,我们今天就来聊聊这些话题。

政策密集出台 松绑房地产

最近,中共中央政治局定了个调,要求在“房住不炒”的前提下,各地方可以按照当地实际情况完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。看来,在中共这两年的调控下,房地产市场不但降了温,还彻底凉了,面对毫无生机的房地产现况,现在中共又开始着急了。其实,从今年初到现在,中国已经有将近110个城市,发布了稳楼市的新政策,除了降低首付比例、下调按揭利率之外,还推出了契税优惠、购房补贴、提高公积金贷款额度等等措施。

而单单在4月份,就有39个省市,一共出台了45次相关的放松政策。比如,苏州、南京、无锡等12个城市放松了限购;天津、苏州、昆明等19个城市放松了公积金贷款等等,还有城市放松限售、限贷,下调了房地产交易税费、实行购房补贴等等,可以说,能用的招儿基本都用上了。

同时,企业方面的纾困政策也同步出台。比如,4月份,南京、常德放松了预售资金监管;兰州、常德放松了土地拍卖规则。5月9日,扬州也发布了土地出让的新政策,延长了土地出让金的缴纳时间。

为何此时松绑房地产?

那么,中国房企现在是什么情况,中共又为什么现在要急着松绑房地产呢?我们先来看看中国房企今年1到4月的销售业绩。

根据克尔瑞和亿翰公布的数据,1到4月,中国百强房企实现操盘金额,是1.87万亿人民币,同比减少了50.1%;另外,实现操盘面积,是1.25亿平方米,同比减少了52.17%。

单看4月份的情况,百强房企所实现的操盘金额,是4,306亿元,同比减少58.43%;实现操盘面积,接近2,800万平方米,同比减少了61.21%。

在今年第一季度,只有碧桂园和万科,这两家房企的销售金额达到千亿元,而在去年同期时,有五家。销售额达到百亿的公司多少家呢?有46家,比去年同期减少了30家。我们从这些数据来看,基本都是腰斩了。

同时,操盘金额的增速更是糟糕。我们来看今年4月的数据,在前50强房企中,仅有4家实现了同比正增长,超过九成以上都是负增长。再来看看房地产投资的数据,根据中共国家统计局的数据,今年1到3月,中国房地产开发投资达到27,765亿元,其中住宅投资是20,761亿元,增长0.7%,但是,住宅的销售面积、以及销售额,分别比去年同期下降了18.6%和25.6%。

另外,今年一季度,房企的融资、拿地情况也很低迷。根据中指研究院的统计,1到3月百强房企的拿地总额,是2,272亿元,拿地规模同比下降59%,而这些拿地的企业,主角儿是国企,有73家是央企或是地方国企,拿地金额占比,达到72.4%。

那么融资的情况呢?据不完全统计,今年一季度,百强房企的融资规模同比下降53%,特别是2到3月份,境外融资几乎完全“停滞”。一季度,有大约75%的房企融资规模同比减少,其中有将近四成企业,同比降幅超过了50%。

这是从房企这儿看,现在我们再从地方政府的角度来看一看,一季度各地方土地市场的表现。

根据中指研究院的土地成交数据,今年一季度,全中国的土地出让金是6,228亿元,同比下降52.9%。这些城市中只有北京和福建的土地出让金,同比增速为正。

此外,低价拿地的现象非常突出,90个城市的土地成交溢价率是零,占比是27.3%,和去年同期相比,上升13.3%。而土地流拍率是11.5%,和去年同期相比,上升了0.8%。

为保房地产 银行减息

我们通过这些数据,看到了一个非常低迷的房地产市场,而中共要想保住房价,就不能加息,不能增加房屋的按揭成本,于是,也就形成了中国减息、美国加息的情况,相应的后果就是,造成资本流向美国,而人民币汇率也保不住。

相信大家都注意到了,最近人民币的汇率确实出现了下跌趋势,这说明在中共严厉的监管下,资金仍在逃离中国,外汇市场上卖出人民币的交易多,就会造成价格下跌。

那么,相信接下来,中共的监管部门可能会加大力度防止资本外逃,以保住汇率。也说不定以后,人民币将不能在境内换成美元,再转账到国外了,或许会形成资本货币的内循环。

松绑会救房地产?

