【大纪元2024年05月31日讯】（大纪元特约记者高明辉香港报导）香港楼市自2月撤销此前的抑制楼价政策后一度出现反弹，然而，过去四星期反映二手主要楼盘成交的中原城市领先指数CCL，连跌四星期后跌穿撤销遏抑政策前水平，蒸发大部分撤销政策后的升幅。香港二手房地产价格下跌由4月底开始，跟中国大陆推出救市方案时间吻合，再加上原有的香港发展商大幅减价、利率高企，以及移民潮再升温，香港楼市随时步救市无望、继续下滑的后尘。
香港四成买家为大陆客
追踪香港二手楼价的中原城市领先指数CCL于24日公布最新的数值为144点，截至5月19日，CCL按周下挫1.43%，CCL连跌四周按月跌1.97%，跌穿撤销政策前144.19点，创下新低。地产业界对撤销遏抑政策后吸引中国客寄望甚高，会德丰地产副主席兼常务董事黄光耀4月8日接受媒体访问时更引用旗下新盘SEASONS PLACE锁售数字，指出撤销遏抑楼价政策后4成为内地客及投资者，余下6成则为本地“刚性需求”。另外，长江实业营业经理詹勋荣在4月22日表示，大陆买家料将升至两至三成。
翻查中原数据，香港楼市从2月底撤销遏抑楼价政策前低位开始反弹，3月开始一二手楼成交量急增，然而二手楼价于4月底开始回落。
大陆各大城市出招救市
4月中陆媒报导北京将收购烂尾楼。五一黄金周前夕，成都宣布取消楼市限购，令市场憧憬其它主要城市包括深圳都会出招救市。5月包括深圳、广州、上海等多个城市先后推出放寛限购令，5月中收购烂尾楼政策正式出台，被《华尔街日报》形容为“迄今最大胆的房地产救市措施”。17日，中共央行亦宣布三招，分别是下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点；取消全国层级首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；以及首套房最低首付款比例不低于15%，二套房首付比例不低于25%。巧合的是，当中国开始救市，香港楼价便出现下跌。
香港楼盘供过于求
与楼价下跌相对应的，是香港新盘存货严重。根据香港房屋局季度数据，截至今年3月底，一手楼盘已落成但未出售达2.11万个单位，若计及兴建中的房屋，未出售单位达7.2万个。2019年至2023年，香港一手楼每年平均成交为14,959个，即使趋势不变，房屋亦需要4.8年才可消化。
发展商去库存，最直接方法便是减价。长实（1113）于3月率先投下“深水炸弹”，旗下黄竹坑站Blue Coast出价较同区新楼折让两成，旗下另一沙田名日．九肚山新盘4月更新价单，个别单位售价大减价逾三成，而洪水桥新盘#LYOS早前出现连续15宗取消订单，长实宣布大减价重售，个别单位定价大减最多32%。庄士（298）旗下鸭脷洲新盘弦岸更新价单，其中205平方英尺的小型房，原价535.8万元减至382.74万元，不足一年实际减幅达29%。新盘减至不足400万港元，亦令二手楼卖家无议价能力。
23条通过前 移英申请升一倍
香港楼市基本盘的本地居民却不断减少，英国内政部5月23日公布最新的BNO签证申请数字，截至今年3月底为止，英国当局已经批出接近20.2万宗申请，当中逾14.4万人已经抵达英国，今年3月香港立法通过23条，而首季的BNO签证的申请宗数为10,737宗，较去年第4季上升约一倍。
英国机构“欢迎香港人委员会”去年11月公布有关BNO移民的调查，99%受访者表示有意申请居英权，反映移民潮持续而未有回流迹象，调查更显示38%移英港人以“买断”方式自置物业。英国地产代理Benham and Reeves去年底统计香港人在英格兰和威尔斯地区共拥有24,759项物业，估值达108亿镑（约1,076亿港元）。美联物业数据显示，2023年一手及二手物业注册成交金额为4,779亿港元，仅英国BNO离港资金便占香港全年物业成交金额的22.5%。
按揭利率及管理费大增
即使留港买楼，按揭利率及其它开支亦成为置业的障碍。汇丰银行以及数家大行今年取消了大部分按揭现金回赠，变相增加实际按揭利息。
一名住在旺角的林太太，日前接受大纪元采访时表示，为方便照顾老人家，她与丈夫在2022年年底为妈妈购入大角咀一套两房私楼，持续加息令他每月供楼开支增加4,000港元，管理费也加至每月4,400港元，消委会调查更指管理费平均约占家庭每月收入的7.4%。
美国联储局迟迟未减息，最新会议纪录显示，多位决策官员指必要时收紧政策以压抑通胀。香港按揭大幅减息无期，H按（根据香港同业拆息进行定价的按揭贷款利率）封顶利率为4.125厘；然而，深圳一系列救市措施后，首套房按揭利率为3.5厘、二套房为3.9厘，两者均低过香港封顶利率。
香港过去一年许多行业面临来自中国城市的竞争，包括北上消费饮食、航运物流遭深圳广州港口抢客、以及工作机会被中国大陆工人及高通才取代，最新就连撤销遏抑楼价政策、按揭利率、争夺中国房地产投资者，恐怕亦面对同一命运。◇
责任编辑：陈玟绮#
