【大纪元2024年01月10日讯】这次选举大家都在谈“居住正义”，年轻人也很关心这个问题，可是什么叫“居住正义”？大家都没有说清楚。
每个人都买得起房子叫“居住正义”？这是不可能的，就算在40年前台湾的房价还没狂飙的时候，那个时候很多人也都买不起房子。
不管“居住正义”指的到底是什么，但我想大家的共识应该就是“房价过高”。
台湾的房价高到什么地步? 我们可以用 “房价所得比” 来比较不同国家或城市的房价，“房价所得比”是房价的中位数除以家户年可支配所得的中位数。
国际机构 Demographia 比较了2022年全球各大城市的房价所得比，全球最高的是香港,，其值为23.2，第二名雪梨的值是15.3。
台大经济系的吴聪敏教授计算台湾的结果显示， 2022年第3季台北市的房价所得比是16.2，新北市是13.0。如果跟 Demographia 的资料进行比较，台北市在全世界排名第2，新北市排名第5。
过去20年来，台湾的房价经历了两波快速的成长期，第一个就是2003年SARS之后一直到2014年长达10年的快速成长，成长最快的是台北、新北。
之后房价稍微回档，一直到2018、19年之后又开始有第二波成长，这次以非台北市为主，大概平均涨价三、四成。
接下来要问两个问题，第一，为什么房价会快速成长？第二，我们该怎么应对。
教训一：央行长期低利率
影响房价的因素很多，但最重要的长期因素是台湾实施了长达20多年的低利率政策。
2001年彭淮南上任央行总裁之后，台湾就开始采取低利率的政策，至今不变。
全世界主要的国家，包括跟台湾经济发展程度类似的韩国，利率都比台湾高。唯一的例外是日本，但日本是因为走入了通货紧缩的状态，所以长期维持低利率，甚至负利率的政策。
但台湾是经济成长还算稳健的国家，也没有通缩的威胁，却采取了长达20年以上的低利率或零利率政策，这在近代国家历史上非常罕见。
很多人会说，低利率真的会导致高房价吗？这里要先厘清，利率跟房价不是1对1的公式，不是今天利率提高，明天房价就按照公式弹出来，不是这样机械性的关系。央行的官员与部分学者往往会主张利率对房价影响不大，就是因为观察不到这样机械性的关系。
利率对于房价的影响，往往需要时间去反映，而且在同一个时间区间内也会有很多其他因素共同影响。
根据台大经济系陈旭昇教授用1991Q1 到 2021Q3 年的资料进行估计，利率若下降1%的话，1年后房价会增加2.8%，长期则会增加 5.5%。所以千万不要低估长达20几年低利率的政策对房价的重大推力。
教训二：房市蠢动时政府出手要快
打压房地产，讲起来很容易，但房价如果在短时间之内快速崩跌的话，是会引发总体经济危机的。
考量到这个风险，很多人就主张让房价慢慢下降比较妥当，这也是说起来容易，实际要做到很难。
房地产是个很复杂的市场，期待各种政策参数要调整到刚刚好，让房价像公式一样听话，这是不可能的事情。国际的因素、各种市场的变化，尤其是民众的预期心理，都会给房市带来很多的不确定性。
当房价已经飙涨了二十几年了，政府打房也不是，不打房也不是，形成左右为难的窘境。
我在教经济学原理的时候，常常跟同学说明价格管制会造成资源错置的恶果，但因为资源错置的现象不太容易观察，受害者也很分散，所以很难举例。
但台湾的房市就是一个最佳的例子：长期低利率造成市场将大量资金“错置”在房地产，受害最深的就是你们这些年轻人。
那么政府面临左右为难的窘境，未来到底该如何去处理房价问题？
我觉得政府至少可以做的一件事就是不要让房价再狂飙了。台湾在2019年的时候，房价就非常热络，那时候市场预期心理已经很强烈了，但是我们央行与行政部门的反应非常迟缓。
那时候央行的副总裁陈南光教授就提出各式各样的警告，可是央行并不积极的回应。后来事实证明陈南光是对的，因为过去这几年来许多城市的房价涨了超过三、四成，这是非常快的成长趋势。
因此，当市场的讯号已经很明显的情况下，政府的反应一定要快，不要让市场的预期心理一直膨胀。
我常这样比喻，房价的预期心理就像是一只恐龙，你只能让它在山洞里面好好睡着，不要醒过来。
恐龙持续安睡，这是最好的状态。一但它醒过来的时候，在森林里面暴冲，你怎么拦也拦不住它，因为缺乏有效的政策工具可以处理。
所以结论就是说，起码在未来出现预期心理的讯号时，政府的反应要快、处理的态度要明确，并采取各式各样的措施去抑制它，包括提高利率以及信用管制措施。
未来不管哪一个党执政，首先的责任是防止房价狂涨的现象再度出现。我们已经有了两次教训，大家要从这两次教训里面学到一点东西。
社会住宅不是好政策
盖社宅的目的是什么？一般的说法是，因为房价太高，政府盖社宅（因为社宅是用租的）可以减少租户的负担。
重点来了，如果社会住宅是要让那些租不起房子的人来住，政府可以直接给这些人租金补贴，让他到市场上租房子就好了，干嘛花那么多钱盖社宅？
他去住社会住宅也要缴大概市价大概八成左右的租金，那就让政府补助两成，符合资格的民众来申请就好了，为什么还要花那么多资源盖房子？
我们都知道你让政府来进行资产管理，会非常没有效率，各种行政浪费、弊端重生、还有资源错误的配置，都会出现。
我只赞成小规模的社会住宅，给予社会的边缘人，譬如说身心障碍者等，他们去租房子没有人愿意租给他的这些人，社会住宅可以处理这种市场不能解决的问题。
想要透过社会住宅来达到“居住正义”是缘木求鱼，因为在社宅在数量上占整体房屋里的比例很低，且不进入房屋的买卖市场，所以对平均房价的影响微不足道。
责任编辑：林明昕