那么,中共这几个月密集推出的各种救市政策,是否能救了中国的房地产呢?我们看看“五一”期间的情况,从克而瑞监测的成交数据来看,50个重点监测城市,累计成交了44.75万平方米,同比下降80%。而每天的平均成交量,和4月份比较下降了75%,市场整体,仍然延续了下行趋势。

中指研究院监测的数据,也反映了类似的趋势。数据显示,在今年“五一”假期,13个典型城市商品住宅的销量,是30.8万平方米,同比下降65.9%。其中,武汉、苏州、温州等二线城市的成交量,同比下降幅度,都超过了50%。

也就是说,尽管中共频繁推出支持性政策,但是,中国房地产市场,目前并没有什么起色。

当然,造成中国房地产市场萎靡不振的一大原因,就是“疫情”因素了,确切的说,应该是中共严苛的封控措施,冲击到了民众生活的方方面面。这之外,中国老百姓的可支配收入剧烈下跌,失业率高企、收入减少,都是造成房市低迷的原因。

根据中共国家统计局的数据,3月份的全国个人所得税收入,同比暴降了51.3%,而在2009年全球金融危机时的3月份,下降的幅度也只是16%。同时,和2020年、2021年相比,也是反差极大,这两个年份3月份的个人所得税,复合同比增长率是16.3%。

值得注意的是,中国的全国个税收入,有大约80%左右是来自于服务业,其中很大一部分,又是来自于服务业中的个体商户。然而,3月份的中国,到处都在封控,从3月份的个税暴降的情况来看,服务业,尤其是个体商户们的经营,受到了严重冲击。

野村证券的一份统计数据显示,截至4月11日,中国已有45个城市实施了全区域或是部分封控措施。这45个城市的人口规模,达到了3.73亿,大约占到了全中国人口的26.4%,所达到的年度GDP体量,大约是46万亿元,占到中国GDP的40.3%。

这种封控规模,如果还想要保持市场的活力,只能是痴人说梦了。所以,无计可施的中共官员们,现在又打起了农民工的主意。

县城城镇化 要农民工买单?

5月6日,中共印发了一个关于“城镇化建设的意见”,称要推进以县城为重要载体的城镇化建设,并称在2025年,要让常住人口城镇化率达到65%。

根据陆媒的数据,目前中国有1,866个县城,2.93亿农民工。在4月份的时候,中国高端金融智库——中国金融四十人论坛,曾发布了一个《构建房地产新模式》的报告,里面将这些农民工称为“新市民”,并且提出了一个“面向新市民的都市圈建设方案”。

方案中建议:给长期在城市工作的打工者发放“长期工作签证”;允许郊区集体建设用地转为新市民合作建房用地;为新市民提供合作建房、并且免税,但是,前提是这一类房屋只能出售给新市民等等。

但是,农民工能买得起城市的住房吗?

据国家统计局数据,从2016年到2018年,3年时间购买住房的进城农民工比例,从17.8%增长到了19%。但是,租赁仍然是主流,占比超过了六成。到了2018年,购买保障性住房和租赁公租房的农民工,也不到3%。然后,从2019年开始,中共官方就再没有披露过相关的数据。

就连中共银保监会的主席郭树清也质疑,这些农民工没有确定的工作,有的是个体工商户,有的是农民工,这些人到银行申请贷款都有困难。另外,中国建设银行董事长田国立也提到,今后房价再怎么降,也很难真正解决工薪阶层的住房问题,特别是那些没有积蓄、进城务工的新市民。

换句话说,中共即使放开了户籍制度,也不一定能够促进消费,因为这取决于新市民的消费能力。如果农民工的收入得不到提高,自然就没有能力消费,即使拥有城市户口,也不会有什么改变。

要想扩大消费,关键是要保持收入与经济同步增长,增加劳动报酬,提高居民的人均可支配收入占社会总体可支配收入的比重,但是,这也意味着,要相应降低政府和企业的收入比重。而中共政府显然没有这样做的动力,这是造成居民收入增长慢,以及中国贫富悬殊的根本原因。

此外,还有一点,就是中共一旦实施了这种针对“新市民”的政策,显然又在目前的城市户口和农村户口之间,制造出了一个新的被隔裂的群体。

大家看到,中共严厉的“清零”政策,已经让很多人失业,供不起按揭,而且出现了大批银主盘。所以,中共在坚持“清零”不放松的情况下,现在要给房地产松松绑,也不过像是在中国房地产市场搞的一场“维稳”,给企业和民众这些“韭菜们”,留个喘息的机会,目的是将来好继续有“韭菜”割。就像有人所调侃的,现在敢于买房的人是真正的勇士,但这些勇士的最后结局,可能要变成烈士。

财商经济研究所
策划:宇文铭
撰文:陈思雨
编辑:蔚然、宇文铭
剪辑:曲歌
监制:李松筠
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责任编辑:连书华

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